Чтобы поставить шлагбаум около многоквартирного дома, нужно провести общее собрание собственников. Постоянные споры вызывает вопрос о том, сколько достаточно голосов для принятия положительного решения.
Какие мнения можно услышать
Позиция 1. Для установки шлагбаума нужно две трети голосов собственников по всему дому, так как вопрос касается ограничения пользования земельным участком.
Позиция 2. Для размещения ограждающих устройств достаточно большинства голосов от принявших участие в собрании, потому что (нужное подчеркнуть):
- шлагбаум – это просто элемент благоустройства;
- шлагбаум не ограничивает право собственников на пользование земельным участком;
- шлагбаум ставится на участке, который не входит в общее имущество собственников.
Позиция 3. Нужно не меньше половины голосов всех собственников в доме, потому что так видится из Порядка установки ограждений в Москве (Постановление № 428).
На официальном сайте Мэра Москвы в статье про установку шлагбаума написано довольно компромиссно:
Что в законе
Количество голосов, которое нужно для принятия различных решений на общем собрании собственников, в основном написано в ст. 46 Жилищного кодекса РФ:
- решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, действительно требует от двух третей голосов всех собственников в доме;
- решения о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов благоустройства на участке, принимаются большинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании.
Для Москвы актуально Постановление Правительства Москвы от 2 июля 2013 г. № 428-ПП, которым утвержден Порядок установки ограждений на придомовых территориях в городе Москве:
- «Установка ограждающих устройств осуществляется по решению собственников, принятому на общем собрании таких собственников, или по результатам опроса среди собственников помещений в многоквартирном доме, проведенного в рамках реализации пилотного проекта «Электронный дом» (далее – опрос), инициатором которого выступает собственник, при условии, что в таком опросе приняли участие и проголосовали за установку ограждающего устройства более половины от общего числа физических лиц – собственников помещений в доме» (п. 3 Порядка).
- «В случае, если ограждающее устройство устанавливается для регулирования въезда и (или) выезда транспортных средств на придомовые территории двух и более многоквартирных домов, то установка таких устройств осуществляется на основании принятых на общих собраниях решений собственников помещений всех таких многоквартирных домов или по результатам проведенных в таких многоквартирных домах опросов при условии, что в каждом опросе приняли участие и проголосовали за установку ограждающего устройства не менее половины от общего числа физических лиц – собственников помещений в многоквартирном доме» (п. 4).
То есть в Порядке действительно фигурирует упоминание половины собственников по дому, но это упоминание идет рядом со словами про опрос, а не про собрание. При этом на общем собрании собственников подсчет голосов идет не по головам, а по площади помещений или по доле в праве собственности на общедомовое имущество. Поэтому кажется чересчур смелым распространять слова про половину собственников на общее собрание.
Что на практике
Мосгорсуд тоже не может разобраться и принимает противоположные решения.
✔ Апелляционное определение Мосгорсуда по делу № 33 – 4167/20
Одни собственники помещений в МКД обратились с иском к другим собственникам и просили признать недействительным решение общего собрания об установке ограждающих устройств; обязать демонтировать шлагбаумы. Решение собрания было принято большинством голосов всех собственников, чего недостаточно для принятия такого решения, а сам шлагбаум мешает проезду на придомовую территорию.
Суд первой инстанции отказал в иске, «поскольку земельный участок не является общим имуществом собственников и решение об установлении ограждающих устройств должно приниматься в соответствии Постановлением Правительства Москвы № 428-ПП, т.е. с согласия более половины от общего числа физических лиц – собственников помещений в многоквартирном доме».
Мосгорсуд с этим не согласился:
- к компетенции общего собрания собственников относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (п. 2 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ);
- под пределами использования земельного участка понимаются установление режимов пользования как отдельными частями такого участка, так и участком в целом, определение предназначения конкретных площадей земельного участка, установление ограничений пользования земельным участком другими лицами и т.п., в том числе в возведении ограждения вокруг дома и ограничении свободного доступа к участку не имеющих отношения к дому лиц;
- на общем собрании разрешены вопросы, касающиеся установки шлагбаума во дворе дома: утверждена схема размещения ограждающих устройств; назначено лицо, уполномоченное на представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, связанным с установкой ограждающих устройств и их демонтажем; утвержден порядок въезда и выезда на придомовую территорию. Все эти вопросы касаются пределов использования земельного участка. Как того требует ч. 1 ст. 46 ЖК РФ данные вопросы принимаются квалифицированным большинством голосов (не менее двух третей голосов) от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Апелляционная инстанция пришла к выводу об отсутствии кворума на общем собрании и признала его решение недействительным. Однако в демонтаже ограждающих судов суд решил отказать.
✔ Апелляционное определение Мосгорсуда по делу № 33 – 3462/21
В этот раз суд отказался признавать решение общего собрания недействительным. Решение об установке ограждающих устройств было принято менее, чем двумя третями голосов собственников помещений в МКД.
Суд установил, что многоквартирный дом расположен на земельном участке, на котором располагаются иные объекты недвижимости; указана категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: участки размещения многоквартирных жилых домов: объекты размещения жилых и нежилых помещений, инженерного оборудования многоквартирных жилых домов. В графе правообладатель указано, что данные о правообладателе отсутствуют.
«Исходя из того, что отдельный земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, в связи с чем, право общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на занимаемый домом земельный участок не возникло и земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, положения пунктов 2, 3.1 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, устанавливающие необходимость принятия решения большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, к спорным правоотношениям не подлежат применению, а оспариваемые истцами решения общего собрания должны были быть приняты в общем порядке – большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме».
Таким образом, однозначной и единственно верной позиции пока не сформировано. Чем больше голосов, тем лучше, но даже при отсутствии двух третей голосов у решения собрания есть большие шансы на жизнь.
Другие материалы про шлагбаум около многоквартирного дома:
Можно ли оспорить согласование шлагбаума в Москве
Кто убирает шлагбаум и видеонаблюдение, если решение о их установке признали недействительным
Суды признали незаконной установку шлагбаума на придомовой территории двух МКД
Ограничение права собственника на въезд на придомовую территорию
Положение о въезде на придомовую территорию: что учесть исходя из судебной практики