Колонка редактораФЛ

Избрание совета многоквартирного дома

совет многоквартирного дома,

О выборах совета многоквартирного дома (МКД) написано в статье 161.1 Жилищного кодекса РФ. Всё, что написано ниже, взято оттуда, из судебной практики, опыта автора и нашего исследования-опроса.

Как выбирают совет многоквартирного дома

Совет многоквартирного дома выбирается только на общем собрании собственников. Неправильно, когда кто-то активный по дому просто провозглашает себя «старшим по дому», а все остальные считают это нормальным и достаточным.

Совет дома выбирается в домах без ТСЖ и кооперативов (хотя есть и исключения), то есть там, где дом находится под управлением управляющей организации или на непосредственном управлении. При этом в доме должно быть больше 4 квартир.

Решение о выборе совета дома принимается большинством голосов от общего числа голосов участников собрания. При этом чтобы собрание считалось правомочным, в нём должны принять участие собственники с количеством голосов больше половины по всему дому.

Если собственники год не выбирают совет и живут без него, то теоретически орган местного самоуправления в трехмесячный срок должен созвать общее собрание для выбора совета дома или, что совсем утопично, для создания ТСЖ. Управляющая организация такие собрания инициировать не обязана. Суд может признать незаконным предписание органа жилищного надзора, если тот потребует что-то подобное даже в благих целях – для контроля за самой УК, чтобы было кому подписывать акты приемки работ (например, дело № А29 – 12135/2018).

Численность совета может зависеть от количества подъездов, этажей, квартир в доме, но общее собрание может утвердить любую другую численность членов.

Выбирать всех одним списком или голосовать по кандидатам – обычно решает инициатор собрания. Опрос показал, что 3 из 4 советов выбирается единым списком. Автор статьи тоже сторонник такого подхода, поскольку он позволяет выбрать сразу нужное число членов совета дома и не ломать голову, что делать, если выбрали больше или меньше той численности, что определена общим собранием. Часто голосование по кандидатам используется в том случае, если инициатор не хочет видеть кого-то в совете дома, а этот «кто-то» настаивает на своей кандидатуре для включения в бюллетень. Такой способ позволяет при должной обработке участников голосования не избирать ненужных инициатору людей.

Не стоит включать в будущий совет тех, кто не хочет в нем участвовать или даже не в курсе, что его кандидатуру включают. Иначе при голосовании очень вероятны скандалы и, пусть и бессмысленные, но жалобы в надзорные органы.

Председатель совета выбирается на том же собрании, хотя некоторым кажется странным выбирать руководителя совета из членов ещё юридически не выбранного совета дома. Однако это нормальная практика, не стоит вестись на провокации: если кому-то это не нравится, то их надо послать проводить свои собрания, как им пожелается.

Срок полномочий совета по умолчанию – два года, но на собрании можно утвердить другой срок работы. Если потом не получится переизбрать совет, то полномочия продлеваются автоматически. Если при избрании совета дома и председателя устанавливается продолжительность их полномочий, то логично и правильно, если это будет одинаковая продолжительность (а не «2 года у совета, 3 у председателя»).

Какие ошибки допускают при выборе совете дома

В совет дома могут выбираться только собственники, то есть те лица, которые указаны в ЕГРН.

Не указанным там супругам при совместной собственности вполне реально отстоять свое право быть членом совета (см., например, апелляционное определение Красноярского краевого суда по делу № 33 – 5703/2014).

Выбор членов совета по доверенности больше всего интересуют активных жильцов, которые являются лишь родственниками собственников квартир. Такое встречается в реальной жизни, если никто из остальных собственников не обращается в суд с иском о признании решения общего собрания недействительным. Если же кому-то настолько неприятны члены совета, которые действуют на выборной должности по доверенности от собственника, что они идут в суд, то результат рассмотрения предсказать сложно.

Московский областной суд по делу № 33 – 2386/2016 написал так: «поскольку К. собственником помещения не является, суд пришел к правильному выводу о том, что состав членов Совета многоквартирного дома и Председатель Совета многоквартирного дома избраны в нарушение положений ст. 161.1 ЖК РФ, в связи с чем правомерно признал недействительным решение собственников об избрании совета дома и Председателя совета дома». Этот «К.» как раз выступал представителем собственника и действовал на основании доверенности.

Мосгорсуд по делу № 33 – 49182/2018 написал менее категорично: «при этом суд первой инстанции отметил, что в нарушение требований ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ в члены совета дома включены лица, не являющиеся собственниками помещений в этом доме и не имеющие от собственников доверенностей, такие как С.И. и Б.А. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции признал решения общего собрания собственников незаконными». То есть тут можно предположить, что доверенности от собственников могли повлиять на решения судов.

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции по делу № 88 – 3387/2019 также признал незаконным выбор председателем совета несобственника, имеющего доверенность: «председатель совета МКД избирается из числа членов совета дома на общем собрании собственников. Следовательно, председателем совета не может быть избрано лицо, которое не является собственником помещения в данном доме. Из материалов дела следует, что К.В., избранный на общем собрании председателем совета, собственником помещения в доме не является. Таким образом, решение общего собрания собственников в части избрания председателем совета дома К.В. подлежало признанию недействительным также по тому основанию, что оно было принято с существенным нарушением закона».

Последнее упомянутое решение содержит ещё один неожиданный и неоднозначный вывод: «Председатель совета многоквартирного дома избирается из числа членов, следовательно, его голос подлежит исключению из числа голосов при подсчете кворума». Логика в умозаключении просматривается слабо, поэтому пишу просто для сведения, чтобы читатели имели ввиду и были готовы даже к таким поворотам в судах.

Председатель совета должен выбираться из тех собственников, которые избираются в совет дома.

В Восьмом кассационном суде общей юрисдикции был случай (дело № 88 – 18607/2020), когда в Новосибирской области собственники на собрании приняли решения:
- Избрать председателем совета многоквартирного дома М.Р.
- Избрать членами совета многоквартирного дома К.И., Ж., В., К.С.

То есть председателя забыли упомянуть в списке членов совета, что привело (при наличии кворума, соблюдения порядка извещения о собрании) к признанию решения недействительным: «суд установил, что в нарушение требований ч. 6 ст. 161.1 председателем совета дома избран М.Р.МБ., который не избирался членом совета дома, пришел к выводу о существенности этого нарушения, в связи с чем признал решение общего собрания в части избрания председателем совета дома М.Р.МБ. и утверждении вознаграждения М.Р.МБ. и порядка его выплаты недействительными».

Надо быть внимательнее, а то ошибка хоть и кажется несерьезной, но может привести к потере председателя.

Некоторые инициаторы вполне осознанно идут на то, чтобы не включать в повестку собрания выбор председателя совета многоквартирного дома. Мне попадались две причины такого поведения:

1. Одни боятся наделять кого-то одного полномочиями председателя – вдруг он чего-то там наподписывает. Однако председатель совета крайне нужен дому как раз для подписания актов о некачественных услугах и работах, актов приёмки работ.

2. Вторые считают, что совет сам решит, кто у них будет за главного. Однако совет дома не имеет права выбирать из своего состава председателя, это должно делать именно общее собрание собственников.

Еще случаются ошибки с наделением совета дома и его председателя полномочиями, но об этом я напишу в следующих статьях про права и обязанности совета многоквартирного дома и председателя.

Это четвертая заметка из серии постов про совет дома. Предыдущие три:

Похожие новости
ЖКХФЛТСЖ и ЖСКУК

Почтовые ящики в подъезде не нарушают правила пожарной безопасности

ЖКХФЛТСЖ и ЖСКУК

Обязан ли наниматель квартиры оплачивать домофон?

Колонка редактораЖКХРСОФЛТСЖ и ЖСКУК

Подготовка к отопительному сезону - правила

Колонка редактораЖКХФЛУК

УК не ответила на обращение в ГИС ЖКХ: ответственность