Skip to content Skip to sidebar Skip to footer

Какие вопросы включить в повестку при смене управляющей организации

Если собственников не устраивают услуги управляющей организации, которая обслуживает дом, то можно сменить её на другую. Если поиск компании завершен и кандидатура найдена, можно перейти к составлению повестки собрания. Расскажем, какие вопросы можно вынести на голосование. 

Опубликовано 15.09.2021. Обновлено 09.03.2024

Организационные вопросы

Они касаются выбора председателя, секретаря, лиц, производящих подсчет голосов. Также к организационным вопросам можно отнести выбор способа уведомления собственников о результатах собрания и определение места хранения копии протокола, а с 2023 года - важно! - определение порядка приема бюллетеней инициатором собрания. Эти вопросы имеет смысл выносить на голосование, если они не были решены на прошлых собраниях.

Основные вопросы

Первый основной вопрос – это расторжение договора управления с текущей управляющей организацией, так как управление одного дома одновременно двумя управляющими компаниями не допускается. Некоторые суды считают, что выбор новой компании свидетельствует о том, что собственники выразили свое волеизъявление на расторжение договора с её предшественником. Однако это скорее исключение из общего правила, поэтому не забываем вопрос о расторжении договора.

В августе 2023 года изменился порядок смены УО. Теперь сменить компанию можно либо через год ее работы и позже, либо раньше — но с обоснованием ее плохой работы. Также до года можно сменить способ управления (на ТСЖ или непосредственное управление).

В случае расторжения «просто так» (после года управления) надо не забыть посмотреть в договоре управления порядок такого расторжения – в части сроков уведомления компании о принятом решении. В повестку включается вопрос:

Расторжение договора управления с управляющей организацией ООО «______» с __.__20__.Расторгнуть договор управления с управляющей организацией ООО «_____» с __.__20__.

Если расторгать договор в связи с ненадлежащей работой, то надо быть готовым доказать эту «ненадлежащесть».

Один из самых надежных способов – составление актов о нарушениях качества работ и услуг.

Второй путь – это жалобы во всевозможные контролирующие органы и сбор ответов, подтверждающих нарушения. Например, можно обратить внимание на содержание общедомового имущества, работу с персональными данными, соблюдение законодательства об энергосбережении, сроки ответов на обращения жильцов, работу АДС. Для поиска нарушений удобно использовать проверочные листы контролирующих органов, а также информацию с сайта ГЖИ о типичных нарушениях со стороны управляющих организаций. Эта информация может быть в годовых докладах инспекций, разделах сайта ГЖИ о профилактике. 

На сайте ГИС ЖКХ можно посмотреть акты проверок УО, и если акты касаются вашего дома и содержат нарушения, то их тоже можно использовать.

Третий вариант: изучить судебные дела с участием УО. Подойдут споры УО с контролирующими органами; споры с ресурсоснабжающими организациями о взыскании задолженности; споры жителей с УО о возмещении ущерба, правильности начислений и т.д. Естественно, судебные дела должны касаться именно вашего дома, а не соседнего.
Минус этого способа: пока появится судебная практика по нужному дому, пройдет много времени, и быстрее было бы просто переждать один год.

Остается изучить договор управления: найти в нем условия, нарушения которых были отысканы ранее. Возможно, найдутся и другие условия, которые УО не соблюдает.

Подтверждающие документы логично изучить на очной части собрания, а в повестку включить такие вопросы:

Признание работы ООО «______» ненадлежащей в связи с невыполнением обязательств по договору управления.Признать работу ООО «________» ненадлежащей в связи с невыполнением обязательств по договору управления: (перечислить нарушения со ссылками на пункты договора, которые не соблюдены компанией, подтверждающие документы).
Принятие решения о расторжении договора управления с управляющей организацией ООО «________» с __.__.202__.Расторгнуть договор управления с управляющей организацией ООО «____» с __.__.202__ в связи с невыполнением обязательств по договору управления.

Очень часто при выборе новой управляющей организации включают вопрос о выборе способа управления. Если раньше такой способ был выбран, то вопрос можно не включать. Если хочется для спокойствия, то:

Выбор способа управления многоквартирным домом.Выбрать способом управления многоквартирным домом – управление управляющей организацией.

Некоторые в этом вопросе сразу прописывают название конкретной управляющей организации, но мы можем сделать это следующим вопросом:

Принятие решения о выборе управляющей организации ООО «_________» ИНН _____.Выбрать управляющей организацией ООО «_________» ИНН _____.

Далее следует утвердить конкретные условия договора управления. Некоторые прописывают основные условия договора в самом решении, большинство же утверждает просто «условия договора» или проект:

Утверждение условий договора управления между собственниками и управляющей организацией ООО «________» и его заключение.Утвердить условия договора управления между собственниками и управляющей организацией ООО «________» и заключить его на этих условиях.

Обязательно приложите к протоколу этот проект договора, иначе жилищная инспекция может посчитать его условия неутвержденными.

На практике возникают споры о том, сколько нужно голосов по этому вопросу. А всё из-за того, что в ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ написано так:
при выборе управляющей организации с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении собрания. При этом собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, выступают в качестве одной стороны договора.

Отсюда некоторые делают вывод, что нужно не просто большинство голосов от участников собрания, а половина голосов по всему дому. Другие так не считают.

Случай из практики.
В Туле собственники приняли решения об утверждении условий и заключении договора управления, при этом было набрано больше половины от голосов участников собрания, но меньше половины голосов всех собственников в доме.
Суды первой и второй инстанции признали решения собрания недействительными из-за недостаточного, по их мнению, числа голосов.
Кассационная инстанция отменила эти решения, указав:
- решения общего собрания собственников принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании,
- рассматриваемый вопрос повестки не относится к тем пунктам части 2 статьи 44 ЖК РФ, решения по которым принимаются более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников в доме.
(определение Первого КСОЮ № 88 – 21719/2020. Аналогичная позиция изложена в определении того же суда по делу № 88 – 5618/2021).

Часто на голосование выносят отдельный вопрос об утверждении размера платы за содержание жилья. Это должно быть прописано в договоре в качестве обязательного условия, поэтому иногда этот вопрос не упоминается в повестке. Его включают, чтобы сделать важное условие прозрачным для жителей, а также, чтобы мотивировать жителей выбрать новую компанию с более выгодным размером платы:

Утверждение размера ежемесячной платы за содержание жилья (для взимания избранной управляющей организацией ООО «______»).Утвердить размер ежемесячной платы за содержание жилья (для взимания избранной управляющей организацией ООО «______») в размере ХХ рублей за кв.м. принадлежащего собственнику помещения.

В договоре управления важно прописать форму отчетности управляющей компании перед жителями. Часто бывает, что договор содержит общую фразу о том, что форма отчета утверждается общим собранием. Общее собрание эту форму не утверждает по причине невнимательного прочтения договора, и управляющая организация обходится минимальной отчетностью в ГИС ЖКХ. Чтобы этого не было, надо договориться с компанией об условиях договора управления, реально позволяющих собственникам контролировать отчетность, либо вынести отдельным вопросом на голосование утверждение формы отчетности.

С управляющей организацией этот вопрос, разумеется, надо предварительно согласовать:

Утверждение формы отчета управляющей организации, порядка и сроков его предоставления.Утвердить форму отчета управляющей организации (форму определить обязательным приложением к протоколу общего собрания), установить, что он представляется управляющей организацией на обязательное утверждение годового общего собрания собственников, проводимого во втором квартале каждого года.

Договор управления надо подписывать с собственниками, обладающими более чем 50% голосов, поэтому часто выходом из ситуации служит наделение председателя совета многоквартирного дома правом подписать договор, условия которого утвердило общее собрание.

Наделение председателя совета многоквартирного дома ______________ полномочиями на подписание договора управления с ООО «_________», условия которого утверждены решением данного общего собрания.Уполномочить председателя совета многоквартирного дома ____________________ на подписание договора управления с ООО «_________», условия которого утверждены решением данного общего собрания.

Естественно, чтобы председатель подписал договор управления, кроме этого вопроса нужно наличие в доме совета и его председателя. Если они не выбраны, то эти вопросы (избрание совета МКД, избрание председателя совета МКД) необходимо также включить в повестку.

Можно обсудить с выбираемой управляющей организацией возможность и необходимость перехода на прямые договоры. Если это будет целесообразно, добавляем в повестку вопрос:

Заключение собственниками помещений в МКД, действующими от своего имени, соответственно договоров холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, договора на оказание услуг по обращению с ТКО с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с ТКО с __.__.202__.Заключить собственниками помещений в МКД, действующими от своего имени, соответственно договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, договора на оказание услуг по обращению с ТКО с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с ТКО с __.__.202__.

Можно это записать одним вопросом, а можно выносить на голосование по каждой коммунальной услуге отдельно. Также можно указать названия конкретных ресурсоснабжающих организаций.

Если известно о том, что старая управляющая компания не израсходовала деньги на текущий ремонт или доход от использования общего имущества, то можно попробовать истребовать эти деньги, включив такие вопросы:

Решение вопроса об обязании управляющей организации ООО «_____» перечислить собранные с собственников помещений МКД и неизрасходованные денежные средства на текущий ремонт, за использование общего имущества на счет вновь выбранной управляющей организации в течение месяца с момента внесения соответствующих изменений в реестр лицензий.Обязать управляющую организацию ООО «______» перечислить собранные с собственников помещений МКД и неизрасходованные денежные средства на текущий ремонт, за использование общего имущества на счет вновь выбранной управляющей организации в течение месяца с момента внесения соответствующих изменений в реестр лицензий.
Наделение вновь выбранной управляющей организации ООО «_____» полномочиями по взысканию в судебном порядке с ООО «_____» собранных с собственников помещений МКД и неизрасходованных денежных средств на текущий ремонт, за использование общего имущества в случае её отказа от добровольного удовлетворения требований, включая наделение ООО «_______» правом на подписание искового заявления, предъявление его в суд, предъявление встречного иска, полный или частичный отказ от исковых требований, уменьшение их размера, признание иска, изменение предмета или основания иска, заключение мирового соглашения, передачу полномочий другому лицу (передоверие), обжалование судебного постановления, предъявление исполнительного документа к взысканию, получение присужденного имущества или денег.Наделить вновь выбранную управляющую организацию ООО «_______» полномочиями по взысканию в судебном порядке с ООО «_______» собранных с собственников помещений МКД и неизрасходованных денежных средств на текущий ремонт, за использование общего имущества в случае её отказа от добровольного удовлетворения требований, при этом наделив ООО «_______» правом на подписание искового заявления, предъявление его в суд, предъявление встречного иска, полный или частичный отказ от исковых требований, уменьшение их размера, признание иска, изменение предмета или основания иска, заключение мирового соглашения, передачу полномочий другому лицу (передоверие), обжалование судебного постановления, предъявление исполнительного документа к взысканию, получение присужденного имущества или денег.

Важно. Некоторые вместо расторжения договора управления выносят на голосование вопрос об отмене решения собрания, на котором выбрана компания и утвержден проект договора управления. Такой способ может не сработать, особенно если собрание о выборе управляющей компании было давно.
Можно ли собранию отменить (признать недействительным) свое решение, суды считают по-разному.

Наш сервис ДомОнлайн поможет с составлением реестра, подготовкой всех документов для собрания в любой форме (включая бюллетени с информацией о собственности), а также подсчетом голосов.

Главные темы
Собрание

Общее собрание собственников

Оплата ЖКУ

Оплата услуг в сфере ЖКХ

Содержание жилья

Содержание и текущий ремонт

Отопление

Теплоснабжение многоквартирного дома

Электроснабжение

Электричество в многоквартирном доме

Мусор

Обращение с твердыми коммунальными отходами

Газоснабжение

Поставка газа и газовое оборудование

Водоснабжение

Горячее и холодное водоснабжение, водоотведение

Капремонт

Капитальный ремонт в многоквартирном доме

Лицензирование

Лицензирование и управление многоквартирным домом