Верховный Суд РФ поставил точку в вечном вопросе о том, каким количеством голосов председатель совета МКД уполномочивается на подписание договора управления домом.
Опубликовано 21.09.2023. Обновлено 26.03.2024
В Москве собственники помещений МКД провели общее собрание и выбрали управляющую организацию. Та обратилась в Мосжилинспекцию с заявлением о включении в реестр лицензий города Москвы, но получила отказ. Причиной отказа значилось отсутствие документов, подтверждающих заключение договора управления МКД с собственниками, обладающими более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
УК обжаловала отказ Мосжилинспекции в суде. Суды выяснили, что на ОСС ставился вопрос о наделении председателя совета МКД полномочиями на подписание договора управления МКД от имени всех собственников. Впоследствии председатель совета МКД подписал этот договор. Вопрос в том, были ли у него необходимые полномочия. Общая площадь всех помещений в МКД – 8376,9 м2, за наделение председателя соответствующими полномочиями проголосовали собственники, которым принадлежит 3078,37 м2, то есть, 36,7% (3078,37/8376,9) от общего числа голосов собственников в доме.
Мосжилинспекция исходила из того, что председатель совета МКД получил бы полномочия на подписание договора управления МКД от имени всех собственников только в том случае, если бы «за» проголосовали собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников в доме.
Суд первой и апелляционной инстанций согласились с таким подходом и отказали в удовлетворении иска УК.
Кассационная инстанция отменила судебные акты нижестоящих судов и разъяснила следующее (постановление АС Московского округа по делу № А40 – 200856/2022).
По общему правилу решения ОСС по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Случаи-исключения перечислены в этой же норме. В частности, решения, предусмотренные п. 4 и п. 4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принимаются более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. Это решения ОСС о выборе способа управления МКД и о выборе управляющей организации.
Наделение председателя совета МКД правом на подписание договора управления МКД нельзя отождествлять с наделением его полномочиями на принятие каких-либо решений, в том числе касающихся выбора управляющей организации.
Таким образом, по мнению кассационной инстанции, решение о наделении председателя совета МКД правом на подписание договора управления от имени всех собственников принимается простым большинством голосов от общего числа голосов участвующих в данном собрании собственников.
Арбитражный суд Московского округа ранее уже занимал аналогичную позицию, и такая позиция оспаривалась в Верховном Суде РФ, но тот в ноябре отказал МЖИ в полноценном рассмотрении её жалобы.
Важно отметить, что тогда по спорному вопросу было получено более 50% от общего числа голосов всех собственников в МКД (несмотря на более «лояльную» позицию кассационной инстанции).
В этот раз Мосжилинспекция тоже обратилась в Верховный Суд РФ, настаивая на применении ч.1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ («собственники помещений в доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора»).
Верховный Суд РФ отменил постановление Арбитражного суда Московского округа, оставив в силе судебные акты нижестоящих инстанций (определение № 305-ЭС23 – 23876 от 21.03.2024 по делу № А40 – 200856/2022).
- в случае спора именно УО обязана подтвердить факт заключения договора управления с собственниками в соответствии с установленными законодательством требованиями, в том числе, касающимся числа голосов, необходимых для принятия соответствующих решений;
- в соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора управления;
- в рассматриваемой ситуации на общем собрании собственников по вопросу о наделении председателя совета дома полномочиями на подписание договора управления положительно проголосовали только 36,75% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
«Проанализировав положения норм Жилищного кодекса, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что Мосжилинспекцией обоснованно договор управления не был принят в качестве надлежащего доказательства заключения договора управления, поскольку не подтверждает факт реализации решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по выбору общества в качестве управляющей организации».
Верховный Суд РФ привел и другие доводы в пользу позиции Мосжилинспекции (не только про договор).
➜ Отслеживать новую практику про совет МКД удобнее на нашем канале “Совет многоквартирного дома”