Управляющая организация вправе требовать доступа в квартиру для осмотра и ремонта общедомового имущества, расположенного в ней. При этом иногда кроме доступа в помещение требуется демонтировать отделку помещения, например, снять плитку, разобрать пол или часть стены. Такие издержки могут лечь на самого владельца помещения.
Свежий пример: Восьмой кассационный суд общей юрисдикции решил, что собственник квартиры обязан демонтировать плитку в санузле за свой счёт, поскольку обязан предоставить доступ УК к общему имуществу (дело № 88 – 12811/2021).
У собственника квартиры в г. Рубцовске Алтайского края на потолке стал протекать канализационный стояк. УК «Светлова» обследовала инженерные сети и обнаружила течь с перекрытия между первым и вторым этажами.
Причину установить не получилось, поскольку у соседей из расположенной выше квартиры инженерные сети заложены керамической плиткой. А демонтировать плитку сосед отказался.
Управляющая компания направила собственникам квартиры предупреждение с просьбой допустить работника к общедомовым инженерным сетям, расположенным в их квартире. Однако собственник оставил предупреждение без ответа.
Невозможность получить доступ к инженерному оборудованию препятствовала проведению работ по замене аварийного участка канализационного стояка. Что нарушало права и законные интересы других лиц.
Поэтому УК обратилась в суд с требованием:
- обязать собственников допустить специалистов к общему имуществу МКД, расположенному в квартире ответчика;
- демонтировать облицовочную плитку, которая препятствует свободному доступу к общедомовому техническому оборудованию за счёт ответчиков;
- взыскать с ответчиков в пользу истца государственную пошлину.
Городской и апелляционный суды требования удовлетворили. Суд обязал ответчиков обеспечить доступ к общему имуществу в течение семи дней со дня вступления решения в законную силу, демонтировать за свой счёт два ряда облицовочной плитки (по три целые плитки в каждом ряду, а всего шесть плиток), чтобы УК провела осмотр общего имущества и устранила аварийную ситуацию.
Суд посчитал, что ответственность самого собственника затопляемого помещения и УК, которые самовольно вмешались в общедомовое имущество без разрешения собственников (обрезали часть чугунного стояка и соединили его с пластиковой трубой) не имеет правового значения, поскольку ответчики не должны создавать угрозу затопления других нижерасположенных помещений, угрозу повреждения общего имущества дома и обязаны обеспечить свободный доступ к стоякам и иному оборудованию для осмотра и ремонта.
Также суд отметил, что если в случае устранения угрозы причинения ущерба ответчики понесут убытки, они вправе защищать свои права в предусмотренном законом порядке.
Ответчики подали кассационную жалобу, в которой приводили такие доводы для отмены решения:
- Ответчики никогда не препятствовали допуску сотрудников УК к общему имуществу, которое расположено в их квартире.
- Сотрудники УК неоднократно осматривали состояние общедомового имущества – чугунной канализационной трубы диаметром 100 мм в квартире ответчиков.
- Спор возник только по поводу того, кто будет оплачивать ремонт.
- Неисправность трубы в квартире этажом ниже стала результатом того, что собственник без уведомления соседей обрезал чугунную канализационную трубу. На месте соединения водоотводной чугунной и пластиковой труб образовалась течь.
- Ответчики исполнили решение суда первой инстанции. Они демонтировали двенадцать плиток. Вскрытие показало, что течь находится на первом этаже в месте соединения.
- Ответчики — пенсионеры и инвалиды, оплата госпошлины по решению суда повлекла для них значительный материальный ущерб. Сама протечка возникла в результате неправомерных действий собственника подтопляемого помещения.
Восьмой кассационный суд общей юрисдикции указал, что наниматель обязан допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нём, а также для выполнения необходимых ремонтных работ.
Суды установили, что определить причины течи с плиты перекрытия без доступа из квартиры ответчиков невозможно. При этом получить доступ можно за счёт демонтажа плитки за унитазом (в высоту на 2 плитки от пола), суд принимает решение об удовлетворении иска и возложении обязанности демонтировать именно эти 2 ряда плитки.
Поэтому кассационная инстанция посчитала, что суд правомерно обязал демонтировать два ряда плиток.
Что касается доводов кассационной жалобы, суд оценил их как позицию лица, которая не влечёт отмену или изменение судебных постановлений.
* * *
Хотелось бы обратить внимание читателя на некоторую противоречивость решения.
С одной стороны, в решении указано, что если ответчику демонтажом будет причинён ущерб, он может возместить убытки в судебном порядке.
С другой — этим же решением суд обязывает ответчиков демонтировать плитку за свой счёт. Однако преюдициальность судебного решения ответчикам не преодолеть. Когда и если они обратятся в суд с требованием возместить убытки, причинённые в результате демонтажа плитки и последующим вынужденным ремонтом санузла, суд обязательно сошлётся на рассмотренное выше решение. А в нём сказано, что демонтировать плитку ответчики обязаны за свой счёт.
Возникает ситуация, при которой ответчики не смогут возместить убытки, хотя, как косвенно следует из решения, понесли их не по своей вине, а по вине собственника подтапливаемого помещения и УК.
Ещё один примечательный момент: суды при рассмотрении дела подробно расписывают правовые основания, которые обязывают собственника допустить УК в свою квартиру.
Однако ни в одном постановлении суда по этому делу нет даже намёка на правовую норму, которая обязывает собственника причинять ущерб своему имуществу, чтобы предоставить доступ к общедомовому имуществу.
При определённых условиях можно расценивать демонтаж плитки как действия в состоянии крайней необходимости. Однако в этом случае закон позволяет суду возложить обязанность возместить вред на лицо, в интересах которого действовал причинитель вреда.
Но в рассмотренном деле такая возможность заведомо исключена, поскольку суд уже решил, что расходы на демонтаж должны нести ответчики.
Так что же делать собственникам помещений, которые попали в аналогичную ситуацию? Не вызывает сомнений, что собственник обязан предоставить доступ соответствующим организациям для осмотра общего оборудования и его ремонта. Вопрос лишь в том, за чей счёт это нужно сделать. Пока этот вопрос остаётся открытым.
Универсальный совет дать невозможно, поскольку обстоятельства дела могут различаться. Когда речь идёт о демонтаже имущества в квартире собственника для того, чтобы получить доступ к общему имуществу, справедливо и разумно предъявить встречный иск, например, о компенсации убытков, которые причинит демонтаж. Разумеется, речь идёт о случаях, когда аварийная ситуация возникла по вине других собственников, УК или третьих лиц, а не ответчиков, а повреждаемое имущество не является, например, результатом самовольной перепланировки или переустройства со стороны жильцов.
Другие материалы по доступ к общедомовому имуществу, расположенному внутри квартир:
Собственник обязан обеспечивать доступ для осмотра общедомового имущества, расположенного в квартире
Когда собственник должен пускать управляющую компанию в квартиру?
УК неправильно уведомила собственника о своем визите и проиграла суд