Полномочие председателя совета многоквартирного дома на подписание договора управления прописано в ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ. Наделение таким полномочием обычно выносят на общее собрание собственников, и тут встает вопрос, сколько достаточно голосов, чтобы у председателя появилось соответствующее полномочие. У всех разное мнение по этому поводу.
Опубликовано: 21.06.2022. Обновлено: 04.10.2024
Практика Верховного Суда РФ
До Верховного Суда РФ добралась Мосжилинспекция.
В этом деле решение было принято большинством голосов от общего числа голосов участников собрания (меньше 50% от общего числа голосов всех собственников).
Мосжилинспекция приводила в обоснование ч.1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ («собственники помещений в доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора»).
Суд первой и апелляционной инстанций согласились с таким подходом и отказали в удовлетворении иска УК.
Арбитражный суд Московского округа посчитал иначе: подлежит применению общее правило, предусмотренное частью 1 статьи 46 ЖК РФ, в соответствии с которым решения общего собрания собственников по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников.
Верховный Суд РФ отменил постановление Арбитражного суда Московского округа, оставив в силе судебные акты нижестоящих инстанций.
- в соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора управления;
- в рассматриваемой ситуации на общем собрании собственников по вопросу о наделении председателя совета дома полномочиями на подписание договора управления положительно проголосовали только 36,75% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
«Проанализировав положения норм Жилищного кодекса, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что Мосжилинспекцией обоснованно договор управления не был принят в качестве надлежащего доказательства заключения договора управления, поскольку не подтверждает факт реализации решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по выбору общества в качестве управляющей организации» (определение № 305-ЭС23 – 23876 от 21.03.2024 по делу № А40 – 200856/2022).
Аналогичную позицию Верховный Суд РФ занял в деле № А40 – 200859/2022.
Другие мнения, которые встречались до позиции Верховного Суда РФ
В Московской области собственники прошли три инстанции в попытках признать решения собрания недействительными. Однако суды им отказали (определение Первого КСОЮ от 14.04.2022 по делу № 88 – 7154/2022).
- Довод кассационной жалобы о том, что решение о наделении председателя совета МКД полномочиями по заключению договора управления должно приниматься квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД, основан на неправильном толковании норм материального права.
- В соответствии с пунктом 3 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ председатель совета многоквартирного дома в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания заключает на условиях, указанных в решении собрания, договор управления многоквартирным домом.
- Для принятия такого решения исходя из положений статьи 46 Жилищного кодекса РФ не требуется наличия квалифицированного большинства, учитывая, что в данном случае председатель совета не принимает какого-либо решения, а выступает в качестве представителя собственников, которые наделили его полномочием по заключению договора управления многоквартирным домом на условиях, принятых на собрании.
В Омске собственники выбрали новую УО и наделили председателя совета полномочием подписать договор управления. Другой собственник попытался оспорить это решение в суде и признать договор незаключенным. Он ссылался на недостаточное число голосов. Однако все три инстанции отметили, что голосов достаточно, две трети не нужно. Фактически за решение получено 65% голосов от общего числа всех собственников в доме.
«Поскольку вопросы выбора способа управления многоквартирным домом и управляющей организации относятся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и не могут быть делегированы иным лицам, в том числе председателю совета МКД, который в рассматриваемом случае лишь наделяется полномочиями на подписание договора управления МКД, в связи с чем установленные частью 1 статьи 46 ЖК РФ специальные правила принятия решения по вопросу, предусмотренному пунктом 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ, не подлежат применению» (определение Восьмого КСОЮ от 21.04.2022 № 88 – 7925/2022).
Судебные акты, где суды высказались за две трети голосов для наделения ПСД правом на подписание договора управления – споры об отказе во внесении изменений в реестр лицензий – выиграла МЖИ:
- Дело № А40 – 154246/22 (истец – ООО «Розенталь групп «Алиот»);
- Дело № А40 – 185562/22 (истец – ООО УК ДЭЗ «ГОЛОВИНСКИЙ»).
Позиция Минстроя РФ
По мнению Минстроя РФ, решение принимается квалифицированным большинством голосов (письмо Минстроя России от 06.03.2024 № 5652-ОГ/00). В этом письме ведомство указывает следующее.
Существует два варианта заключения председателем договора управления от имени других собственников:
1) Председатель может заключить договор при наделении его таким полномочием по решению общего собрания собственников.
Минстрой утверждает, что необходимое количество голосов для принятия такого решения составляет не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, что не совсем согласуется с судебной практикой по этому вопросу.
2) Председатель может заключить договор от имени тех собственников, которые выдали соответствующие доверенности. Тогда остальные собственники заключают договор самостоятельно.
Если количество голосов собственников, выдавших доверенности, составляет менее 50% голосов, то подписание договора управления только председателем является недостаточным для признания такого договора заключенным. В таком случае договор управления должен быть подписан не только председателем, но и другими собственниками, чтобы суммарно набралось 50% голосов.
➜ «Сколько голосов нужно для наделения председателя совета дома правом подписывать акты»
➜ Подписаться на канал автора в Telegram
