Антонина Юдина in Колонка редактораНовости для организаций ЖКХСтатьи для собственниковСтатьи для управляющих организаций

Законен ли дополнительный сбор с жильцов за исполнение предписания

Типичная ситуация: собственник жалуется в жилищную инспекцию на то, что управляющая организация что-то не делает. Инспекция после проверки выдает предписание. Управляющая организация выполняет какие-то работы. Часто на этом вопрос себя исчерпывает, но некоторые компании додумываются возместить понесенные затраты за счет собственников: без всяких решений общих собраний они включают платеж в квитанцию отдельной строкой. К чему это приводит? К новому предписанию.

◉ Постановление Второго арбитражного апелляционного суда по делу № А29 – 2436/2020

В Республике Коми орган жилищного надзора выдал управляющей организации ООО «Ухтажилфонд» три предписания, где потребовал привести в порядок подвал, отмостку, лестничные клетки, кровлю и дворовой фасад дома.

Организация отремонтировала общедомовое имущество и сделала уборку в подвале дома. После этого жильцы обнаружили в квитанциях дополнительные начисления – от 6600 до 20 375 рублей (в зависимости от площади квартиры). Это был платеж за работы, выполненные в рамках выданных предписаний.

Надзорный орган по очередной жалобе жителей потребовал сделать перерасчет.

Компания не согласилась с такими требованиями и оспорила предписание в суде:
- «часть квитанции, содержащая указание на стоимость выполненных в соответствии с предписаниями работ, лишь информирует собственников о затратах управляющей организации в рамках договора управления»;
- условиями договора управления предусмотрена возможность выполнения Обществом дополнительных работ, подлежащих оплате собственниками.;
- надзорный орган не доказал нарушения прав собственников помещений, так как не представлены документы об оплате спорных сумм;
- предыдущие предписания о выполнении работ нарушают права управляющей организации, потому что обзывают её выполнять работы, не предусмотренные утвержденным собственниками перечнем работ и услуг по содержанию и ремонту.

Арбитражные суды оставили предписание в силе.
Они указали, что требуемые и впоследствии выполненные работы входят в Минимальный перечень работ по содержанию общего имущества № 290 и Правила эксплуатации жилфонда № 170

«Размер платы за содержание и ремонт общедомового имущества составляет 21 рубль 27 копеек за 1 м². Доказательств того, что собственники приняли решение об оплате работ, поименованных в платежном документе, помимо внесения платы за содержание и ремонт общего имущества, не представлено».
«Если выполнение неотложных работ и услуг будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая организация не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками, независимо от их воли. Между тем спорные расходы к таким расходам не относятся, поскольку необходимость их несения для управляющей организации предусмотрена и определена законодательно».
«Факт невнесения собственниками платы за спорные работы не имеет определяющего значения, поскольку требования надзорного органа направлены на устранение нарушения в виде необоснованного включения в платежные документы платы за выполненные в соответствии с предписаниями работы».
«Какие-либо сведения, позволяющие сделать вывод о том, что указание на данный платеж носит исключительно информационный, справочный характер, и его оплата не обязательна для собственника, в платежном документе отсутствуют.
Справочная информация предусмотрена отдельной строкой, при этом сведения о спорных платежах в справочной информации не отражены. Суд приходит к выводу, что пояснения, изложенные Обществом в апелляционной жалобе, фактически не соотносятся с содержанием квитанции, выставленной в адрес собственников».
«Заявитель обращает внимание, что договором управления предусмотрена возможность выполнения организацией дополнительных работ, подлежащих оплате собственниками. Между тем работы, за проведение которых предъявлены денежные суммы, относятся к содержанию общего имущества, в связи с чем дополнительной оплате (сверх утвержденного собственниками размера платы за содержание и ремонт) подлежать не могут».

Суды указали, что непринятие собственниками решений об изменении размера платы за содержание и ремонт не является основанием для увеличения компанией платы в одностороннем порядке.

◉ Постановление Арбитражного суда Уральского округа по делу № А60 – 88/2020

В суде встретились ООО «Жил Сервис Эксперт» и Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области.
Изначально Департамент выдал управляющей организации предписание с требованием принять меры по восстановлению расхода холодного водоснабжения в соответствии с нормативами. После этого компания заменила стояк холодного водоснабжения в одном из подъездов и начислила собственникам плату за эту работу.

Департамент выдал второе предписание – исключить из квитанций дополнительный сбор. Плата была выставлена по лицевым счетам всех жилых помещений разово в отсутствие решения общего собрания собственников. При этом способ исполнения первого предписания должен был обеспечить восстановление нормативного расхода холодной воды за счет работ, относящихся к текущему ремонту, а такие работы оплачиваются за счет платы за содержание и ремонт жилья.

Управляющая организация оспорила предписание. Она считала, что работы относятся к капремонту, и их оплата не входит в ежемесячную плату за содержание и текущий ремонт.

Суды отказали управляющей организации.
Они сослались на Минимальный перечень № 290, куда входят работы для надлежащего содержания систем водоснабжения. Также они отметили, что капремонт проводится по решению общего собрания собственников, которого не было.
«Учитывая изложенное, действия управляющей компании по включению в квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг платы за замену стояка ХВС не соответствуют требованиям жилищного законодательства; предписание департамента об исключении спорной суммы из квитанций не противоречит закону и не нарушает права заявителя».

Жалобу управляющей организации оставили без удовлетворения.