Редакция ЖКХ Ньюс собрала в один материал все самые полезные статьи про доступ в квартиру собственника.
Опубликовано 05.08.2022. Обновлено 04.04.2024
Главный материал по теме – «Когда собственник должен пускать управляющую компанию в квартиру».
Тут можно прочитать про правильное уведомление со стороны УК, а также перечень случаев, когда собственник обязан пустить представителей компании в квартиру.
Даже если помещение в аренде, это не освобождает собственника от своих обязанностей.
В случае недопуска в квартиру возможны неприятности. Например, собственник из Башкирии остался без горячей воды. То же самое случилось с жительницей краснодарского края. Но обычно УК просто обращаются в суд, а издержки оплачивает проигравшая сторона.
Компании выигрывают суд, если правильно уведомили собственника о своем визите и имелись основания для посещения. Был положительный пример из Красноярска, где собственник перекрыл воду соседям.
Но были и отрицательные примеры:
➜ в Санкт-Петербурге УК неправильно уведомила собственника;
➜ в Москве УК тоже не озаботилась грамотным уведомлением;
➜ ТСЖ из Санкт-Петербурга проиграло суд, пытаясь получить проход к кровле дома через квартиру;
➜ в Новосибирске суд решил, что УК не вправе требовать доступа для модернизации системы водоснабжения, а не для ремонта.
Больной для собственников вопрос – это нарушения в отделке помещения. Им не хочется ничего разбирать и ломать. Поэтому в квартиру-то они пускают, но добровольно портить свое имущество отказываются.
УК снова обращаются в суд и выигрывают:
➜ во Владивостоке собственника обязали вскрыть фальш-стену, заложенную кафелем, чтобы установить причины протечки;
➜ в Алтайском крае собственнику пришлось за свой счет снять плитку в санузле – тоже из-за протечки.
Обобщение практики по этой теме можно почитать в статье «Демонтаж декоративных коробов для доступа к общедомовым коммуникациям в квартирах МКД».
Антисанитария.
В Санкт-Петербурге ЖСК добился доступа в квартиру, содержащуюся в антисанитарном состоянии.
В Свердловской области УО не только получила доступ для осмотра общего имущества, но и через суд обязала освободить квартиру от бытового мусора, произвести ее дезинфекцию и дезинсекциюю.
Если не пустить УК для ремонта, сделать ремонт за свой счет, а потом потребовать убытки с компании, то, скорее всего, ничего не получится.
Также если не пустить УК в квартиру для ремонта общего имущества, то суд может отменить штраф. назначенный УК за неисполнение ею своих обязанностей.
В Хабаровске собственник, три года отказывающий в доступе к аварийным стоякам, пытался взыскать с ТСЖ более 759 000 рублей, но не смог.
А вот если вместо УК доступа в квартиру будет требовать сосед, то суд может отказать в иске.
Основная статья по теме – «Ответственность собственника за недопуск газовиков в квартиру».
Дополнение – «Срок давности привлечения к ответственности за недопуск газовиков в квартиру».
Чтобы таких вопросов вообще не возникало, собственники могут выбрать для техобслуживания газового оборудования удобное время.
Кроме собственника штраф может получить и управляющая компания, которая недостаточно увещевала жильцов пустить газовую службу.
Собственники с незаконными переустройствами и перепланировками не ждут в гости представителей органов жилищного надзора, и поэтому часто оставляют их за порогом квартиры.
Но эта трудность для ГЖИ тоже решается обращением в суд (+ пример из Санкт-Петербурга).
Однажды собственник попытался выкатить встречное требование о признании проверки незаконной и компенсации морального вреда, но у него ничего не вышло.
Органы местного самоуправления также могут добиваться доступа в квартиры для проверки перепланировок.
По теме было разъяснение органа жилищного надзора: «Можно ли не пускать в квартиры для проведения капремонта».
В Хакасии пришлось обращаться в суд с иском к собственникам, которые сделали вход в лифт частью своей квартиры, а когда потребовался его капремонт – не пускали к себе.
В ХМАО-Югры Фонд капремонта не смог даже через суд добиться попадания подрядчиков в квартиру принципиального собственника. Суд предложил регоператору доказать, что тот выполнил всю процедуру, предусмотренную законом для проведения капитального ремонта, однако регоператор не справился с этим.
В Ленинградской области ФКР тоже не смог обязать собственника обеспечить доступ, так как не доказал уведомление гражданина о необходимости пустить в квартиру.
В Карелии УК пришлось обращаться в суд, чтобы обеспечить доступ уполномоченных лиц в квартиру и к водомерному узлу — для проведения капремонта на инженерных сетях, замены ОДПУ. При этом суд Суд обязал УК провести подготовительные и восстановительные работы, так как пространство под полом (где находится водомерный узел и установлен ОДПУ) не является частью квартиры, и соответствующая обязанность не может быть возложена на ответчика.
ТСЖ «Орион» из Хабаровска обратилось в суд с иском к собственнику о предоставлении доступа в жилое помещение. Оно подозревало жильца в незаконной перепланировке или переустройстве, но не смогло попасть в квартиру для осмотра внутриквартирного оборудования до суда.
После обращения ТСЖ в суд собственник предоставил доступ, а товарищество отказалось от исковых требований «в связи с добровольным исполнением ответчиком требований истца».
Однако суд не принял отказ ТСЖ от иска, и вместо прекращения дела вынес свой отказ – в удовлетворении требований.
Районный суд (как и краевой) решил, что сотрудники ТСЖ «Орион» при первичной явке для осмотра в нарушение подп. «ж» п. 33 Правил предоставления коммунальных услуг № 354 не показали собственнику документы, подтверждающие полномочия на проведение осмотра. Следовательно, ответчик обоснованно не пустил их себе в квартиру. Когда документы были предоставлены, доступ был обеспечен. Ответчик прав, поэтому принятие отказа от иска приведёт к нарушению его интересов.
Суд кассационной инстанции с таким результатом рассмотрения спора не согласился.
Дело было направлено на новое рассмотрение (определение Девятого КСОЮ № 88 – 11543/2023), после чего районный суд всё же прекратил производство по делу.