Колонка редактораФЛУК

Ограничение права собственника на въезд на придомовую территорию

После установки шлагбаума на придомовой территории некоторые собственники сталкиваются с тем, что не могут попасть в свой двор на машине. Им приходится обращаться в суд.

Часть практики мы уже обобщили в материале про Правила въезда на придомовую территорию, а в этом коснемся более общих случаев.

Собственники добиваются доступа на придомовую территорию

Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 12229/2020

Собственник помещения в многоквартирном доме обратился с иском об обязании прекратить нарушение его права на проезд через шлагбаум.
Ранее на общем собрании собственников было принято решение, что въезд автотранспортных средств на придомовую территорию осуществляется через шлагбаумы согласно Реестру учета автотранспорта, и каждый жилец дома, имеющий легковой автотранспорт обязан нести расходы по обслуживанию соответствующих элементов благоустройства.

Ответчиками по делу стали другой собственник, выбранный представителем по разрешению вопросов, связанных с проездом автотранспорта, и ООО «Астра» – организация, которая обслуживала шлагбаумы.

Районный суд отказал в иске. По его мнению, ООО «Астра» является ненадлежащим ответчиком, поскольку самостоятельно решение о проезде транспортных средств данная организация не принимает. Кроме того, истец не подавал заявление о включении автомобиля в предусмотренный реестр.

Мосгорсуд вынес новое решение, которым обязал ответчиков не чинить препятствий истцу в проезде на его транспортном средстве на придомовую территорию своего дома. По мнению апелляционной инстанции, иск предъявлен к надлежащим ответчикам, а запрет собственникам на использование придомовой территории, в том числе с учетом установки ограждающих устройств, в зависимости от своевременной сдачи взноса на установку шлагбаумов и положительного голосования на их установку является незаконным.

Кассационная инстанция оставила жалобы ответчиков без удовлетворения:
- «законодательством не предусмотрена возможность блокировки доступа собственника на придомовую территорию, в том числе путем внесения в какой-либо реестр на основании решения общего собрания собственников помещений жилого дома, что фактически является санкцией за нарушение установленного общим собранием порядка пользования земельного участка. Собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома»;
- «тот факт, что порядок пользования земельным участком, утвержденный решением общего собрания, не признан недействительным, не является безусловным основанием для его применения. Так, из положений части 2 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса РФ, следует, что суд, установив при разрешении гражданского дела, что нормативный правовой акт не соответствует нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, применяет нормы акта, имеющего наибольшую юридическую силу. Приведенная правовая норма подлежит применению не только к нормативным правовым актам, принятым органами публичной власти, но и к локальным нормативным актам, к каковым относится решение общего собрания собственников».

Апелляционное определение Мосгорсуда по делу № 33 – 8946/20

Два собственника только через суд добились доступа своего транспорта на придомовую территорию. Суд обязал ответчика (другого собственника) не чинить препятствий в пользовании истцами придомовой территорией многоквартирного дома; внести сведения (зарегистрировать) истцов в мобильное приложение, позволяющее открывать шлагбаум (ограждающее устройство) посредством мобильного телефона; предоставить истцам беспрепятственный доступ к управлению шлагбаумом, а также к общему имуществу – придомовой территории, в том числе предоставить возможность парковки личного транспорта на придомовой территории в любое время суток на любом свободном для парковки месте; разблокировать ранее выданные брелоки от шлагбаумов.

Суд исходил из следующего:
- закон не предусматривает возможность блокировки доступа собственника на придомовую территорию на основании решения общего собрания как санкцию за нарушение установленного собранием порядка пользования земельным участком;
- решение о запрете истцам въезжать на придомовую территорию противоречит закону, поскольку нарушает их права как собственников помещения на беспрепятственный доступ к общему имуществу, а также лишает их возможности парковки своего транспортного средства в любое время суток на любом свободном месте на придомовой территории.

Истцы пожаловались в Мосгорсуд, потому что хотели, чтобы доступ на придомовую территорию был предоставлен не только для их личного транспорта. Однако апелляционная инстанция оставила решение нижестоящего суда без изменения.
Она указала, что установка шлагбаумов и въезд на придомовую территорию транспортных средств собственников помещений и иных лиц осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников.
На общем собрании собственники приняли условия приобретения и пользования пультами (брелоками) от ограждающих устройств: право приобретения пультов есть только у собственников и зарегистрированных жильцов при предоставлении свидетельства о регистрации транспортного средства; запрещается передача пультов иным лицам под угрозой изъятие пульта.

Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 14464/2020

Несколько собственников из Иркутской области обратились в суд с иском к управляющей организации и председателю совета многоквартирного дома. Истцы требовали предоставить доступ к дистанционному управлению работой шлагбаума.
Они ссылались на то, что общее собрание собственников решило устроить парковку в границах придомовой территории. По решению этого же собрания с собственников транспорта, претендующих на парковочные места, собрали деньги на установку шлагбаума и оборудование видеонаблюдения в размере по 5 000 рублей с каждого. После установки шлагбаума и ограждения в виде натянутого троса доступ на парковку был предоставлен только лицам, которые оплатили эту сумму. Остальные собственники были ограничены в праве пользования придомовой территорией, использованной под обустройство парковки, и являющейся частью общего имущества.
По мнению истцов, «решение о благоустройстве придомовой территории в виде установки шлагбаума, ограждения и камер видеонаблюдения не влечет за собой правового основания для ограничения доступа тем собственникам, которые не вложили денежные средства для оборудования автопарковки».

Суды с таким доводом согласились и обязали председателя совета многоквартирного дома предоставить истцам доступ к дистанционному управлению работой шлагбаума.

Ответчик-председатель пытался обжаловать судебное решение, но безуспешно. Его возражения были такие:
- истцы не доказали факта нарушения их прав на общую долевую собственность, поскольку собственникам не принадлежит право на земельный участок возле дома, за исключением земельного участка под домом;
- шлагбаум не ограничивает истцам доступ на придомовую территорию,
- шлагбаум установлен за счет средств 40 жильцов, является их частной собственностью;
- ответчик является председателем совета многоквартирного дома и не может нести ответственность за решения, принятые собственниками, то есть является ненадлежащим ответчиком по делу.

Суд установил, что права на спорный земельный участок с элементами озеленения и благоустройства не оформлены, участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.
Дальше он указал, что собственникам помещений принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома, придомовой территорией; а действиями ответчика по исполнению решений общего собрания истцам создаются препятствия во въезде на часть придомовой территории, что противоречит закону, нарушает их права на беспрепятственный доступ к общему имуществу, в том числе на возможность парковки своего транспортного средства в любое время суток на любом свободном месте на придомовой территории.

Жалобы председателя остались без удовлетворения.

Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 9888/2020

Собственник из Московской области выиграл спор с управляющей организацией. Он просил обязать компанию предоставить устройство для открытия шлагбаума и не чинить препятствия в пользовании земельным участком. Ответчик установил шлагбаум и не пускал автомобиль истца на придомовую территорию.
На общем собрании собственники утвердили порядок въезда на придомовую территорию, согласно которому «на беспрепятственный въезд на парковку на огражденной части двора дома в течение суток имеет право легковой транспорт, принадлежащий жителям, проживающим в жилых помещениях многоквартирного дома, за исключением транспортных средств, предназначенных для коммерческих целей (такси, микроавтобусы и т.п.)».
Однако истец использовал свой автомобиль как такси, поэтому его не пускали на придомовую территорию.

Видновский городской суд в иске сначала отказал, решив, что всё это соответствует решению общего собрания, которое не оспорено, недействительным не признано.

Московский областной суд принял новое решение – в пользу собственника. Управляющую организацию обязали внести данные автомобиля в базу данных открывающего устройства шлагбаума для его автоматического открывания, предоставить брелок для автоматического открытия шлагбаума.
Областной суд и кассационная инстанция указали:
«действующим законодательством не предусмотрена возможность блокировки доступа собственника на придомовую территорию на основании решения общего собрания собственников, непризнание недействительным решения общего собрания не является безусловным основанием для его применения, поскольку оно нарушает права истца».

Собственники-истцы проигрывают дела об обеспечении доступа на придомовую территорию

Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 7903/2020

Жительница обратилась с иском к ЖСК «Дружба-17» об обязании обеспечить свободный проезд на дворовую территорию с обеспечением парковки транспортного средства.
По утверждению истицы, зарегистрированной и проживающей в доме, кооператив ограничивает её в доступе во двор дома: шлагбаум препятствует въезду транспортных средств родственников истицы, а также транспортных средств медицинских и социальных служб.

Все три инстанции отказали истице:
- шлагбаум установлен законно, в том числе его установка согласована местными депутатами;
- для обеспечения беспрепятственного проезда спецтранспорта кооператив заключил договор с подрядчиком;
- проезд транспорта также возможен по предварительным заявкам жителей.

«Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что стороной истца, вопреки указанным требованиям процессуального законодательства, не представлено доказательств того, что она обращалась к ответчику с заявками о допуске на территорию ЖСК транспортных средств спецслужб и ей в их удовлетворении было отказано, равно как и не представлено доказательств наличия у истицы личного автотранспорта, доступ которого на территорию МКД ограничен, и направления заявок в адрес ответчика на допуск такого транспортного средства, в связи с чем не нашел оснований для удовлетворения требований об обязании ЖСК обеспечить свободный доступ на дворовую территорию транспортных средств с обеспечением парковки».

Апелляционное определение Мосгорсуда по делу № 33 – 2668/20

Организация – собственник нежилого помещения обратилась с иском к другому собственнику об обязании обеспечить беспрепятственный въезд своему автотранспорту на придомовую территорию ко входу в принадлежащее нежилое помещение, выдать пульты от ограждающих устройств. По утверждению истца, шлагбаум мешает проезду транспорта собственника и его сотрудников к своему нежилому помещению.

Ответчиком был собственник, которого общего собрание уполномочило заниматься вопросами установки и эксплуатации шлагбаума. В суде он обратил внимание, что решением общего собрания запрещен въезд на придомовую территорию автомобилей, принадлежащих арендаторам нежилых помещений для погрузки и разгрузки. Мест во дворе мало, и даже сами собственники вынуждены искать парковку для своих машин за пределами придомовой территории.

Суд отказал истцу. Он указал, что санитарные правила запрещают загрузку материалов, продукции, товаров со стороны двора многоквартирного дома, где расположены входы в жилые помещения.
Истец не доказал, что у него есть транспортные средства, которым мешают заезжать на придомовую территорию.
«Автотранспорт, принадлежащий сотрудникам организации, его руководству, не должен размещаться на придомовой территории, так как сотрудники и руководство истца не являются собственниками помещений многоквартирного дома, в силу чего ограничения транспорту истца во въезде на прилегающую территорию жилого дома являются правомерными».

Апелляционное определение Мосгорсуда по делу № 33 – 414629/20

Собственник обратился с иском к председателю совета многоквартирного дома о признании незаконными действий по воспрепятствованию в пользовании парковкой и выдаче пульта-брелока от шлагбаума. Истец считал, что председатель совета дома не уполномочен на организацию работы шлагбаума. 
Ранее на общем собрании собственники помещений в МКД приняли решение об установке ограждающего устройства и утвердили правила пользования им. Эти правила предусматривали выплату пая собственниками, при этом на один пай выдается строго один радио-брелок; оплата одного пая предоставляет право нахождения на придомовой территории только одного автомобиля; новые пайщики оплачивают установленный взнос в одинаковом размере с пайщиками; право уточнений и доработки правил пользования придомовой территорией предоставляется Совету МКД.
Истец указывал, что председатель совета отказывает в выдаче пульт-брелока от установленного ограждающего устройства, не представляет экономическое обоснование его стоимости.

Ответчик возражал, что никогда не препятствовал собственникам, в том числе истцу, в пользовании придомовой территорией, не отказывал в выдаче брелока, по обращению истца и члена его семьи им был выдан брелок, и последние могут пользоваться дворовой территорией для парковки своих автомобилей.

Суд установил, что истец имеет брелок для проезда на придомовую территорию. При этом истец не доказал, что ему мешают пользоваться придомовой территорией.
«В ходе проверки правоохранительными органами заявлений истца о чинении препятствий ответчиком в беспрепятственном доступе истцу и членам ее семьи на придомовую территорию правонарушений со стороны ответчика выявлено не было».

Исходя из этого, суд отказал в удовлетворении требований.

Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 17480/2020

Три собственника из Пскова посчитали, что им препятствуют в пользовании земельным участком, и обратились в суд, чтобы обязать другого собственника предоставить ключ от замка на устройстве шлагбаума, не чинить препятствий в доступе на придомовую территорию.
В заявлении они указали, что ответчик самовольно, без проведения собрания собственников произвел демонтаж устройства, обеспечивающего работу шлагбаума, установив там другое оборудование, изменив способ открывания, Теперь им не открыть шлагбаум имеющимся пультом управления, в связи с чем въезд и выезд на придомовую территорию для них стал невозможен.

Суды в иске отказали.
Выяснилось, что общее собрание собственников все же было. Оно приняло решение о ремонте шлагбаума, уполномочило ответчика заключить договор на работы, что и было выполнено. В результате ремонта и модернизации шлагбаума его открытие стало возможным от телефонного звонка с мобильного телефона.
«Вместе с тем, из позиции истцовой стороны следует, что им удобнее пользоваться имеющимся у них пультом, который возможно перепрограммировать при доступе к устройству блока управления шлагбаумом».

Суды пришли к выводу, что нарушения прав истцов действиями ответчика не доказано; решение общего собрания незаконным не признано, а требуемый ключ от замка на устройстве шлагбаума у ответчика отсутствует в принципе.
Псковский областной суд добавил, что «фактически истцы не согласны с результатом ремонта (модернизации, дооборудования) шлагбаума, за что ответчик не может нести никакой ответственности перед истцами, поскольку лично никаких прав истцов не нарушал, действовал на основании решения общего собрания».
Кроме того, суды установили, что уже длительное время шлагбаум находится в открытом состоянии, что исключает препятствия в пользовании всеми жильцами, в том числе истцами, придомовой территорией.

Итак, суды по искам об обязании предоставить беспрепятственный доступ на придомовую территорию принимают разные решения. Они могут учесть, например:
- содержание решения общего собрания, правил въезда на придомовую территорию;
- оспаривалось ли решение общего собрания об установке шлагбаума. Однако если доказано, что право собственника на пользование общим имуществом незаконно ограничивается, то наличие неоспоренного решения собрания, противоречащего закону, суд может не принять во внимание;
- наличие или отсутствие доказательств недопуска на придомовую территорию, в том числе наличие у истца транспорта.

Другие материалы про шлагбаум:

Похожие новости
ЖКХФЛ

Гарантийный срок на устранение строительных недостатков

Колонка редактораЖКХФЛ

УК прекращает управление домом: что делать собственникам

Колонка редактораЖКХФЛ

Плата за капремонт - с метров квартиры или с доли в общем имуществе?

ЖКХФЛТСЖ и ЖСКУКПишут читатели

Собственник не получил квитанцию на оплату ЖКУ. Стоит ли судиться с УК?