Федеральный закон от 04.08.2023 № 434-ФЗ внёс изменения в статью 162 Жилищного кодекса РФ. Теперь сменить УО можно либо через год ее работы и позже, либо раньше — но с обоснованием ее плохой работы. Обобщили первую судебную практику по применению изменённой нормы.
Как и ожидалось, норма показала себя неоднозначной, а быстрое вступление её в силу добавило ещё больше беспорядка.
Неоднозначность заключается в том, что собственникам проще поменять старую управляющую организацию на новую (старой сложнее вернуться на дом), однако и недобросовестным компаниям теперь гораздо легче закрепиться за нужным домом, ведь собственники не могут признать ее работу неудовлетворительной, пока она хоть сколько-нибудь не поработает, а оспаривание поддельного протокола займет примерно год.
Новая норма вступила в силу с 15 августа 2023 года – по истечении 10 дней после дня официального опубликования. Кто-то в это время проводил собрания; кто-то уже провёл, но еще не подал документы в ГЖИ; кто-то подал, но решение по ним не было принято. Так как законодатель не догадался прописать последствия таких решений, то суды подошли к решению этого вопроса творчески, то есть по-разному.
Собрание проведено до изменений в Жилищный кодекс РФ
Так как это не первый и не последний раз, когда изменения в порядок смены управляющей организации приходится на саму её смену, рассмотрим отношение судов к действию поправок.
Стоит отметить, что Федеральный закон № 434-ФЗ не предусматривает распространение своего действия на отношения, возникшие до его принятия. Большинство судов и органов лицензионного контроля это учитывают, но, к сожалению, не все.
В Брянской области ООО «УК МКД-РЕГИОН» настаивало на своём праве управления МКД, основанном на протоколе от 21.07.2023. Этот протокол являлся более поздним относительно протокола конкурента (ООО «УК Уютный Дом») от 05.06.2023.
Однако ГЖИ, 07.08.2023 приостановив рассмотрение заявления, 14.09.2023 отказала во внесении изменения в реестр лицензий. Чуть ранее, с 01.08.2023, МКД был включён в лицензию ООО «УК Уютный Дом».
Суд посчитал отказ законным, сославшись на законодательство, вступившее в силу после собрания, после заключения нового договора и после подачи заявления в ГЖИ:
“Учитывая, что ООО «УК Уютный Дом» приступило к управлению спорным МКД 01.08.2023, а ООО «УК МКД-РЕГИОН» обратилось в ГЖИ Брянской области с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий Брянской области 25.07.2023 с приложением протокола общего собрания от 21.07.2023, оснований полагать, что ООО «УК Уютный Дом» не выполняются условия договора управления многоквартирным домом, у суда не имеется.
Учитывая, что положениями части 8.2 статьи 162 ЖК РФ установлено ограничение по сроку в реализации права собственников МКД на смену управляющей компании, суд приходит к выводу, что представленные ООО «УК МКД-РЕГИОН» в ГЖИ Брянской области заявление и документы не соответствовали требованиям Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ, что является основанием для отказа во внесении изменений” (дело № А09 – 9775/2023, решение не обжаловалось).
Однако в других регионах инспекции и суды учитывают отсутствие обратной силы закона.
В Челябинской области ООО УК «Челябинск» оспаривало внесение изменений в реестр лицензий. Оно получило дом в управление на основании июньского решения ГЖИ, а уже 18.08.2023 ГЖИ закрепила МКД за ООО УК «Уютный дом». Такое изменение и было оспорено первой компанией, но неудачно.
Изменения в законодательстве пришлись на период после подачи заявления ООО УК «Уютный дом» и до внесения изменений в реестр лицензий. Истец же обосновывал свои требования на новой редакции ч. 8.2 ст. 182 Жилищного кодекса РФ. Суд посчитал такую ссылку необоснованной и отказал в иске (дело № А76 – 26983/2023, решение не обжаловалось).
В Калужской области АО «Быт-Сервис» пыталось оспорить включение МКД в список домов, находящихся в управлении ООО «ГРАДЪ».
Включение произошло на основании решения ГЖИ от 15.09.2023, вынесенного по результатам рассмотрения заявления ООО «ГРАДЪ», поступившего 17.08.2023.
Смещённая организация настаивала на нарушении собственниками ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, так как ей самой дом передали лишь с 01.06.2023.
На это суд указал, что новая редакция нормы не подлежит применению в этом случае, ведь действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.
Интересно, что суд “примерял” дату изменений не к срокам собрания по выбору конкурента (на основании которого были внесены оспариваемые изменения), а к срокам собрания по выбору самого истца и заключения с ним договора управления – май 2023 года (дело № А23 – 9096/2023, решение не обжаловалось).
Собрание совпало с изменениями в законодательстве
Если собрание началось до 15.08.2023, а протокол составлен позже этой даты, то результат рассмотрения заявления инспекцией становится еще более непредсказуемым: в ХМАО суд учёл период, когда голосовало большинство собственников, а в Санкт-Петербурге и Тюменской области суды ориентировались на дату составления протокола.
В ХМАО ООО УК «Монолит» не смогла оспорить решение лицензирующего органа.
МКД, вокруг которого разгорелся спор, был в управлении ООО УК «Запад» ещё с апреля 2022 года.
10.07.2023 в лицензирующий орган поступил протокол от 04.07.2023 о выборе ООО УК «Монолит». Пока рассматривалось заявление этой УО, в Службу поступил второй протокол – о выборе действующей организации – ООО УК «Запад». При этом собрание прошло с 05.08.2023 по 18.08.2023.
Служба пришла к выводу, что на втором собрании собственники подтвердили ранее принятое решение о выборе в качестве управляющей организации ООО УК «Запад», и что ограничения, установленные частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, не могут быть применены, поскольку решение о выборе ООО УК «Монолит» не было реализовано путём внесения изменений в реестр лицензий. С учётом этого дом остался за прежней компанией.
Суд поддержал эту позицию.
“Суд принимает во внимание, что решения собственников, отражённые в протоколе от 27.08.2023, в большей своей части фактически принимались до 15.08.2023 (в период с 05.08.2023), то есть до вступления в законную силу часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ. Оформление протокола в более позднюю дату не может свидетельствовать о возможности игнорировать волеизъявление собственников, которые до 15.08.2023 высказали своё мнение относительно выбора в качестве управляющей компании не заявителя, а ООО УК «Запад»”.
“Действующая до 15.08.2023 редакция статьи 162 ЖК РФ предусматривала возможность собственников принять решение об отказе от исполнения договора управления вне зависимости от даты принятии предыдущего решения о выборе управляющей компании, из чего и исходили собственники помещений спорного МКД при голосовании в период с 05.08.2023 по 18.08.2023” (дело № А75 – 17873/2023, решение оставлено в силе апелляционной инстанцией).
В том же ХМАО то же ООО «УК «Монолит» проиграло другой спор лицензирующему органу. Ситуация была аналогичной примеру выше, как и мотивировка судов.
“Исходя из правовых позиций Верховного Суда РФ, придание обратной силы закону, ухудшающему положение граждан, и отмена для них права, приобретённого в соответствии с ранее действовавшим законодательством и реализуемого в конкретных правоотношениях, противоречат требованиям, вытекающим из статьи 1 (часть 1), статей 2, 18. 54 {часть 1), 55 (части 2 и 3), статьи 57 Конституции РФ…
В рассматриваемом случае, изменения жилищного законодательства, введённые в связи со вступлением в законную силу части 8.2 статьи 162 ЖК РФ, свидетельствуют об ограничении жилищных прав граждан в части, касающейся частоты смены управляющей компании, и, следовательно, в рассматриваемом случае подлежит применению положения статьи 6 ЖК РФ” (дело № А75 – 20304/2023, решение не обжаловалось).
В Санкт-Петербурге ООО «ЖКС №2 Невского района» оспаривало внесение изменений. Оно управляло домом ранее и после решения собственников о выборе новой компании (ООО «Норд-Вест», протокол от 23.07.2023) хотело удержать дом путём повторного собрания (очная часть состоялась 14.08.2023, протокол датирован 12.09.2023).
Тем не менее в сентябре дом был включен в лицензию ООО «Норд-Вест», и суды согласились с правильностью этого решения.
“Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, решение общего собрания собственников о выборе в качестве управляющей организации ООО «Норд-Вест» и заключении с ней договора управления МКД, оформленное протоколом от 23.07.2023, принято и реализовано до момента вступления в силу Закона № 434-ФЗ. В свою очередь решение общего собрания собственников о расторжении договора управления с ООО «Норд-Вест» и выборе в качестве управляющей организации ООО «ЖКС №2 Невского района», оформленное протоколом от 12.09.2023, принято после вступления в силу Закона № 434-ФЗ”.
“Исходя из положений части 8.2 статьи 162 ЖК РФ, принятое на общем собрании собственников, оформленным протоколом от 12.09.2023, решение о расторжении договора управления может быть реализовано не ранее чем через год с даты заключения договора с ООО «Норд-Вест». Следовательно, указанное решение общего собрания в данном случае имеет отложенный характер и не свидетельствует о заключении договора управления ООО «ЖКС №2 Невского района» на момент вынесения Инспекцией оспариваемого распоряжения” (дело № А56 – 89499/2023, решение оставлено в силе апелляционной инстанцией).
В Тюменской области ООО «Жилсервисуют» оспаривало решения ГЖИ, в результате которых дом достался в управление не ей, а ООО «УК «ИРИДА». Пока побеждает ГЖИ.
Выбор ООО «Жилсервисуют» подтверждался протоколом и договором управления от 20.08.2023. Собрание происходило с 17.07.2023 по 07.08.2023.
Выбор ООО «УК «ИРИДА» подтверждался протоколом от 03.08.2023 и договором от 04.08.2023.
ГЖИ учла, что протокол о выборе ООО «Жилсервисуют» составлен уже после вступления в силу изменений, и при принятии решения не соблюдено правило о годичном сроке управления или о наличии фактов ненадлежащего выполнения ООО УК «Ирида» условий договора управления.
Истец ссылался на то, что следует руководствоваться не датой протокола, а датами голосования, в период которого изменения в Жилищный кодекс РФ еще не вступили в силу. Однако суд возразил: юридические последствия наступают после оформления протокола (дело № А70 – 21963/2023, решение обжалуется).
Досрочная смена управляющей организации после изменений в Жилищный кодекс РФ
Практика по такому случаю успела появиться в Пермском крае.
В Пермском крае ООО «УК «Технология энергосбережения» попыталось оспорить отказ во внесении изменений в реестр лицензий, но проиграло дело.
31.10.2023 в Инспекцию поступило заявление ООО «Техноресурс плюс» о внесении изменений в реестр лицензий (протокол собрания и договор управления датированы 27.10.2023).
14.11.2023 поступило аналогичное заявление истца – ООО «УК «Технология энергосбережения» (протокол собрания и договор управления датированы 06.11.2023).
Инспекция отказала истцу со ссылкой на ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, так как при рассмотрении заявления были выявлены признаки ничтожности.
Суд поддержал Инспекцию:
“С 15 августа 2023 г. собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании вправе отказаться от договора управления не ранее чем через год с даты его заключения. Исключение – случаи, когда управляющая компания не исполняет договор или собственники захотели изменить способ управления.
Из представленных доказательств следует, что договор управления с ООО «Техноресурс плюс» заключён 27 октября 2023 г., решение о заключении договора управления с ООО «УК «Технология энергосбережения» принято 6 ноября 2023 г. При этом основания для расторжения договора управления с выбранным, но ещё не приступившим к управлению многоквартирным домом ООО «Техноресурс плюс» (невыполнение им условий договора управления) на момент проведения проверки заявления и документов заявителя отсутствовали”.
Истец настаивал на незаключенности договора с конкурентом, однако суд отклонил этот довод:
“Заключение договора управления определяется не датой внесения изменений в реестр лицензий, а датой его подписания уполномоченными лицами обеих сторон (управляющей организации и собственниками помещений). Именно заключение договора управления в силу части 2 статьи 198 ЖК РФ является основанием для внесения изменений в реестр лицензий (первично), а не наоборот” (дело № А50 – 31663/2023, решение не вступило в силу).
В том же Пермском крае то же ООО «УК «Технология энергосбережения» проиграло аналогичное дело по другому многоквартирному дому. Доводы стороны и мотивировка суда были аналогичными. Отличие заключалось лишь в управляющей организации, у которой остался дом – ООО «Сантехкомфорт» (дело № А50 – 29263/2023, решение не вступило в силу).
Расторжение договора управления раньше года по соглашению сторон
О том, что расторжение договора управления по соглашению сторон не требует соблюдения правила из ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, касающегося отказа от исполнения договора в одностороннем порядке по инициативе собственников, лицензирующий орган Республики Коми выяснял с помощью суда.
В Ухте собственники на общем собрании приняли решение о расторжении договора управления с ООО «Управляющая компания «Родная» и выборе ООО «Ремонт и Услуги». С ООО «УК «Родная» собственники заключили соглашение о расторжении договора управления, а с ООО «Ремонт и Услуги» – новый договор управления.
Однако лицензирующий орган, несмотря на такую солидарность, отказал новой УО во внесении изменений в реестр лицензий – как раз на основании ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.
Суд признал отказ незаконным:
- изменение и (или) расторжение договора управления осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ);
- изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
- соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ);
- в силу того, что предусмотренный Жилищным кодексом срок расторжения договора управления не истёк, собственники и ООО «УК «Родная» пришли к соглашению о расторжении договора, руководствуясь Гражданским кодексом, Жилищным кодексом, а также самим договором управления.
“Таким образом, принятое решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий Республики Коми не соответствует действующему законодательству, а также нарушает права ООО «Ремонт и Услуги»” (дело № А29 – 1034/2024, не вступило в силу).
Основание для отказа во внесении изменений в реестр лицензий
Отказ во внесении изменений в реестр лицензий жилищная инспекция должна обосновать ссылкой на конкретный подпункт и пункт Порядка, утверждённого приказом Минстроя №938/пр. Если выбрать не ту букву, то решение могут признать недействительным.
Сейчас суды не смотрят, насколько причина “досрочная смена управляющей организации” соответствует выбранным лицензирующими органами пунктам и буквам, однако имеющийся разброс лишь подтверждает несовершенство нормативного регулирования.
Далеко не из всех судебных актов понятно конкретное основание отказа, но то, что удалось извлечь из решений, собрали в таблице ниже:
| Дело № А09 – 9775/2023 из Брянской области | пп. «а» п. 9 и пп. «е» п. 5 Порядка № 938/пр | наличие признаков ничтожности решения общего собрания собственников (противоречие основам правопорядка относится к признакам ничтожности решения) |
| Дела № А50 – 31663/2023 и № А50 – 29263/2023 из Перми | пп. «а» п. 9 и пп. «е» п. 5 Порядка № 938/пр | наличие признаков ничтожности решения общего собрания собственников |
| Дело № А70 – 21963/2023 из Тюменской области | пп. «а» п. 9, пп. «а» и «г» п. 5 Порядка № 938/пр, пп. «ж» п. 2 | в заявлении не указаны сведения о дате и способе передачи подлинников протокола и решений общего собрания, принятых в соответствии с пунктом 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ в редакции от 04.08.2023. |
| Дело № А29 – 1034/2024 из Коми | пп. «б» п. 9 Порядка № 938/пр (несоответствие заявления и документов требованиям, установленным подпунктами «б» и «в» пункта 5, выявленное по результатам проверки). | из судебного акта неясно, о каком именно несоответствии идёт речь |
| Дела № А75 – 17873/2023, и № А75 – 20304/2023 из ХМАО | пп. «б» п. 9, пп. «в» п. 5 Порядка № 938/пр | противоречие сведений, представленных заявителем, содержащимся в реестре на момент рассмотрения заявления сведениям |
Таким образом, лицензирующие органы ещё не пришли к единому мнению, к какому правовому основанию для отказа относится досрочная немотивированная смена управляющей организации.