Если жителей не устраивают услуги управляющей организации, которая обслуживает дом, то можно поискать компанию получше. Многие УК только на словах обещают порядочность, чистоту в подъездах и низкий размер платы. Чтобы составить непредвзятую оценку работы любой управляющей организации и выбрать приемлемый вариант для своего дома, можно проверить её следующими способами.
1. Чтобы узнать, какие вообще компании имеют лицензию, какими домами они управляют, стоит открыть реестр лицензий на сайте ГИС ЖКХ.
Надо выбрать субъект, если он не выбран ранее, и нажать «поиск».
Откроется список всех управляющих организаций с указанием, сколько домов у них в управлении. Можно нажать на это число и посмотреть адреса:
Дальше можно перейти к информации о конкретном доме:
Открыть информацию об управлении:
И посмотреть договор управления, так как они зачастую одинаковые на всех домах, которые находятся под управлением одной организации:
Скорее всего, управляющая организация предложит собственникам аналогичный или очень похожий договор, поэтому есть возможность заранее оценить его условия, наличие дополнительных платных (часто навязанных) услуг, размер платы, порядок отчётности и контроля.
Есть хороший вариант пойти от обратного: увидев в городе опрятные домики с ухоженной придомовой территорией, надо выбрать на той же странице с реестром лицензий «поиск по реквизитам многоквартирного дома», выбрать адрес и узнать, кто им управляет.
2. В ГИС ЖКХ можно посмотреть результаты проверок управляющей организации.
Пошаговая инструкция – в материале «Где в ГИС ЖКХ найти информацию о проверке управляющей организации?».
3. Можно сравнить компании, посмотрев на их рейтинги.
На сайте органа жилищного надзора часто публикуются подобные списки. Правда, они не всегда объективные, а некоторые показатели и вовсе носят дискриминационный характер (по мнению судов).
4. Полезно посмотреть, в каких судебных спорах участвует управляющая компания.
Для этого стоит зайти в Банк решений арбитражных судов, вписать ИНН или ОГРН компании в строку «Участник дела» и нажать «Найти». Сайт выдаст решения с участием этой организации. Обычно встречаются дела, где она обжаловала предписания контролирующих органов. Так можно увидеть нарушения, узнать, обоснованы ли они, почему УК была с ними не согласна. Так можно понять, быстро ли компания устраняет недостатки по предписаниям надзорных органов или, наоборот, затягивает этот процесс.
Иногда в картотеке встречаются споры с ресурсоснабжающими организациями или подрядчиками о взыскании задолженности. Из них становится понятна платёжная дисциплина компании. Бывает, что УК судится по поводу незаконного использования общедомового имущества или некачественного капремонта со стороны регионального оператора. Это тоже показатель её работы в интересах собственников.
5. Простой, но не очень надёжный способ – найти через поисковики отзывы об организации – как от жильцов, так и от работников.
Стоит иметь в виду, что даже в домах под управлением самой хорошей компании найдётся кто-то недовольный её работой, например, должники. Ещё плохие отзывы могут написать конкуренты. Те же конкуренты могут оплатить СМИ публикации негативных материалов о компании, поэтому не стоит сильно ориентироваться на газеты.
Чуть информативнее получится, если найти группы, чаты, каналы управляющей организации в соцсетях и мессенджерах. Немного понаблюдав за происходящим там, можно оценить, насколько адекватно компания реагирует на обратную связь от жильцов – решает проблему, игнорирует её или просто удаляет негативные комментарии.
6. Оценить реальную работу УК.
Узнав, какими домам управляет компания (см. пункт 1), надо выбрать из них те, что ближе к нашему дому, и при прогулке посмотреть на состояние этих домов: в нормальном ли состоянии площадка с мусором, закрыты ли подвалы, чисто ли в подъездах. Отмостка вокруг дома должна быть без трещин и мха, плиты балконов и бетонных козырьков – без оголения арматуры.
Эти способы можно использовать по отдельности или все вместе. Некоторые собственники применяют их для создания собственных рейтингов – типа конкурса по подбору управляющей организации с начислениями баллов по разным показателям.
Важно убедиться в том, что компания не кинет дом после проведения собрания. Так часто бывает, когда на избранницу влияет текущая компания (угрозами или другими методами убеждения). При чем со стороны жителей этого не видно. Компания просто не подает документы в инспекцию или подает с заведомыми нарушениями, чтобы ей отказали. После этого она говорит собственникам: «ГЖИ отказала, мы не виноваты. Как-нибудь в другой раз». И все усилия оказываются напрасны. Такие случаи, к сожалению, не редкость.
После того, как найдётся подходящий кандидат в управляющие организации, совету (активу) дома надо обсудить с представителями компании порядок перехода дома, согласовать условия договора управления для утверждения на собрании, при необходимости – попросить помощь в его проведении.
Обратите внимание на первые шаги при проведении собрания:
✔ получение реестра собственников (бесплатные способы и платные способы рассматривались в отдельных материалах),
✔ формирование повестки,
✔ уведомление собственников.
Другой материал по теме: «Что выбрать для управления домом – управляющую организацию или ТСЖ»