Комфорт и безопасность важны не только в стенах квартир, но и на всей территории многоквартирного дома. Так решили жители одного из МКД г. Москвы и провели внеочередное собрание собственников. Секретаря и председателя собрания избрали из стройных рядов работников управляющей компании — ООО «ГлавСтрой-Эксплуатация» (далее — УК).
Они обсудили расходы на установку шлагбаума и охрану территории, оплату услуг консьержа, устройство двух КПП и дооборудование системы наблюдения, а также порядок начисления платы. Договорились до того, что плату за соответствующие услуги и оборудование установили в одинаковом размере для каждого жилого и нежилого помещения без учета их площади. Решение собрания было оформлено протоколом.
Не все собственники (далее — истцы) согласились с таким решением и решили оспорить его в судебном порядке. Ответчиками выступили УК и собственник, инициировавший общее собрание.
Истцы просили Хамовнический районный суд г. Москвы признать частично недействительным решение общего собрания собственников помещений в МКД. В обосновании исковых требований они сослались на то, что «доля обязательных расходов на содержание общего имущества определяется долей в праве общей собственности на общее имущество (ст. ст. 249, 289 ГК РФ, ст. ст. 37, 39, 158 ЖК РФ)».
То есть, истцы руководствовались простым принципом — чем больше у собственника квартира, тем больше он должен платить за приобретение имущества и оплату услуг по содержанию общего имущества МКД. В данном случае — за консьержа, шлагбаум, видеонаблюдение, КПП и охрану.
Суд первой инстанции отказал истцам в удовлетворении требований. И вот почему:
- Услуги по охране придомовой территории, установке видеонаблюдения, шлагбаума и КПП, услуги консьержей не входят в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД (постановление Правительства РФ 03.04.2013 г. № 290).
- Такие услуги и работы считаются дополнительными и включаются в вышеуказанный перечень по решению общего собрания собственников МКД.
- Правило ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, в соответствии с которой собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество, не может быть в обязательном порядке применено в отношении дополнительных услуг и работ.
- Плата за дополнительные услуги и работы, утвержденная общим собранием собственников, может устанавливаться из расчета за каждое помещение.
«Расходы за оспариваемые истцами услуги не зависят от площади находящихся в собственности помещений и не связаны с ними».
Истцы попытались оспорить вынесенное решение сначала в Московском городском суде, а затем и во Втором кассационном суде общей юрисдикции (определение № 88 – 1258/2021). Однако в удовлетворении жалоб им было отказано.
Аналогичный случай произошел в Краснодарском крае.
Общее собрание приняло решения об исключении из состава платы за содержание и текущий ремонт общего имущества дополнительных услуг (охрана, консьержи); об утверждении платы за дополнительные услуги ежемесячно с одного жилого помещения и отмене начисления из расчёта за 1 кв. м помещения.
Потребитель оспорил решения общего собрания, но проиграл. Он настаивал на том, что охрана дома и придомовой территории относится к содержанию и ремонту, поэтому подлежит оплате соразмерно доле в праве общей собственности (пропорционально метражу квартиры). Однако суды указали, что охрана не относится к жилищно-коммунальным услугам, а является дополнительной, поэтому как именно её оплачивать, должно решать общее собрание, что и было сделано (определение Четвертого КСОЮ № 88 – 6738/2023).
Обращение в Конституционный Суд РФ закончилось ничем.
Проиграв суды общей юрисдикции, житель Краснодарского края оспорил конституционность нескольких статей Жилищного кодекса РФ, а также Правил содержания общего имущества № 491 (определение от 6 декабря 2024 г. № 3291‑О). Он стал указывать, что нормы, допускающие возможность расчёта платы за услуги по охране и услуги консьержа непропорционально доле собственника, противоречит Конституции РФ.
Что указал Конституционный Суд:
- При управлении МКД пересекаются интересы множества собственников, поэтому одним из способов согласования таких интересов является принятие решений общим собранием. Именно общее собрание утверждает перечень услуг и работ по дому (в том числе выше Минимального перечня № 290, например, охрану и консьержей), а также порядок их финансирования.
- Кроме того, сам собственник вправе заключать договоры об оказании дополнительных услуг с третьими лицами, согласовывая индивидуальные условия, если при этом не используется общее имущество или если решением общего собрания определены условия использования общего имущества при оказании индивидуальных дополнительных услуг.
- Закон разграничивает основания внесения денег в счет содержания общего имущества и за предоставление иных (дополнительных) услуг. В первом случае собственник исполняет установленную частью 1 статьи 39 Жилищного кодекса РФ обязанность по несению бремени содержания названного имущества; во втором — необходимость оплаты возникает в силу договора об оказании соответствующих услуг.
- Таким образом, оспариваемые нормы направлены на обеспечение баланса интересов и защиту прав собственников и предусматривают необходимые правовые механизмы для создания дополнительных благоприятных и безопасных условий для проживания граждан, сохранности их имущества.
«Соответственно, эти нормы сами по себе не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявителя, в деле с участием которого суды согласились с определением услуг по охране в конкретном МКД (система тревожной сигнализации и реагирование мобильными нарядами, круглосуточные дежурства сторожей на подземной парковке и придомовой территории, круглосуточное дежурство консьержей) как дополнительных, поскольку общим собранием было принято решение об исключении указанных услуг из состава платы за содержание и текущий ремонт общего имущества.»
Опубликовано 23.04.2021. Обновлено 01.02.2025
➜ Подписаться на канал «ЖКХ» в Telegram
➜ Другие материалы про дополнительные услуги в ЖКХ
