Skip to content Skip to sidebar Skip to footer

Собственники утвердили «свой» размер платы. Что делать управляющей организации?

ДомОнлайн

Общее собрание собственников должно учитывать предложения управляющей организации при утверждении размера платы за содержание жилья. Однако иногда собственники принимают свой размер платы: кто-то его экономически обосновывает, а кто-то ориентируется лишь на чувство комфорта.
Что происходит дальше? Собрали практику судов за 2020 год, чтобы показать возможные варианты развития событий.

Вариант первый. Управляющая организация не слушается и начисляет тот размер платы, который считает правильным.

Правильным организация может считать предыдущий размер платы, муниципальный тариф или тот, который она предлагала собственникам – это зависит от условий договора управления. Дальше собственники предсказуемо жалуются в жилищную инспекцию, которая выдает предписание. Управляющая организация идет в суд и обычно проигрывает.

Пример 1: Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.02.2020 по делу № А43 – 10964/2019
Управляющая организация из Нижнего Новгорода не исполнила решение собрания собственников, которые без учёта её мнения утвердили размер платы 34,57 Р/м2. Такой размер, по мнению организации, не позволяет ей нормально содержать общедомовое имущество.
ГЖИ Нижегородской области считала, что организация обязана исполнять решение собрания.
Суды поддержали инспекцию:
«Ссылка Общества на то, что решение собственников об установлении размера платы за содержание принято без учета предложения Управляющей компании, несостоятельна, так как не исключает обязанности последней применять тарифы, принятые решением собственников, которое никем не оспорено и не признано незаконным…
Общество не представило доказательств того, что установленный собственниками размер не позволяет обеспечивать содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства и не отвечает требованиям разумности».

Пример 2: Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А05 – 1239/2020, оставлено без изменения Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.12.2020
Управляющей организации из Архангельска не понравилось решение собственников об утверждении платы за содержание и ремонт в 24 Р/м2, поэтому она обратилась в районный суд с иском об оспаривании решения собрания, но проиграла. При этом она начисляла по муниципальному тарифу (28,92 Р/м2).
ГЖИ Архангельской области потребовала пересчитать плату в соответствии с решением собрания.
Суды оставили в силе предписание инспекции, указав, что организация «не имела правовых оснований для изменения в одностороннем порядке платы, установленной решением собрания. Довод о том, что плата установлена собственниками произвольно, правомерно отклонен судом первой инстанции как голословный.
Само по себе то обстоятельство, что размер платы утвержден не в размере, на который претендует общество, не свидетельствует о том, что предложения управляющей организации не учитывались участниками собрания при голосовании».

Пример 3. Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2020 по делу № А66 – 3498/2020
Управляющая организация из Твери начисляла плату исходя из расчета 18,56 Р/м2, хотя собрание собственников утвердило размер 15,46 Р/м2 (организация предлагала им 19,9 Р/м2).
ГЖИ Тверской области потребовала пересчитать излишне начисленную плату и дальше считать так, как утвердили собственники.
Суды согласились с инспекцией:
«поскольку установление размера платы и увеличение ее размера принимается решением общего собрания собственников, а ее размер был установлен собственниками, то общество не вправе было игнорировать этот факт и при исчислении размера платы применять иной ее размер.
Ссылка на то, что установленная собственниками плата не может быть ниже муниципального тарифа, также не может быть принята, как основанная на неверном толковании норм права. Постановление Администрации не устанавливает минимально допустимый тариф. Определенный органом местного самоуправления тариф подлежал был применению в случае, если собственники не приняли решение об установлении размера платы».

В Свердловской области есть практика в пользу управляющей организации.
Там после жалобы жильцов на начисления орган жилищного надзора может внезапно обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания собственников.

Пример, о котором идёт речь, – Апелляционное определение Свердловского областного суда от 14.10.2020 по делу № 33 – 14292/2020.
Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области указал, что собственники утвердили размер платы произвольно (18,84 Р/м2,), без учета предложений управляющей организации (31,05 Р/м2,); этот размер не включает в себя перечень работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общедомового имущества.
Собственник-инициатор возражал:
у Департамента нет оснований для обращения в суд;
«в нарушение закона РФ «О защите прав потребителей» управляющая компания в своих сметных расчетах указывает работы, которые не выполняются годами»;
«50% размера платы за жилье собственники оплачивают за несуществующие работы и услуги»;
«Департамент пытается навязать завышенный, экономически необоснованный размер платы с включением работ, которые не требуется выполнять в доме».
Суды удовлетворили иск Департамента.
Они учли, что собрание не утвердило перечень работ, и забраковали расчёт собственников, указав, что «одним из принципов образования платы за содержание и ремонт общего имущества является экономическая обоснованность, являющаяся основой предложения управляющей организации.
Произвольное уменьшение тарифа приводит к невозможности исполнения договора управления, неполноценному содержанию и ремонту общего имущества, а, следовательно, приведению его в непригодное состояние, неоказанию услуг, предусмотренных договором управления. Установление решением общего собрания тарифов по содержанию жилья, снижающих уровень требований, предъявляемых к содержанию и эксплуатации жилищного фонда, в том числе санитарно-эпидемиологическим законодательством РФ недопустимо.
Собственники вправе установить размер платы за содержание, однако, такой размер платы должен соответствовать требованиям жилищного законодательства».

Другой пример: Апелляционное определение Свердловского областного суда от 23.09.2020 по делу № 33 – 12840/2020
Департамент по жалобе жильцов обнаружил, что собственники самовольно утвердили размер платы (18 рублей против предложенных УО 24,49 рубля) и перечень работ, и обратился в суд: перечень работ был неполный, а размер платы установлен произвольно.
Суды удовлетворили требования органа жилищного надзора. Они указали то же самое, что и в примере выше, добавив, что к протоколу должно было быть приложено экономическое обоснование утвержденного тарифа, а также список работ и услуг, которые управляющая организация должна выполнить в соответствии с ним.

Вариант второй. Управляющая организация идёт в суд общей юрисдикции с иском об оспаривании решения общего собрания собственников.

Здесь шансы на победу выше, если суд посчитает управляющую организацию надлежащим истцом. Проблема в том, что некоторые суды уверены в отсутствии у управляющей организации права на оспаривание решений общих собраний собственников. Другие суды могут отказать исходя из других соображений.

Начнем с отрицательной для УО практики.

Пример 1. Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 11.06.2020 № 88 – 10140/2020
Управляющая организация из Кемеровской области попросила суд признать утвержденный собственниками размер платы за жилое помещение не подлежащим применению, признать недействительным решение общего собрания.
Суд отказал: «поскольку ООО «УК на Волынова» не является собственником помещений в многоквартирном доме, не относится к органам государственного жилищного надзора или муниципального жилищного контроля, у истца в силу закона отсутствует право на обжалование решения общего собрания собственников».

Пример 2. Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 29.06.2020 по делу № 33 – 9723/2020
Управляющая организация ООО «Жилкомзаказчик» из Салавата проиграла собственникам. Те утвердили плату за содержание и текущий ремонт в размере 8,84 руб./кв.м., хотя управляющая компания предлагала утвердить 15,10 руб./кв.м. Организация настаивала, что размер платы недостаточен для содержания дома, принесла свой расчёт.
Собственники тоже принесли расчёт, а также сведения по счёту дома. Из информации следовало, что за 3 года управления домом компания не израсходовала 663 тыс. руб. Этот остаток собственники и предлагали использовать для содержания и ремонта.
Суды заценили обоснование собственников: размер платы был меньше предложенного УК благодаря конкретизации перечня работ, переходу на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, несогласованию собственниками части общестроительных работ и благоустройства придомовой территории, предложению направить сэкономленные деньги на содержание и текущий ремонт дома.
«Доводы жалобы о том, что собственники не вправе на общем собрании утверждать перечень работ и услуг для содержания и размер платы по содержанию и ремонту; при наличии разногласий между управляющей организацией и собственниками таковые утверждаются в ином порядке, основаны на неверном толковании самим подателем жалобы норм права».

Пример 3. Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 02.06.2020 по делу № 88 – 6826/2020
Управляющая организация ООО «УЮТ» из Сургута оспорила решение собрания, указав, что разрешения на снижение тарифов не давала, в собрании не участвовала, какие-либо предложения ей не направлялись.
Суды отказали в иске. Они указали, что решение принято в пределах компетенции собрания, сам размер утвержден не произвольно, а в рамках муниципального тарифа.
Нижестоящие инстанции посчитали, что у УО нет права на оспаривание решения собрания, однако кассационная инстанция указала, что «положения статей 181.3 – 181.5 ГК РФ в их взаимосвязи с положениями статьи 3 Гражданского процессуального кодекса РФ предоставляют управляющей компании, для которой решение собрания собственников в части установления тарифа является обязательным, оспаривать такое решение по мотиву экономической необоснованности тарифа». Однако это не помогло организации выиграть дело.

Пример 4. Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 28.10.2020 № 88 – 23935/2020
Управляющая организация из Брянской области предложила собственникам 18,6 Р/м2, а собственники взяли и утвердили на три рубля меньше.
Организация обратилась в суд, указав на нарушение собственниками договора управления и Жилищного кодекса РФ. Не оспаривая решение собрания, она попросила суд признать не подлежащим применению утверждённый собственниками размер платы.
Суды ей отказали. Они решили, что собственники учли предложение организации, но утвердили размер ниже, так как организация хотела включить в размер дополнительные услуги, не предусмотренные Минимальным перечнем.
«Судебная коллегия учитывает, что установленный ранее собственниками тариф в размере 15 рублей позволял управляющей организации исполнять обязательство по обслуживанию многоквартирного дома».

Положительная для УО практика судов общей юрисдикции

Пример 1. Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12.02.2020 № 88 – 2531/2020
Управляющая организация из Домодедово добилась признания решения собрания недействительным, хотя первую инстанцию сначала проиграла.
Суды апелляционной и кассационной инстанции поддержали организацию, решив, что собственники произвольно утвердили размер платы (30 рублей с квадратного метра), без экономического обоснования и без учета постановления органа местного самоуправления.
Довод о праве УО на обращение в суд тоже оценивался:
«Утверждения в кассационной жалобе о том, что истец не вправе обращаться с настоящим иском в суд, несостоятельны, поскольку при установлении платы за содержание жилья затрагиваются права и законные интересы управляющей компании, на которую возлагается обязанность по содержанию и обслуживанию общего имущества в надлежащем состоянии, в связи с чем управляющая компания обладает правом на предъявление иска».

Пример 2. Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 31.03.2020 № 88 – 4672/2020
Управляющая организация из Ростовской области выиграла спор, но тоже только со второй инстанции.
Суды указали на отсутствие доказательств извещения управляющей организации о проведении общего собрания и согласования с ней вопроса об изменении условий договора управления по оплате услуг, а также на отсутствие финансово-экономического обоснования изменения размера платы, достаточного для финансирования необходимых работ.

Пример 3. Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 15.10.2020 по делу № 88 – 19583/2020
Управляющая организация из Чебоксар выиграла дело у собственников, указав, что установленный ими тариф (10 рублей за содержание и 4 рубля на текущий ремонт) экономически не обоснован, решения приняты без учета предложений управляющей компании.
Суды учли заключение специалиста, из которого следовало, что плата не обеспечивает надлежащее содержание общего имущества, наносит убытки управляющей компании. Ещё они учли принятый в городе муниципальный тариф – 22,93 рубля, представленную управляющей организацией локальную смету предлагаемых работ по текущему ремонту и платы на его выполнение, согласно которой стоимость платы только за текущий ремонт должна составлять 19,57 рублей с м2.
Собственники считали, что УО не имеет права жаловаться, но суды отклонили этот довод.

Пример 4. Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 17.03.2020 по делу № 88 – 5431/2020
Управляющая организация из Башкортостана обратилась в суд из-за того, что жильцы увеличили тариф на содержание общего имущества всего на 2,5%, и при этом оставили размер тарифа на обслуживание домофона и взноса на ремонт подъездов на уровне 2017 года.
Суды поддержали управляющую организацию. Они решили, что собственники самостоятельно определили размер платы без экономического обоснования, используя лишь статистические данные об уровне инфляции, «что не соответствует требованиям законодательства, регулирующим спорные правоотношения».

Пример 5. Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 12.02.2020 № 88 – 2005/2020
Управляющая организация из Ульяновска смогла убедить суд в своей правоте.
Суды указали, что закон не предусматривает каких-либо изъятий по одностороннему и самостоятельному изменению собственниками спорной платы и составляющих ее статей.
«Между тем, фактически собственниками в одностороннем порядке изменены условия договора управления в части определения платы за содержание и ремонт помещений, оказание услуг по управлению домом, что недопустимо».
Суд отклонил довод собственников о том, что их расчёт обусловлен некачественным оказанием услуг управляющей организацией, «поскольку указанные обстоятельства не являются основанием к снижению размера тарифа на содержание и ремонт жилого помещения. В случае некачественного оказания услуг управляющей компанией собственники не лишены права требовать перерасчета внесенных платежей в установленном законом порядке».

* * *

Исходя из практики судов, наиболее перспективным кажется обращение в суд в тех регионах, где суды признают за управляющей организацией право на оспаривание решения общего собрания собственников.

Там, где это право не признается, можно было бы попытаться оспорить решение руками собственника или органа жилищного надзора, однако при наличии кворума первому будет трудно обосновать, чем нарушены его права, а орган жилищного надзора не так-то просто убедить обратиться в суд.

Простое игнорирование решений общего собрания ничем хорошим для управляющей организации обычно не заканчивается, если только она не из Свердловской области.

Чтобы у собственников было меньше желания своевольничать, нужно выполнять требования законодательства со своей стороны, а именно заблаговременно направлять собственникам нормально обоснованное предложение по работам и размеру платы за них.

Для направления собственникам таких предложений предлагаем воспользоваться нашими образцами сопроводительных писем:

Главные темы
Собрание

Общее собрание собственников

Оплата ЖКУ

Оплата услуг в сфере ЖКХ

Содержание жилья

Содержание и текущий ремонт

Отопление

Теплоснабжение многоквартирного дома

Электроснабжение

Электричество в многоквартирном доме

Мусор

Обращение с твердыми коммунальными отходами

Газоснабжние

Поставка газа и газовое оборудование

Водоснабжение

Горячее и холодное водоснабжение, водоотведение

Капремонт

Капитальный ремонт в многоквартирном доме

Лицензирование

Лицензирование и управление многоквартирным домом