Колонка редактораЖКХФЛУК

Какие вопросы включить в повестку при смене управляющей организации?

Если собственников не устраивают услуги управляющей организации, которая обслуживает дом, то можно сменить её на другую. Если поиск компании завершен и кандидатура найдена, можно перейти к составлению повестки собрания. Расскажем, какие вопросы можно вынести на голосование. 

Организационные вопросы повестки общего собрания

Они касаются выбора председателя, секретаря, лиц, производящих подсчет голосов. Также к организационным вопросам можно отнести выбор способа уведомления собственников о результатах собрания и определение места хранения копии протокола. Эти вопросы имеет смысл выносить на голосование, если они не были решены на прошлых собраниях.

Основные вопросы повестки общего собрания

✔ Первый основной вопрос – это расторжение договора управления с текущей управляющей организацией, так как управление одного дома одновременно двумя управляющими компаниями не допускается. Некоторые суды считают, что выбор новой компании свидетельствует о том, что собственники выразили свое волеизъявление на расторжение договора с её предшественником. Однако это скорее исключение из общего правила, поэтому не забываем вопрос о расторжении договора.

В повестке: Расторжение договора управления с управляющей организацией ООО «______» с __.__20__.
В решении: Расторгнуть договор управления с управляющей организацией ООО «_____» с __.__20__.

✔ Сложно определиться, стоит ли расторгать договор «просто так» или надо расторгать его в связи с плохой работой компании. Суды принимают противоположные решения. Немотивированное расторжение проще, но риск отказа ГЖИ или признания такого решения недействительным в некоторых регионах (например, Красноярском крае) крайне высок.

В случае расторжения «просто так» надо посмотреть в договоре управления порядок такого расторжения – в части сроков уведомления компании о принятом решении.

Если расторгать договор в связи с ненадлежащей работой, то надо быть готовым доказать эту «ненадлежащесть». Подойдут результаты проверок контролирующих органов о выявленных нарушениях, акты нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, судебные решения, подтверждающие нарушения в работе управляющей компании.

Эти документы логично изучить на очной части собрания, а в повестку включить такие вопросы:

В повестке: Признание работы ООО «______» ненадлежащей в связи с невыполнением обязательств по договору управления.
В решении: Признать работу ООО «________» ненадлежащей в связи с невыполнением обязательств по договору управления: (перечислить нарушения со ссылками на пункты договора, которые не соблюдены компанией, подтверждающие документы).

В повестке: Принятие решения о расторжении договора управления с управляющей организацией ООО «________» с __.__.202__.
В решении: Расторгнуть договор управления с управляющей организацией ООО «____» с __.__.202__ в связи с невыполнением обязательств по договору управления.

✔ Очень часто при выборе новой управляющей организации включают вопрос о выборе способа управления. Если раньше такой способ был выбран, то вопрос можно не включать. Если хочется для спокойствия, то:

В повестке: Выбор способа управления многоквартирным домом.
В решении: Выбрать способом управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией.

✔ Некоторые в этом вопросе сразу прописывают название конкретной управляющей организации, но мы можем сделать это следующим вопросом:

В повестке: Принятие решения о выборе управляющей организации ООО «_________» ИНН _____.
В решении: Выбрать управляющей организацией ООО «_________» ИНН _____.

✔ Далее следует утвердить конкретные условия договора управления. Некоторые прописывают основные условия договора в самом решении, большинство же утверждает просто «условия договора» или проект:

В повестке: Утверждение условий договора управления между собственниками и управляющей организацией ООО «________» и его заключение.
В решении: Утвердить условия договора управления между собственниками и управляющей организацией ООО «________» и заключить его на этих условиях.

Кто-то делит этот вопрос на два.

Обязательно приложите к протоколу этот проект договора, иначе жилищная инспекция может посчитать его условия неутвержденными.

На практике возникают споры о том, сколько нужно голосов по этому вопросу. А всё из-за того, что в ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ написано так:
при выборе управляющей организации с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении собрания. При этом собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Отсюда некоторые делают вывод, что нужно не просто большинство голосов от участников собрания, а половина голосов по всему дому. Другие так не считают.

✔ Часто на голосование выносят отдельный вопрос об утверждении размера платы за содержание жилья. Это должно быть прописано в договоре в качестве обязательного условия, поэтому иногда этот вопрос не упоминается в повестке. Его включают, чтобы сделать важное условие прозрачным для жителей, а также, чтобы мотивировать жителей выбрать новую компанию, если та предлагает меньший размер платы:

В повестке: Утверждение размера ежемесячной платы за содержание жилья.
В решении: Утвердить размер ежемесячной платы за содержание жилья в размере ХХ рублей за кв.м. принадлежащего собственнику помещения.

✔ В договоре управления важно прописать форму отчетности управляющей компании перед жителями. Часто бывает, что договор содержит общую фразу о том, что форма отчета утверждается общим собранием. Общее собрание эту форму не утверждает по причине невнимательного прочтения договора, и управляющая организация обходится минимальной отчетностью в ГИС ЖКХ. Чтобы этого не было, надо договориться с компанией об условиях договора управления, реально позволяющих собственникам контролировать отчетность, либо вынести отдельным вопросом на голосование утверждение формы отчетности.

С управляющей организацией этот вопрос, разумеется, надо предварительно согласовать:

В повестке: Утверждение формы отчета управляющей организации и порядка и сроков его предоставления.
В решении: Утвердить форму отчета управляющей организации (форму определить обязательным приложением к протоколу общего собрания), установить, что он представляется управляющей организацией на обязательное утверждение годового общего собрания собственников, проводимого во втором квартале каждого года.

✔ Договор управления надо подписывать с собственниками, обладающими более чем 50% голосов, поэтому часто выходом из ситуации служит наделение председателя совета многоквартирного дома правом подписать договор, условия которого утвердило общее собрание.

В повестке: Наделение председателя совета многоквартирного дома _____________________ полномочиями на подписание договора управления с ООО «_________», условия которого утверждены решением данного общего собрания.
В решении: Уполномочить председателя совета многоквартирного дома ____________________ на подписание договора управления с ООО «_________», условия которого утверждены решением данного общего собрания.

Естественно, чтобы председатель подписал договор управления, кроме этого вопроса нужно наличие в доме совета и его председателя. Если они не выбраны, то эти вопросы (избрание совета МКД, избрание председателя совета МКД) необходимо также включить в повестку.

✔ Можно обсудить с выбираемой управляющей организацией возможность и необходимость перехода на прямые договоры. Если это будет целесообразно, добавляем в повестку вопрос:

В повестке: Заключение собственниками помещений в МКД, действующими от своего имени, соответственно договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с соответствующими ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами с __.__.202__.
В решении: Заключить собственниками помещений в МКД, действующими от своего имени, соответственно договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с соответствующими ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами с __.__.202__.

Можно это записать одним вопросом, а можно выносить на голосование по каждой коммунальной услуге отдельно. Также можно указать названия конкретных ресурсоснабжающих организаций.

✔ Если известно о том, что старая управляющая компания не израсходовала деньги на текущий ремонт или доход от использования общего имущества, то можно попробовать истребовать эти деньги, включив такие вопросы:

В повестке: Решение вопроса об обязании управляющей организации ООО «_____» перечислить собранные с собственников помещений МКД и неизрасходованные денежные средства на текущий ремонт, за использование общего имущества на счет вновь выбранной управляющей организации в течение месяца с момента внесения соответствующих изменений в реестр лицензий.
В решении: Обязать управляющую организацию ООО «______» перечислить собранные с собственников помещений МКД и неизрасходованные денежные средства на текущий ремонт, за использование общего имущества на счет вновь выбранной управляющей организации в течение месяца с с момента внесения соответствующих изменений в реестр лицензий.

В повестке: Наделение вновь выбранной управляющей организации ООО «_____» полномочиями по взысканию в судебном порядке с ООО «_____» собранных с собственников помещений МКД и неизрасходованных денежных средств на текущий ремонт, за использование общего имущества в случае её отказа от добровольного удовлетворения требований, включая наделение ООО «_______» правом на подписание искового заявления, предъявление его в суд, предъявление встречного иска, полный или частичный отказ от исковых требований, уменьшение их размера, признание иска, изменение предмета или основания иска, заключение мирового соглашения, передачу полномочий другому лицу (передоверие), обжалование судебного постановления, предъявление исполнительного документа к взысканию, получение присужденного имущества или денег.
В решении: Наделить вновь выбранную управляющую организацию ООО «_______» полномочиями по взысканию в судебном порядке с ООО «_______» собранных с собственников помещений МКД и неизрасходованных денежных средств на текущий ремонт, за использование общего имущества в случае её отказа от добровольного удовлетворения требований, при этом наделив ООО «_______» правом на подписание искового заявления, предъявление его в суд, предъявление встречного иска, полный или частичный отказ от исковых требований, уменьшение их размера, признание иска, изменение предмета или основания иска, заключение мирового соглашения, передачу полномочий другому лицу (передоверие), обжалование судебного постановления, предъявление исполнительного документа к взысканию, получение присужденного имущества или денег.


* * *

Повестку в удобном формате можно скачать на сайте ДомОнлайн. Там же подготовить именные бюллетени для всех собственников – чтобы было проще заполнять и участники голосования меньше допускали ошибок, а заодно получить актуальный реестр собственников, посчитать голоса и оформить протокол собрания.

Следующий шаги при проведении общего собрания:
✔ (если не сделано раньше) получение реестра собственников (бесплатные способы и платные способы рассматривались в отдельных материалах),
✔ уведомление собственников о собрании.

Похожие новости
ЖКХФЛТСЖ и ЖСКУК

Ответственность за содержание лифтов

ЖКХФЛПишут читатели

Ответственность за нарушение требований к сохранности зданий — объектов культурного и исторического наследия

ЖКХРСОФЛ

Ресурсоснабжающие организации предлагается штрафовать за нарушения при расчете платы

ЖКХФЛТСЖ и ЖСКУКПишут читатели

На машину упал рекламный щит или вывеска. Кто возместит ущерб?