Установка ограждений и шлагбаумов на территории МКД нередко становится причиной споров, в которые вовлекаются владельцы помещений, управляющие компании и органы местного самоуправления. Один из таких споров был рассмотрен Верховным Судом РФ (определение № 304-ЭС21 – 11867).
На едином земельном участке в Тюмени было возведено шесть МКД. В разное время на общем собрании собственники квартир каждого из домов решили установить шлагбаум.
Индивидуальные предприниматели — собственники нежилых помещений в этих домах обратились в арбитражный суд.
Истцы заявили, что шлагбаум при въезде на земельный участок ущемляет их право пользоваться своим имуществом. Для управления шлагбаумом в базу номеров телефонов можно внести только один телефонный номер. Проезд к стоянке автомобилей посетителей, арендаторов и клиентов из-за шлагбаума невозможен.
Истцы заявили ряд требований:
• демонтировать шлагбаум;
• установить за истцами право самостоятельно демонтировать спорную конструкцию, а в дальнейшем возложить расходы по демонтажу на ответчиков;
• запретить УК проводить общие собрания для решения вопросов об ограничении права пользоваться земельным участком из-за отсутствия на него права общедолевой собственности у собственников до выделения в натуре земельных участков под многоквартирными домами.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст.304 Гражданского кодекса РФ).
Согласно постановлению совместного Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» негаторный иск (иск об устранении нарушений права) может быть удовлетворён, если одновременно соблюдены следующие условия:
• истец должен доказать, что он собственник или лицо, которое законно владеет имуществом;
• действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение;
• истец должен доказать противоправность действий лица, к которому этот иск предъявлен (п. 45).
Арбитражный суд Тюменской области разрешил иск не в пользу истцов (дело № А70 – 5947/2020).
Суд установил, что установка шлагбаума соответствует законодательству. И отметил в решении:
• при покупке помещений в жилом доме предприниматели, в соответствии с ч. 5 ст.10 ГК РФ должны предполагать, что общее собрание собственников может установить в отношении придомовой территории и земельного участка определённый порядок доступа иных лиц;
• требование истцов запретить проведение собраний до выделения земельных участков в натуре прямо противоречит Жилищному кодексу РФ (п. 2 ч. 2 ст. 44).
Восьмой арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Западно-Сибирского округа оставили решение в силе.
Кассационную жалобу истцов рассмотрел Верховный Суд РФ и поддержал выводы нижестоящих судебных инстанций:
• большинство собственников во всех МКД определили порядок пользования земельным участком, приняв решение установить автоматический шлагбаум;
• истцы могут быть включены в базу данных оператора автоматического шлагбаума для его открытия. Следовательно, находятся в равных условиях с иными владельцами помещений в доступе к придомовой территории;
• права истцов по использованию помещений в МКД и земельного участка не нарушены.
Шлагбаум остался на месте.
✔ Сколько голосов нужно для установки шлагбаума в Москве
✔ Кто убирает шлагбаум и видеонаблюдение, если решение о их установке признали недействительным
✔ Суды признали незаконной установку шлагбаума на придомовой территории двух МКД
✔ Ограничение права собственника на въезд на придомовую территорию
✔ Положение о въезде на придомовую территорию: что учесть исходя из судебной практики
✔ Шлагбаум установили жильцы, а за пожарную безопасность отвечает УК
✔ Замена системы открывания ворот не требует согласия всех собственников