В августе 2023 года в Жилищный кодекс РФ внесли изменения, согласно которым собственники могут сменить УО не раньше чем через год. До истечения года собственники могут отказаться от управляющей компании только в случае ее ненадлежащей работы. Также они могут досрочно сменить способ управления.
Если собственникам нужно сменить УК раньше года, то придется ссылаться на ее плохую работу. Иначе ГЖИ откажет во внесении изменений в реестр лицензий. Как её обосновать, разбираем в этом материале.
Опубликовано 08.08.2023. Обновлено 23.02.2024
Стоит отметить, что в некоторых регионах и раньше сменить управляющую компанию можно было только через доказательства ее плохой работы. Поэтому при подготовке этого материала использовался уже наработанный опыт собственников из таких регионов.
Если по измененной норме появится другая судебная практика, редакция ЖКХ Ньюс обновит эту инструкцию.
0. До всяких расторжений договора стоит попробовать наладить отношения с УО.
Пусть совет дома (или инициативная группа, при его отсутствии) пообщается с УО о проблемах дома, когда и как их можно решить.
Можно подготовить новую редакцию договора управления, выяснить готовность УО пойти на изменения договора. Как минимум можно обсудить те моменты, которые напрямую не соответствуют Жилищному кодексу, правилам содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг.
Общение должно быть письменным, чтобы зафиксировать отношение компании по озвученным вопросам и предложениям.
1. Если УК никак не идет на контакт и не желает сотрудничать, то надо собрать доказательства ненадлежащей работы
Один из самых надежных способов – составление актов о нарушениях качества работ и услуг.
Вот инструкция о том, как их правильно составлять.
Второй путь – это жалобы во всевозможные контролирующие органы и сбор ответов, подтверждающих нарушения. Например, можно обратить внимание на содержание общедомового имущества, работу с персональными данными, соблюдение законодательства об энергосбережении, сроки ответов на обращения жильцов, работу АДС.
Для поиска нарушений удобно использовать проверочные листы контролирующих органов, а также информацию с сайта своего органа жилищного надзора и лицензионного контроля о типичных нарушениях со стороны управляющих организаций. Эта информация может быть в годовых докладах инспекций, разделах сайта ГЖИ о профилактике.
На сайте ГИС ЖКХ можно посмотреть акты проверок УО (вот инструкция), и если акты касаются вашего дома и содержат нарушения, то их тоже можно использовать.
Третий вариант: изучить судебные дела с участием УО
В картотеке арбитражных дел и в банках судебных решений, на сайтах судов ищем дела с участием УО по нашему дому (вот инструкция).
Подойдут:
- решения судов по административным делам (ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ – неисполнение предписаний контролирующих органов, ч. 2 ст. 14.1.3 – нарушение лицензионных требований и др.);
- споры УО с контролирующими органами;
- споры УО с ресурсоснабжающими организациями о взыскании задолженности;
- споры жителей с УО о возмещении ущерба, правильности начислений и т.д.
Естественно, судебные дела должны касаться именно вашего дома, а не соседнего.
Минус этого способа: пока появится судебная практика по нужному дому, пройдет много времени, и, вероятно, быстрее было бы просто переждать один год.
Остается изучить договор управления: найти в нем условия, нарушения которых были отысканы ранее. Возможно, найдутся и другие условия, которые УО не соблюдает.
2. Провести общее собрание
Для смены УО понадобится найти другую компанию (вот как найти хорошую). В той УК, которую хотите выбрать, можно попросить о помощи в проведении собрания.
При составлении повестки собрания важно не забыть указать, что от договора собственники отказываются в связи с невыполнением обязательств по договору управления, а также указать, что именно УО нарушила. Подтверждающие документы стоит приложить к протоколу собрания.
Возможно, где-то прокатит и простое упоминание плохой работы УО (как это бывает при досрочной смене совета МКД), но чтобы не рисковать, лучше запастись доказательствами и обоснованиями.
3. При необходимости решение собрания понадобится отстоять в суде
Для подтверждения нарушений надо предоставить в суд собранные отовсюду копии обращений жителей в УК, контролирующие органы, прокуратуру, решения судов вместе с ответами по проверкам (если они не были приложены к протоколу). Все это надо отразить в возражениях на иск.
Также можно попросить суд, чтобы он обязал управляющую компанию предоставить в суд журнал регистрации жалоб жителей, сроков и результатов их рассмотрения. Часто ответы на них не даются, отметок о направлении ответов нет, что является нарушением.
За небольшой промежуток управления МКД трудно объективно оценить работу управляющей организации. Поэтому начинать стоит с поиска диалога. Вот положительный опыт наших читателей:
➜ Конструктивный диалог между советом дома и управляющей организацией
➜ Совет дома участвует в выборе подрядчиков для ремонта
Наш сервис ДомОнлайн поможет с составлением реестра, подготовкой всех документов для собрания в любой форме (включая бюллетени с информацией о собственности), а также подсчетом голосов.