В погоне за красивым интерьером жильцы МКД нередко маскируют стояки водоснабжения, а также другие инженерные коммуникации декоративными коробами. И далеко не всегда соглашаются демонтировать эту красоту. Даже если доступ к общедомовому имуществу, расположенному в квартире, нужен управляющей организации для проведения ремонтных работ. Жильцы МКД переживают, что «ремонтники» выполнят работы и уйдут, оставив после себя разобранный пол, снятую плитку или демонтированную фальш-панель. Мало кому из потребителей хочется нести такие издержки.
Однако ТСЖ и управляющие организации настаивают: они несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества МКД и могут требовать от потребителя предоставления доступа в занимаемую квартиру, чтобы провести осмотр технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, выполнить необходимые ремонтные работы, устранить недостатки предоставления коммунальных услуг (пп. «б» п. 32, пп. «е» п. 33 Правил предоставления коммунальных услуг № 354).
И если спор о демонтаже декоративных коробов и доступе к внутриквартирному оборудованию доходит до суда, то обычно УО удается отстоять свою позицию.
Опубликовано 16.05.2023. Обновлено 20.07.2023.
Люков в декоративных коробах для УО оказалось недостаточно
В г. Брянске УО обратилась в суд, чтобы обязать собственников демонтировать гипсокартонные короба и обеспечить доступ к расположенным в квартире инженерным коммуникациям. При этом указала: о необходимости обеспечить доступ к общедомовому имуществу собственников уведомляла, претензию направляла. Однако договориться не удалось.
Собственники же посчитали: в декоративных коробах есть люки, которых вполне достаточно для осмотра, ремонта отводов и замены кранов. Демонтировать ничего не нужно. Кроме того, УО не представила перечень конкретных работ, для проведения которых нужен доступ к внутриквартирным коммуникациям.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования. Руководствуясь ст. 31, 161 Жилищного кодекса РФ и Правилами предоставления коммунальных услуг № 354, он пришел к выводу: УО имеет право на осмотр внутриквартирного оборудования (стояков водоснабжения и отопления) для предотвращения аварийных ситуаций.
К рассмотрению дела в апелляционном суде стороны подготовились. Собственники представили заключение специалиста, согласно которому:
- доступ для осмотра технического и санитарного состояния стояков водоснабжения, отопления и водоотведения имеется;
- также есть доступ для осмотра и обслуживания отводов, первых отключающих устройств по стоякам;
- стояки находятся в удовлетворительном техническом состоянии, производства ремонтных работ не требуют — следов протечек, разгерметизации и отсыревания нет.
УО сослалась на техническое заключение, из которого следует, что «полного и беспрепятственного доступа для технического обслуживания и ремонта, в том числе капитального, к системам горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и отопления в квартире не имеется».
Апелляционный суд отменил вынесенное решение и отказал в удовлетворении иска, так как не доказаны: необходимость полного демонтажа декоративных коробов; наличие аварийной ситуации с коммуникациями; тот факт, что декоративные короба при наличии люков препятствуют эксплуатации, обслуживанию и ремонту общедомового имущества. Кроме того, на общем собрании собственники МКД не принимали решение о проведении ремонтных работ.
Кассационный суд отменил решение нижестоящего суда и направил дело на новое апелляционное рассмотрение. При этом указал: «право требовать допуска в занимаемое потребителем помещение у представителей исполнителя имеется в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено, в том числе для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем. Обеспечение беспрепятственного доступа к общему имуществу многоквартирного дома, позволяющего его ремонт и обслуживание, является обязанностью собственника квартиры».
(Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 14348/2023).
Короб из гипсокартона мешал обслуживанию стояков водоснабжения и водоотведения
В Алтайском крае ремонту общедомовой системы ГВС помешал гипсокартонный короб, расположенный в квартире одного из собственников (далее — ответчик). После частичного разбора короба аварийную ситуацию удалось устранить, но УК все равно обратилась в суд.
В исковом заявлении просила: обязать ответчика демонтировать декоративный короб, ограничивающий доступ к общедомовым инженерным сетям; взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате госпошлины — 6000 рублей.
Ответчик с иском не согласился. Ссылался на то, что права других собственников не нарушает. Ремонтные работы уже проведены, а защита прав на будущее законом не предусмотрена.
Суды трех инстанций обязали ответчика «провести работы по демонтажу лицевой стороны декоративного короба и гипсокартонных листов на металлическом каркасе, непосредственно влияющих на доступ к общедомовым инженерным коммуникациям, площадью 0,96 кв. м» и взыскали в пользу УК судебные расходы — 3000 рублей. Также суды взыскали с УК и ответчика по 6325 рублей в пользу компании, проводившей судебную строительную экспертизу. При вынесении решений указали:
- Стояки водоснабжения, проходящие через квартиру ответчика, являются общедомовым имуществом. Препятствия в обслуживании, ремонте и восстановлении этого имущества недопустимы.
- Согласно заключению эксперта, наличие в санузле декоративного короба из ГКЛ на металлокаркасе противоречит п. 8.9 СП 30.13330.2020. Спорная конструкция препятствует обслуживанию общедомовых инженерных коммуникаций, в том числе при возникновении аварийной ситуации. Для устранения нарушений необходимо демонтировать лицевую сторону декоративного короба.
Что касается довода ответчика о защите прав «на перспективу», то суды отметили: УК вправе требовать допуска в занимаемое потребителем помещение не только тогда, когда это обусловлено аварийной ситуацией или жалобами других потребителей на нарушение их законных прав.
«Такое право имеется у представителей управляющей компании в силу прямого указания в законе, не зависит от конкретных обстоятельств и установлено, в том числе для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций или возможных нарушений прав граждан в будущем».
(Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 6053/2023).
Для ремонта канализационного стояка потребовалось демонтировать фальш-панель
В г. Владивостоке УК пришлось через суд добиваться демонтажа фальш-панели, которая в квартире ответчика маскировала канализационный стояк. Размеров имеющегося в панели люка оказалось недостаточно для осмотра коммуникаций и ремонтных работ.
Суды удовлетворили требования УК о предоставлении доступа в квартиру и к общедомовому трубопроводу канализации в санузле ответчика, взыскании расходов по уплате госпошлины — 6000 рублей.
При этом исходили из следующего: ответчик «фактически не допускает управляющую организацию к инженерным коммуникациям, расположенным в его квартире, для проведения ремонтных работ, поскольку указанные коммуникации зашиты фальш-панелью, что препятствует исполнению организацией договорных обязанностей по техническому обслуживанию жилого дома».
(Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 7300/2021).
Непредоставление доступа к кухонной вентиляции
В Липецкой области собственник (далее — ответчик) не хотел предоставлять подрядчику, действовавшему на основании договора с УО, доступ к кухонной вентиляции. Вентканал был закрыт мебелью и гипсокартонным коробом, демонтаж которых в планы ответчика не входил.
Вот только доступ к вентканалу понадобился подрядчику не просто так, а для устранения засора. И чтобы решить проблему, УО обратилась в суд.
В исковом заявлении просила обязать ответчика:
- предоставить прямой доступ сотрудникам УО к общедомовому имуществу (вентиляционному каналу) для восстановления работы вентиляции;
- демонтировать кухонную электрическую вытяжку, гипсокартонный короб, а также трубу для вытяжки, ограничивающие доступ к вентканалу;
- возместить УО почтовые расходы, а также расходы на оплату госпошлины и юридических услуг — 16 200 рублей.
Ответчик с иском не согласился. По его мнению, УО не доказала необходимость проведения ремонтных работ. Кроме того, обследовать вентиляцию без непосредственного доступа к каналу можно с привлечением государственных контрольных органов, обладающих специализированным оборудованием.
Суды трех инстанций удовлетворили исковые требования УО. Указали на то, что ответчик нарушает права и законные интересы жителей МКД на благоприятные и безопасные условия проживания. Также он препятствует УО в исполнении обязанности по надлежащему содержанию общедомового имущества, к которому относится вентиляция. Доказательства того, что осуществить проверку, чистку и ремонт вентканала можно иным способом (без предоставления непосредственного доступа к этому каналу), ответчик не представил.
(Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18 ноября 2021 г. № 88 – 26980/2021).
Суды напомнили жильцам МКД: закрывать трубы декором нельзя
В г. Санкт-Петербурге УК не удалось произвести осмотр инженерных коммуникаций, расположенных в квартире ответчика — они оказались закрыты гипсокартонным коробом. Добровольно демонтировать короб ответчик не захотел, поэтому с соответствующим требованием УК обратилась в суд.
Суд первой инстанции в иске отказал и отметил: в декоративном коробе есть три отверстия, которых достаточно для осмотра и (при необходимости) ремонта резьбовых соединений трубопроводов. Короб для этого разбирать необязательно. Отказывая в иске, суд первой инстанции сослался на представленные ответчиком фотографии.
Апелляционный суд отменил вынесенное решение, удовлетворил иск и взыскал с ответчика в пользу УК расходы по оплате госпошлины — 6000 рублей. При этом указал: суд первой инстанции опирался на фотографии ответчика, сделанные до проведения судебной строительно-технической экспертизы.
Однако согласно заключению эксперта, «короб имеет только один лючок размером 30х50 см, расположенный на высоте 87 см от пола. Данный лючок может быть использован для снятия показаний, однако не обеспечивает возможность производить осмотр и ремонт без разборки конструкции, что является нарушением п. 5.4.10 СП 30.13330.2016».
(Определение Санкт-Петербургского городского суда № 33 – 19998/2020).
Таким образом, управляющие организации должны иметь доступ к общедомовым инженерным коммуникациям, расположенным в квартирах собственников МКД. Непредоставление такого доступа может привести к судебному разбирательству и дополнительным расходам жильцов.
➜ Больше материалов про споры УО, ТСЖ, ЖСК с собственниками
➜ Подписаться на канал «ЖКХ» в Telegram