Собрали и обобщили судебную практику по домофонам, чтобы читатели знали, как сейчас решается вопрос с оплатой домофона: когда отдельная плата за обслуживание домофона законна; что думают жилищные инспекции и суды; что нужно учитывать, если хочется отказаться от услуг и оплаты домофона.
Опубликовано 15.03.2021. Обновлено 23.01.2024
Содержание
➜ От чего зависит законность дополнительной оплаты домофона
➜ Разъяснения органов власти про домофон
➜ Споры с жилищными инспекциями по вопросу начислений за домофон
➜ Споры по искам потребителей, которым не нравилось оплачивать домофон
➜ Можно ли жаловаться на строку с домофоном в жилищную инспекцию
➜ Если решение о домофоне принято одним подъездом
➜ Плата за домофон в Москве
➜ УК без согласия собственников сменила домофонную компанию: претензии антимонопольных органов
➜ УК выиграла спор с домофонщиками, незаконно начислявшими плату
От чего зависит законность дополнительной оплаты домофона
Когда суды оценивают законность оплаты домофона отдельной строкой (квитанцией), они учитывают:
- входит ли домофон в общее имущество собственников. Домофон относят к общему имуществу, если совпадает хотя бы одно из условий:
- он был предусмотрен проектом дома;
- он указан в договоре управления в составе общедомового имущества;
- собственники на общем собрании приняли решение о включении домофона в общее имущество;
- часть судов считают домофон общедомовым имуществом просто в силу закона, так как он обслуживает больше одного помещения. - приняли ли собственники на общем собрании решение об оплате обслуживания домофона. Условия оплаты могут также содержаться в договоре управления, условия которого тоже утверждаются на общем собрании.
Если домофон не входит в общее имущество, то его обслуживание относят к дополнительным услугам, и для законного взимания платы нужно решение общего собрания. При наличии такого решения взимание платы – это нормально.
Если домофон относится к общедомовому имуществу, то возможны варианты:
✓ обслуживание домофона включено в содержание, плата за него уже включена в ежемесячный размер платы за содержание жилья;
✓ обслуживание домофона не включено в перечень работ по содержанию и ремонта, поэтому размер платы определен отдельно (решением собрания, договором управления) и взимается дополнительно;
✓ содержание запирающего устройства на двери входит в общую плату за ЖКУ, а собственникам выставляется отдельная плата за «трубку» в квартире, от использования которой можно отказаться.
Все эти случаи встречаются в жизни, и как правильно в конкретной ситуации – зависит от договора управления и решений общих собраний.
Примеры незаконного начисления платы за домофон:
✗ управляющая компания самостоятельно поставила домофоны и стала собирать за них плату без решения общего собрания, без внесения изменений в договор управления или без заключения индивидуальных договоров;
✗ жильцы оплачивают обслуживание и ремонт домофона (отдельной строкой, квитанцией или в составе платы за содержание жилья), но тут домофон ломается, и за его починку жителям снова начисляют плату;
✗ домофон входит в общее имущество, управляющая компания обслуживает его за счет платы за содержание жилья, а тут появляются дополнительные квитанции от домофонщиков, которые тоже хотят денег.
Разъяснения органов власти про домофон
Из разъяснений органов власти есть письма Минрегиона и Минстроя РФ, правда, они не очень свежие.
Письмо Минстроя РФ от 11 апреля 2016 г. № 10686-АТ/04
Минстрой отмечает, что домофон отвечает признакам общедомового имущества, в связи с чем принадлежит на праве собственности собственникам помещений в доме. Состав общего имущества определяется в договоре управления, как и перечень работ по содержанию такого имущества. Дальше Минстрой выделяет две ситуации, от которых зависит, как должна начисляться плата:
- если техническое обслуживание домофона предусмотрено договором управления, то оплата уже входит в состав ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения;
- если в договоре в перечне работ по содержанию и ремонту общедомового имущества нет технического обслуживания запирающего устройства, то для начисления платы нужно решение общего собрания собственников и заключение отдельного договора с управляющей организацией или со сторонней организацией, обслуживающей домофон. В этом случае плата за домофон, порядок её изменения, порядок внесения платы указывается в таком договоре.
Письмо Минрегиона России от 23.08.2010 № 30665-ИБ/14
Домофон обслуживает более одной квартиры, поэтому отвечает всем признакам общедомового имущества. Обслуживание домофона, как технической составляющей автоматически запирающегося устройства входной двери, входит в перечень и стоимость работ по содержанию общедомового имущества и является обязанностью управляющей организации. Предъявление управляющей организацией собственнику к оплате стоимости такой дополнительной услуги, как «Обслуживание домофона», по мнению Минрегиона, является незаконным.
В этом же письме Министерство отмечает, что для установки домофона даже в одном подъезде необходимо проводить собрание собственников со всего дома, так как вопрос касается общедомового имущества.
Письмо Минрегиона России от 27.04.2011 № 8055 – 14/ИБ-ОГ
Минрегион повторяет, что домофон отвечает признакам общедомового имущества, указанным в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, в подпункте «д» пункта 2 и пункте 7 Правил содержания общего имущества №491.
Многие дома построены до Жилищного кодекса РФ и при строительстве не предусматривали наличие домофонов в проектной документации. Из-за этого случается, что граждане, проживающие в одном подъезде, по своей инициативе устанавливают домофон на дверях своего подъезда и на основании прямых договоров с обслуживающей организацией за свой счет осуществляют содержание и ремонт устройства. Это приводит к тому, что домофоны установлены не во всех подъездах или домофоны обслуживаются различными организациями.
По мнению Минрегиона, заключение прямых договоров с собственниками на обслуживание общего имущества незаконно. Заключать договор на техническое обслуживание домофона (как общего имущества) должна управляющая организация, обслуживание домофона должно входить в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества.
«Следовательно, если домофон не предусмотрен проектом, а установлен позднее, то для взимания платы за его обслуживание как общего имущества он, во-первых, должен быть официально внесен в состав общего имущества, во-вторых, управляющая организация должна заключить договор на обслуживание этого имущества со специализированной организацией, либо осуществлять данный вид работ самостоятельно…
В обязанности управляющей организации при наличии вышеназванных ситуаций входит проведение работы по организации обслуживания общего имущества в соответствии с требованиями, установленными жилищным законодательством РФ».
Споры с жилищными инспекциями по вопросу начислений за домофон
С органами жилищного надзора управляющие организация судятся по самым разным причинам – от изменения размера платы до отключения домофона за долги.
Не совсем законное предостережение по плате за домофон
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа рассмотрел спор между управляющей организацией ООО «Система» и Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края.
В Службу пожаловался житель Красноярска: он платит за домофон столько же, сколько и те, у кого площадь помещений больше, что несправедливо.
Контролирующий орган установил, что на общем собрании собственники приняли решение оплачивать содержание домофона отдельной строкой по 35 р. с квартиры.
При этом УО не представила документов, которые бы подтверждали, что домофоны установлены отдельно, после постройки дома, и не включены в состав общего имущества.
Получалось, что УО начисляет плату за домофон без учета доли в праве собственности на общее имущество, а размер платы за содержание общего имущества не включает в себя услуги по содержанию домофонной системы.
Управляющая организация получила предостережение с предложением организовать и выполнить мероприятия по устранению нарушений, а именно «снять начисления платы по строке «Обслуживание домофона» в разделе «Прочие услуги» с января 2020 года».
Такое предложение не понравилось компании: выходило, что её заставляют обслуживать домофоны бесплатно, да еще и вопреки решению общего собрания. УО обратилась в суд.
Две инстанции посчитали предостережение незаконным. Кассационный суд с ними согласился, но частично.
Все суды сошлись во мнении, что в рассматриваемом случае обслуживание домофонного оборудования должно быть включено в состав платы за содержание жилого помещения, и расходы по такой услуге собственник должен нести соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
Кассационная инстанция не согласилась с нижестоящими в том, что предостережение «не понуждает управляющую компанию безвозмездно оказывать собственникам помещений услугу по обслуживанию домофона», «способ надлежащего исполнения мероприятия заявитель определяет самостоятельно».
Такие выводы противоречили содержанию самого предостережения. Ведь там был прямо указан конкретный способ – снять начисления за предыдущие периоды.
«В случае объявления предостережения сам факт допущенного нарушения контрольным органом не устанавливается, вопрос о виновности не исследуется. В силу указанного, суд округа считает, что у Службы не было правовых оснований предлагать в предостережении организовать и выполнить мероприятия по устранению нарушения путем снятия начисления платы за предыдущие периоды по настоящее время, поскольку такой способ исполнения мероприятия по предостережению не может соответствовать его правовой природе».
Суд округа признал предостережение незаконным – в части предложения ООО «Система» организовать и выполнить мероприятия по устранению нарушения путем снятия начисления платы по строке «Обслуживание домофона» в разделе «Прочие услуги» (дело № А33 – 33333/2022).
Изменение размера платы
В Санкт-Петербурге суд с подачи управляющей организации признал незаконным предписание жилищной инспекции. Инспекции не понравилось увеличение размера платы за услугу «содержание и ремонт ПЗУ», но суды обосновали, почему на самом деле всё нормально и не стоило инспекции так реагировать:
- между управляющей организацией и домофонной компанией заключен агентский договор, согласно которому управляющая организация (агент) включает в квитанции на оплату ЖКУ платеж за услуги домофонщиков по сервисному абонентскому обслуживанию домофонов в размере 50 руб. с квартиры;
- такая сумма оплаты услуг утверждена решением общего собрания собственников; эта же сумма указана и в договорах на обслуживание домофона, заключенных между домофонщиками и собственниками.
Суды пришли к выводу о том, что собственники предоставили управляющей организации право повысить плату за домофон. Они отклонили довод инспекции о том, что в решении общего собрания не указано лицо, которому поручено заключить договор с домофонной компанией, поскольку это решение никем не оспорено (дело № А56 – 83479/2019).
Собственники уменьшили размер платы за домофон
В Томске собственники на общем собрании утвердили размер платы за обслуживание домофона – 0,10 руб./м2 в составе платы за содержание жилья. До этого размер платы за домофон составлял 15 рублей с квартиры (по договору управления), чуть позже – 20 рублей (по решению общего собрания). Управляющая организация не стала следовать принятому собственниками новому решению и продолжала собирать отдельной строкой по 20 рублей с квартиры, за что получило предписание Департамента государственного жилищного надзора Томской области.
Это предписание устояло в судах:
- размер платы за содержание и ремонт по общему правилу определяется на общем собрании собственников; решение общего собрания управляющей организацией не оспорено, не признано судом недействительным, в связи с чем оснований не исполнять его при начислении оплаты за содержание домофона у организации не было.
Суд сослался на часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, согласно которой право ежегодно устанавливать размер платы за содержание предоставлено общему собранию собственников. Из этого суд сделал неприятный для управляющей организации вывод о том, что при соблюдении требований пункта 4 статьи 450 ГК РФ собственники являются стороной, которой специальными нормами жилищного законодательства предоставлено право в одностороннем порядке изменять договор управления.
Кроме этого, суд отклонил довод организации о том, что домофон не является общедомовым имуществом:
«в соответствии с договором управления, в состав общего имущества дома, в отношении которого осуществляется управление, включаются, в том числе электрическое, механическое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно примечанию к разделу договора, «обслуживание такого общего имущества, как домофоны, кодовые замки, осуществляется специализированными предприятиями по специальному соглашению». Таким образом, из буквального толкования текста договора следует, что автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов являются общим имуществом» (дело № А67 – 8027/2019).
Возложение обязанности отремонтировать домофон
В Петропавловске-Камчатском суды оценивали, насколько законно требование Государственной жилищной инспекции Камчатского края отремонтировать домофон в подъезде дома, адресованное управляющей организации.
Суд первой инстанции подержал инспекцию, решив, что домофон – это общедомовое имущество, которое управляющая организация обязана обслуживать.
Однако апелляционная инстанция встала на сторону управляющей организации:
- домофонное оборудование в составе единой системы автоматического запирающего устройства дверей действительно отвечает признакам общедомового имущества;
- между тем для определения лица, которое обязано обслуживать домофон, надо определить, включено ли это оборудование в состав общего имущества в порядке, установленном жилищным законодательством. Состав общего имущества, как и перечень работ, утверждается собственниками на общем собрании;
- закон не позволяет управляющей организации самостоятельно определять перечень работ по содержанию общедомового имущества;
- в заключенном с собственниками договоре управления нет работ по ремонту домофона. Не заложена плата за эти работы и в муниципальном тарифе;
- из технической документации следует, что при постройке дома домофона в подъезде не было, в перечне общего имущества в приложении к договору управления домофон также не значится. Не доказано и то, что домофон включался в состав общедомового имущества решением общего собрания собственников.
При проверке обстоятельства появления домофона в подъезде не выяснялись.
Суд пришел к выводу, что «в отсутствие доказательств оборудования дома при постройке автоматически запирающимся устройством и в отсутствие доказательств передачи такого дополнительного оборудования решением общего собрания собственников в состав общего имущества такого МКД домофон на двери подъезда не является частью общего имущества…
При таких обстоятельствах у жилищной инспекции не имелось правовых оснований для возложения на управляющую компанию обязанности выполнить ремонт оборудования».
Суд отклонил довод о том, что «использующееся собственникам МКД домофонное оборудование представляет собой неотделимое улучшение и автоматически относится к общедомовому имуществу, что проведения собрания собственников о включении домофона в состав общего имущества не требуется, и что права на домофон, как на самостоятельный объект права собственности, утрачиваются в результате присоединения этого имущества к общедомовому», поскольку такой вывод не следует из жилищного законодательства (дело № А24 – 1425/2020).
Управляющая организация по конкурсу дополнительно начисляла за домофон
В Мурманске управляющая организация получила дом по конкурсу, и сверх указанной в конкурсной документации платы собирала деньги за домофон. За это она получила предписание Государственной жилищной инспекции Мурманской области, пошла его оспаривать в суд.
Суд посчитал обоснованными претензии инспекции к дополнительному начислению платы за домофон.
Не вдаваясь в детали, суды указали, что домофонное оборудование отвечает признакам общедомового имущества, следовательно, его оплата должна входить в состав платы за содержание общего имущества (дело №А42 – 11488/2019).
Дополнительная плата незаконна, так как протокол собрания неправильный
В Карелии жилищно-строительный кооператив начислял дополнительную плату за домофон – 34 рубля с квартиры – на основании решения общего собрания собственников. Государственному комитету Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору не понравились такие начисления, так как протокол собрания был неправильно оформлен. Суды поддержали предписание с требованием прекратить начисления за домофон:
«Из протокола общего собрания неясно, какая общая площадь жилых и нежилых помещений дома, каково общее количество голосов собственников, какое количество голосов приняло участие в голосовании… невозможно установить наличие кворума для принятия общим собранием решений, устанавливающих, в том числе размер платы за обслуживание домофона. Решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума. При указанных обстоятельствах установление размера платы за обслуживание домофона не может считаться законно принятым собственниками, поэтому предписание в оспариваемой части является законным и обоснованным» (дело №А26 – 304/2020).
Плата – с квартиры или метров
В Татарстане признано незаконным привлечение управляющей организации к административной ответственности по части 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ в виде предупреждения за нарушение лицензионных требований.
По мнению жилищной инспекции Республики Татарстан, нарушение выразилось в неправомерном начислении собственникам помещений платы за услугу «домофон» в размере 69 рублей с квартиры, тогда как расходы должны начисляться с квадратного метра.
«Из оспариваемого постановления суд усматривает несогласие жилищной инспекцией с решением общего собрания собственников в части установления ими одинаковой для всех платы за домофон в размере 69 рублей с квартиры, а не в зависимости от доли в праве общей собственности. Указанное обстоятельство не охватывается составом административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ».
Суд указал, что решение было принято на общем собрании собственников, это решение не оспаривалось, недействительным не признано, является обязательным для собственников, и управляющая организация правомерно его исполняла (дело №А65 – 34742/2019).
Отключение квартиры за долги
В Санкт-Петербурге жилищно-строительный кооператив оспаривал предписание Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга. Та при проверке обнаружила, что кооператив ограничил пользование домофоном из-за задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.
Кооператив считал, что всё сделал правильно:
- договор с собственником дает ему право ограничивать предоставление услуг в Порядке, предусмотренном Правилами № 354;
- Правила предоставления коммунальных услуг № 354 предусматривают право исполнителя после предупреждения должника ограничивать предоставление коммунальных услуг;
- в качестве предупреждения были засчитаны квитанции на оплату за ЖКУ, в которых указана задолженность.
Суд посчитал отключение домофона незаконным по таким мотивам:
- для приостановления услуги «обслуживание ПЗУ, видео» должен был быть соблюден порядок, предусмотренный Правилами № 354, т.к. договором управления прямо установлено применения Правил № 354 применительно к спорным правоотношениям,
- для приостановления услуги «обслуживание ПЗУ, видео» в части домофона должна была быть рассчитана задолженность по данной услуге, собственнику уведомлением должно было быть предложено оплатить задолженность. Только в случае непогашения задолженности по истечении 20 дней с момента уведомления, ЖСК был вправе приостановить оказание услуги;
- из квитанции не следует, что собственник был уведомлен о наличии у него задолженности по услуге «обслуживание ПЗУ, видео», кроме того, ЖСК не рассчитал размер задолженности по планируемой к ограничению услуге «обслуживание ПЗУ, видео».
Кооператив стал ссылаться, что Правила № 354 не применимы, поскольку домофон не относится к коммунальным услугам, но суды напомнили, что договор прямо предусматривает, что приостановление оказания услуг осуществляется в соответствии с Правилами № 354 (дело №А56 – 100032/2019).
Споры по искам потребителей, которым не нравилось оплачивать домофон
Потребители чаще пытаются оспорить начисление дополнительной строкой, либо пытаются расторгнуть договор с домофонщиками. Второе им удаётся лучше.
Начисление платы
В Московской области потребитель хотела отказаться от услуги по обслуживанию домофона. Обслуживанием занимались домофонщики, а плата выставлялась «МосОблЕИРЦ». Жительница исходила из того, что домофон проектом дома не предусмотрен, поэтому не входит в состав общего имущества; услуга является дополнительной, навязанной, согласия на нее истица не давала, ей не требуется дистанционное управление дверью в подъезд, соответствующее оборудование в квартире не установлено.
Суды отказали жителю:
- собственники на общем собрании приняли решение заключить договор на техническое обслуживание; установить размер абонентской платы 50 руб. с квартиры; включить в ЕПД плату по техническому обслуживанию запирающего устройства; назначить старшего по подъезду; предоставить старшему по подъезду право заключить от имени собственников и нанимателей квартир договор с домофонной компанией;
- домофонное оборудование является частью единых систем (автоматически запирающихся устройств дверей подъездов дома), конструктивным элементом инженерного оборудования дома, утратило свойства самостоятельного объекта права собственности и в силу своего функционального назначения подлежало передаче собственникам помещений, в связи с чем начисление собственникам платы по техническому обслуживанию запирающих устройств является законным (определение Первого КСОЮ по делу № 88 – 1409/2020).
В Рязанской области два собственника обратились в суд с иском о защите прав потребителей к ТСЖ и индивидуальному предпринимателю, обслуживающему домофоны. Домофон был установлен застройщиком. Потребители считали, что товарищество должно учитывать плату за домофон в строке «содержание жилья», но, «находясь в сговоре» с ИП, незаконно начисляет ее дополнительной строкой «домофон», «что является неосновательным обогащением».
Суд согласился, что домофон – общедомовое имущество, но в иске отказал:
«домофон установлен застройщиком в рамках строительства, что подтверждается договором об инвестировании строительства жилья;
в размер платы за содержание и ремонт общего имущества услуга по ремонту и обслуживанию домофонов не включена, а на собственниках лежит обязанность оплачивать фактически оказанные им услуги» (определение Второго КСОЮ № 88 – 18474/2020).
Расторжение договора на домофон
Жительница Краснодара обратилась в суд с иском к домофонной компании, просила признать недействительным пункт договора об оказании услуг по обслуживанию домофона в части предупреждения другой стороны о расторжения договора на техническое обслуживание за 1 месяц, признать расторгнутым договор; взыскать компенсацию морального вреда, потребительский штраф.
Потребитель проиграла в районном суде, но выиграла апелляционную и кассационную инстанции. Пункт признали недействительным, договор расторгли, моральный вред и штраф взыскали (3000 и 1500 рублей соответственно).
Домофонщики настаивали, что домофон утратил свойства самостоятельного объекта права собственности и в силу своего функционального назначения относится к общедомовому имуществу. Как и районный суд, они считали, что раз жительница пользуется домофоном при отпирании дверей подъезда электромагнитным ключом, значит, должна платить за его обслуживание.
Вышестоящие суды с этим не согласились, так как не было решения о включении домофона в состав общедомового имущества; с кем еще у домофонной компании заключены договоры – непонятно; спорный пункт договора ограничивает право потребителя на расторжение договора; при получении заявления о расторжении договора домофонная компания обязана была прекратить начислять плату (определение Четвертого КСОЮ по делу № 88 – 22972/2020).
Признание домофона общим имуществом
Собственница из Московской области обратилась с иском к управляющей организации, просила признать домофон общедомовым имуществом, чтобы управляющая организация его обслуживала.
Суды отказали собственнице:
- домофонная система не была предусмотрена проектом жилого дома; установлена по инициативе собственников квартир, обслуживалась за счет собственных средств;
- общее собрание не принимало решения о передаче домофона на обслуживание управляющей компании и включении его в состав общего имущества (определение Первого КСОЮ № 88 – 12648/2020).
Можно ли жаловаться на строку с домофоном в жилищную инспекцию
Департамент государственного жилищного надзора Ярославской области не стал проверять, насколько правомерна плата за домофон по отдельной строчке квитанции.
Мотивы отказа органа жилищного надзора:
- платежки выставляет расчетный центр по соглашению с домофонщиками, управляющая организация тут ни при чем;
- услуга по обслуживанию и ремонту домофона не относится к жилищно-коммунальным услугам, ее предоставление регулируется Гражданским кодексом РФ и договором между сторонами;
- в полномочия Департамента не входят проверки начисления платы за услуги, не относящиеся к жилищно-коммунальным услугам, в том числе за домофон, и правомерности включения в платежный документ иных дополнительных услуг;
- жалоба поступила от юридического, а не физического лица.
Интересно, что в орган жилищного надзора обратились не жители, а домофонная компания. У нее были свои договоры с жителями, она обслуживала домофоны и собирала на них оплату, но тут расчетный центр добавил строку в общую квитанцию, а собранные по ней деньги перечислил посторонним домофонщикам. И всё это – без решений общих собраний, и Департамент от проверки необоснованно открещивается.
Суд апелляционной инстанции согласился, что орган жилищного надзора неправ:
- основанием для внеплановой проверки может являться поступление в орган государственного жилищного надзора обращения юридического лица о фактах нарушений лицензиатом лицензионных требований. В Департамент поступило заявление организации о включении жителям в квитанции платы за обслуживание домофонов при отсутствии правовых оснований. Таким образом, у Департамента не было причин отказываться от проверки;
- управление многоквартирным домом включает расчеты за услуги и работы по управлению домом, в том числе оформление платежек. Обеспечивать организацию и осуществление расчетов, оформление платежных документов обязана именно управляющая организация;
- жалоба заключалась во включении в квитанции на оплату ЖКУ платы за обслуживание домофонов, то есть в нарушении требований к оформлению платежных документов, что является лицензионным требованием;
- неотнесение обслуживания домофонов к жилищно-коммунальным услугам и невключение домофонов в состав общего имущества многоквартирных домов не свидетельствует об отсутствии оснований для проверки изложенных в заявлении обстоятельств на предмет соблюдения Стандартов управления многоквартирными домами № 416, поскольку оформление единых платежных документов, за содержание которых отвечает лицензиат, является обязанностью последнего. Заключение агентского договора с расчетным центром не снимает с лицензиата обязанности по контролю за содержанием платежного документа с тем, чтобы не допускать включения услуг и платы за них в случаях, не предусмотренных законом.
Суд обязал Департамент повторно рассмотреть обращение компании, обслуживающей домофоны (дело № А82 – 20162/2019).
Параллельно с Департаментом судились и жители, только не в арбитражном суде, а в судах общей юрисдикции.
Жители просили признать незаконными действия, выраженные в ответах на их жалобы в орган жилищного надзора по дополнительной строке в квитанции, обязать рассмотреть обращения и дать нормальный ответ. Суды удовлетворили эти требования.
Жители жаловались на то, что им незаконно выставлен счет на оплату по строке «домофон» в пользу сторонней домофонной компании в общей квитанции за ЖКУ. При этом согласие на такую услугу они давали, собрания не проводилось, а ещё они получают другие квитанции за домофон.
Суды пришли к выводу, что проведение проверки по факту неправомерного включения управляющей организацией в квитанцию платы за домофон, которая фактически получателем платы не оказывалась, относится к компетенции органа жилищного надзора (кассационное определение Второго КСОЮ по делу № 88а-16933/2020).
Если решение о домофоне принято одним подъездом
Бывает, что жители квартир из одного подъезда по соглашению между собой решают поставить домофон, заключают индивидуальные договоры с домофонщиками или выбирают для этого представителя. Потом находятся жители, которым не нравится взимание платы без решения нормального общего собрания собственников. Однако суды не всегда их поддерживают.
Спор с Роспотребнадзором из Челябинской области
Домофонную компанию привлекли к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.7 КоАП РФ (обман потребителя) к штрафу 20 000 рублей за то, что она отказалась расторгнуть индивидуальный договор с жителем.
Проверку проводил Роспотребнадзор, и он расценил договор с домофонщиками как договор бытового подряда. При этом основанием для заключения договоров послужило собрание собственников помещений всего одного подъезда. В договоре была предусмотрена возможность прекращения договора в случае отказа стороны от его пролонгации. Однако по закону о защите прав потребителя (ст. 32) и исходя из норм Гражданского кодекса РФ о бытовом подряде (ст. 731) потребитель вправе отказаться от договора в любое время.
Суд поддержал эту позицию:
«Поскольку собрание проведено только жителями первого подъезда в целях удовлетворения личных нужд, к возникшим правоотношениям не могут применяться нормы жилищного законодательства. При этом собственники отдельно взятого подъезда совместно могут принять решение о заключении любого договора для удовлетворения личных нужд по общим правилам гражданского законодательства, что, и сделано жителями подъезда. В таком случае иные жители подъезда могут присоединиться к такому решению либо отказаться от него. При этом исполнение обязательств по такому договору не должно нарушать осуществление прав иных собственников на свободный доступ к своему жилищу, не заключивших договор на обслуживание домофонной системы».
Суд указал, что прописанные в договоре условия его расторжения содержат условия, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами в области защиты прав потребителей. Ограничение потребителя в праве на односторонний отказ от договора является незаконным (дело № А76 – 43901/2019).
Спор по иску потребителя из Мурманской области
Потребитель просил обязать домофонную компанию прекратить выставлять счета на оплату обслуживания АЗУ входной двери подъезда.
Сначала он проиграл две инстанции.
В суде было установлено, что собственники квартир с одного подъезда приняли решение об установке новой входной двери в подъезд с домофоном, передаче автоматически запирающегося устройства для обслуживания специализированной организации с заключением договора возмездного оказания услуг. Часть квартир заключили индивидуальные договоры на установку и техническое обслуживание домофона. Стоимость установки АЗУ и переговорного устройства в квартире заказчика составляла 4 300 руб., стоимость обслуживания АЗУ по договору – 59 руб. в месяц с одной квартиры.
Суды отказали потребителю:
- АЗУ дверей отвечает признакам общего имущества, поскольку находится за пределами жилого помещения и обслуживает более одной квартиры;
- домофон представляет собой систему связи, которая непосредственно связана с квартирой истца с целью дистанционного управления запорным устройством, признается дополнительной услугой ввиду неотнесения Правительством РФ устройства к перечню общего имущества в многоквартирном доме;
- поскольку установка АЗУ на входной двери в подъезд является волеизъявлением большинства собственников, истец как собственник жилого помещения, обязан нести бремя содержания общего имущества, поэтому действия ответчика по направлению платежного документа признаны правомерными;
- незаключение договора на обслуживание не освобождает потребителя от оплаты услуги, предоставляемой исполнителем;
- истцом не оспорено общее решение собственников помещений об установке и техническом обслуживании АЗУ в первом подъезде, а значит, фактически одобрены действия по техническому обслуживанию домофона в подъезде путем пользования наравне с другими жителями подъезда домофоном. Совершением конклюдентных действий потребитель принял условия договора.
Третий кассационный суд общей юрисдикции решения нижестоящих судов отменил и направил дело на новое рассмотрение:
- в материалы дела не представлено решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома на установку и техническое обслуживание АЗУ дверей многоквартирного дома либо АЗУ двери в одном из подъездов, о передаче оборудования АЗУ и функций по его обслуживанию и содержанию в ведение домофонной компании; напротив, согласно заявлению управляющей компании общего собрания по такому вопросу не проводилось;
- выражение в письменном виде несколькими собственниками желания по установке АЗУ в одном из подъездов не соответствует требованиям принятия решения об определении состава общего имущества и его обслуживании (определение Третьего КСОЮ № 88 – 11653/2020).
При новом рассмотрении Мурманский областной суд удовлетворил требования потребителя исходя из того, что домофон в состав общего имущества не включен, решения нормального общего собрания собственников не принималось, индивидуальный договор с потребителем не заключен, потребитель не хочет услуг домофонщиков.
Менее удачный пример для потребителя из Омска
Собственник пытался освободиться от оплаты домофона, так как не проживал в квартире и считал, что платежи выставляются домофонщиками безосновательно. Договор был заключен по решению собственников квартир с одного подъезда с действующей по их поручению жительницей. На заявление собственника о прекращении платы домофонная компания предложила отказаться от трубки и платить только за пользование домофоном с помощью ключа. Это не устроило потребителя, и он пошёл в суд.
Суды отказали в иске:
- поскольку договор заключен в 2006 году на основании волеизъявления большинства собственников помещений подъезда, установленная ответчиком в подъезде дома домофонная система передана в общее пользование всем собственникам помещений, в связи с чем односторонний отказ от исполнения договора только одним из собственников недопустим, поскольку противоречит нормам жилищного законодательства;
- домофон установлен и обслуживается в интересах всех собственников, в том числе как система обеспечения доступа в жилые помещения. Полный отказ от исполнения договора возможен лишь в случае принятия такого решения собственниками всех помещений подъезда;
- автоматические запирающиеся устройства отвечают признакам общего имущества, собственник обязан участвовать в содержании общедомового имущества, в том числе домофона;
- отсутствие договора непосредственно с истцом не свидетельствует о непредоставлении услуги. Домофон в подъезде имеется, находится в рабочем состоянии, используется, в том числе как запирающее устройство, истец, как собственник жилья, имеет право им пользоваться (определение Восьмого КСОЮ № 88 – 14611/2020).
Другой случай. Та же самая домофонная компания взыскала задолженность за обслуживание домофона с другого собственника. Суды написали то же самое – про фактическое пользование домофоном и ключом.
Из интересных деталей добавилось то, что по условиям договора домофонщики вправе в одностороннем порядке повышать плату за свои услуги (определение Восьмого КСОЮ № 88 – 7957/2020).
Плата за домофон в Москве
В интернете популярна старая инструкция о том, что плата за запирающее устройство в ЕПД незаконна. Там даже есть ссылки на положительную судебную практику. К этой позиции вернемся чуть позже, а сначала посмотрим, что сейчас говорит Мосгорсуд.
Взыскание платы с должников
Управляющая организация взыскала с собственников задолженность за жилищно-коммунальные услуги и за домофон. Должники не были согласны с оплатой домофона, но суды их в этом не поддержали:
- источниками финансирования расходов по обслуживанию домофонов в жилых домах являются средства целевых сборов с населения с внесением начисления за данную услугу в расчетную книжку. (п. 5.1 Постановления Правительства Москвы от 13 апреля 1999 года № 328 «О ходе выполнения распорядительных документов Правительства Москвы о наведении порядка в подъездах жилых домов и задачах по проведению этой работы в 1999 – 2001 годах»);
- Постановлением Правительства Москвы от 12 октября 2010 года № 937-ПП установлен тариф на обслуживание домофона в размере 64 рубля;
- таким образом, включение в платежные документы строки «обслуживание домофона» не противоречит нормам действующего законодательства, данная услуга фактически ответчикам была оказана, следовательно, она подлежит оплате;
- ссылка ответчиков на то, что домофон относится к общему имуществу, не свидетельствует о том, что его обслуживание не подлежит оплате;
- собственники не доказали, что оплата домофона включена в состав платы за содержание и ремонт, и оплата по отдельной позиции приведет к двойной оплате одних и тех же предоставленных услуг (апелляционное определение Мосгорсуда № 33 – 9368/2020).
За домофон взыскивались деньги и по другим делам: апелляционные определения Мосгорсуда по делам № 33 – 2803/2021, №33 – 22287/2020, № 33 – 6263/2020, № 33 – 10331/2020 (оставлено без изменения Определением Второго КСОЮ № 88 – 16986/2020), № 33 – 7586/2020 (оставлено без изменения Определением Второго КСОЮ № 88 – 26300/2020).
Оспаривание начислений собственниками
Пример 1. Собственник пытался оспорить начисление платы за домофон, так как тот отвечает признакам общего имущества, принадлежит на праве собственности собственникам; решения о заключении какого-либо отдельного договора на обслуживание домофона общим собранием собственников не принималось.
Управляющая организация (ООО «Пик-Комфорт») указывала на то, что в квартире собственника имеется домофонная трубка, и именно за нее начисляется плата.
Суд согласился с законностью оплаты. Он сослался на региональные нормативно-правовые акты – Приложение № 7 «Нормативы Москвы по эксплуатации жилищного фонда» (ЖНМ-96 – 01/6), утвержденные Постановлением Правительства Москвы № 465, пункт 5.1 Постановления Правительства Москвы № 328: установка, эксплуатация и ремонт домофонов, кодовых замков, охранной сигнализации квартир и подъездов входит в состав работ, связанных с обслуживанием населения, содержанием зданий и прилегающих территорий, выполняемых по заявкам населения и подлежат оплате за счет собственных средств проживающих;
- доводы истца о том, что собственники не приняли решение об установлении платы, являются несостоятельными, поскольку плата установлена в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 937-ПП «О ценах на услуги по техническому обслуживанию запирающих устройств, установленных в подъездах жилых домов»;
- то обстоятельство, что запирающая система в доме была предусмотрена проектно-сметной документацией, юридически значимым для дела не является, т.к. взимание платы предусматривается не за установку системы, а за ее обслуживание;
- от услуги по пользованию запирающим устройством (отключении домофонной трубки) собственник вправе отказаться, обратившись с письменным заявлением;
- поскольку услуга фактически оказана истцу, она подлежит оплате, вне зависимости от того, что он не обращался с какими-либо заявками для ремонта домофонной трубки, диагностики и иными просьбами (апелляционное определение Мосгорсуда № 33 – 5693/2020).
Пример 2. Собственник снова неудачно пытался оспорить начисления управляющей организации за обслуживание домофона (строку «ТО СОВ» – система охраны входов). Он указывал, что система входит в общее имущество и должна оплачиваться за счет текущей платы за содержание жилья, но он не учел содержание договора управления.
Суд изучил договор управления: в состав общего имущества входила система охраны входов; а к обязанностям управляющей организации было отнесено предоставление «иных услуг» (обеспечение работы домофона, кодового замка двери подъезда и т.п.) по тарифам, указанным в Приложении к договору.
Вывод суда: «оснований полагать, что ответчик производит двойное начисление за услугу ТО СОВ (домофон) не имеется, поскольку плата за услугу не входит в содержание и выполнение работ по текущему ремонту общего имущества…
Запирающее устройство – домофон – входит в состав общего имущества и плата за его содержание является обязательным платежом вне зависимости от пользования автоматическим запирающим устройством, а поэтому включение в платежный документ отдельной строкой платы за техническое содержание домофона не противоречит ст. 154 ЖК РФ» (апелляционное определение Мосгорсуда № 33 – 6774/2020).
Пример 3. Собственник хотел перерасчет от ГБУ «Жилищник района Люблино», в том числе за домофон, но тоже проиграл суд, который указал:
- Распоряжением Правительства Москвы № 872-РП предусмотрено, что плата за выполнение работ по содержанию домофонов включается в лицевой счет квартиросъемщика и в перечень услуг в расчетной книжке отдельной строкой. В таком же порядке взимается платеж за установку запирающих устройств. Размер платежа определяется исходя из договора с подрядным предприятием с учетом решений по распределению платежей, принятых на собрании жильцов;
- в соответствии с Правилами содержания общего имущества № 491 в состав общего имущества могут быть включены автоматические запирающие устройства дверей подъездов МКД, таким образом, включение в ЕПД отдельной строкой платы за обслуживание запирающего устройства правомерно;
- действия по включению в ЕПД вышеуказанных услуг правомерны и соответствуют действующему законодательству, истец пользуется домофоном, иного в суде не установлено (апелляционное определение Мосгорсуда № 33 – 11028/2020).
Пример 4. Собственник проиграл спор с ТСЖ, вопрос тоже касался перерасчета платы.
«Отказывая в удовлетворении требования о признании незаконным включения в ЕПД услуги по статье «запирающее устройство/домофон», суд первой инстанции исходил из того, плата за обслуживание запирающего устройства, в случае если они установлены на всех дверях подъездов, является обязательным платежом вне зависимости от пользования автоматически запирающимся устройством и, соответственно, от наличия договора обслуживания, и в соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 155 ЖК РФ должна производиться ежемесячно. Включение в единый платежный документ платы по техническому обслуживанию запирающих устройств не противоречит ст. 154 ЖК РФ и не свидетельствует о взимании двойной оплаты за указанные устройства, поскольку платежи населения за эти услуги являются целевыми и не могут быть использованы для оплаты других работ и услуг» (апелляционное определение Мосгорсуда № 33 – 22770/2020).
Незаконна ли плата за домофон в ЕПД
Вот что пишут сторонники версии о незаконности платы за домофон в составе единого платежного документа:
«Из текста постановления 937-ПП следует, что цены на услуги по техническому обслуживанию запирающих устройств определяются для расчета размера субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Соответственно, постановление 937-ПП не устанавливает обязательный размер платы за обслуживание запирающих устройств в рамках данных статей. Ровно наоборот: постановление определяет не сколько должен заплатить житель, а сколько должны заплатить самому жителю в виде субсидии, если таковая полагается.
Таким образом, размер платы за ТО ЗУ актом города Москвы не установлен».
Дальше идут ссылки на практику 2011 – 2013 годов (видимо, инструкция составлялась в эти годы).
Из судов общей юрисдикции авторы инструкции ссылаются на решения судьи мирового участка по одному дому с ТСЖ, при этом не говорят о наличии противоположной практики целого Мосгорсуда того же периода, а именно об апелляционном определении по делу № 11 – 28211/12 (оставлено в силе Определением № 4г/9 – 2164/2013). Суд отменил решения нижестоящих судов, которые посчитали оплату домофонов незаконной: доказано несение расходов на содержание и ремонт запирающего устройства в подъезде, истица не отрицала, что пользуется запирающим устройством, препятствий для доступа в подъезд не имела.
Как видно, обоснование незаконности платы из чей-то инструкции не пользуется популярностью судов. Вот информация об оспаривании начислений за домофон по делам до 2020 года:
| Номер дела, Мосгорсуд | Требования потребителя | Ответчик (УО) | Результат |
| № 33 – 22302/2019 | признать незаконным включение строки «Запирающее устройство», обязать исключить строку «Запирающее устройство» из единого платежного документа | ГБУ г. Москвы «Жилищник района Ломоносовский» | Отказано |
| № 33 – 14284/2019 | обязать исключить из платежного документа начисления дополнительных услуг: «обслуживание домофонной линии связи с квартирой» | ООО «Восток-Юнион» | Отказано |
| № 33 – 12596/2019 | исключить из квитанций по оплате жилищно-коммунальных услуг строку за обслуживание запирающего устройства, обязать не включать в квитанцию по оплате ЖКХ услугу по обслуживанию запирающего устройства | ГБУ «Жилищник района Восточное Дегунино» | Отказано |
| № 33 – 39201/2018 | обязать произвести перерасчет платы, исключив из платежных квитанций на жилое помещение дополнительные платежи, начисленные за запирающее устройство | ООО «Авилон‑М» | Отказано |
| № 33 – 34070/2018 | признать незаконным включение в платежные документы платы за услугу «запирающее устройство (домофон)», обязать произвести перерасчет платы | АО «ВК Комфорт» | Отказано |
| № 33 – 46516/2017 | исключить из единого платежного документа услугу по запирающему устройству и произвести перерасчет уплаченных денежных средств | ГБУ «Жилищник Даниловского района» | Отказано |
| № 33 – 8270 | отменить ежемесячные начисления ЖСК «Чертаново-18» по строке «содержание домофона» | ЖСК «Чертаново-18» | Отказано |
| № 33 – 29912 | исключить начисления за домофон отдельной строкой | ООО «ЭКСперт-Сервис» | Отказано |
Возможно, эта статистика не остановит читателей от самостоятельных попыток оспорить начисления за домофон, но мы бы рекомендовали начать с жалоб в надзорные органы: практика арбитражных судов чуть разнообразнее, а читатель ЖКХ Ньюс – председатель кооператива из Москвы – рассказывал о том, что в 2020 году получил представление прокуратуры по дополнительной плате за домофон.
Старая практика арбитражных судов по спорам с контролирующими органами г. Москвы:
- управляющие организации проиграли по делам: А40 – 111494/2017, А40 – 105480/17, А40 – 111494/17;
- управляющие организации выиграли по делам: А40 – 249283/16, А40 – 21280/17, А40 – 216590/14, А40 – 3277/2013.
В любом случае дела различаются нюансами, это надо учитывать.
УК без согласия собственников сменила домофонную компанию: претензии антимонопольных органов
Случай из Башкирии. Две домофонные компании пожаловались на управляющую организацию в антимонопольную службу. Им не понравилось, что управляющая организация внесла пункт о плате за запирающее устройство в стандартную квитанцию за ЖКУ. Дело в том, что сами домофонные компании еще с 2007 и 2009 года обслуживали домофоны во многих домах Уфы на основании отдельных договоров с собственниками и получали за это плату по отдельным квитанциям. А в 2015 году управляющая компания взяла и решила, что платить за домофоны собственники будут ей.
Антимонопольный орган посчитал это нарушением закона о защите конкуренции и выдал предписание, чтобы компания прекратила начислять и собирать плату за домофон.
Суды поддержали антимонопольную службу исходя из таких соображений:
- устройства на дверях подъездов в установленном порядке в общедомовое имущество не включено;
- собственники на собраниях не принимали решения о замене лица, которое обслуживает домофоны;
- в рассматриваемом случае управляющая организация и домофонные компании являются конкурентами на рынке оказания жилищно-коммунальных услуг.
Суды пришли к выводу, что действия управляющей организации по замене незаконные, являются недобросовестной конкуренцией, выраженной в неправомерном внесении пункта «за услуги по обслуживанию ЗПУ» в квитанции на оплату коммунальных услуг (дело № А07 – 33165/2018 ).
Случай из Санкт-Петербурга. Домофонная компания пожаловалась в антимонопольную службу на действия управляющей организации. Организация освободила от забот домофонную компанию, расторгнув с ней договор и выбрав другого подрядчика.
Старая домофонная компания считала это неправильным: она полагала, что домофоны не входят в общедомовое имущество, а ещё у нее были заключены отдельные договоры с некоторыми жителями.
Антимонопольный орган не нашел нарушений, и на этот раз суды оценивали отсутствие реакции УФАС на произошедшее.
Суды и здесь поддержали административный орган:
- домофонная компания не оспорила в судебном порядке расторжение договора с управляющей организацией. Она не доказала, что отдельные договоры с собственниками действовали в момент смены обслуживающей организации;
- даже если индивидуальные договоры с собственниками имелись, то это не означает, что управляющая организация не может выполнять свои обязанности по содержанию общего имущества.
Суды посчитали, что домофоны входят в общедомовое имущество в силу прямого указания в законе «в силу своих особенностей (общности пользования всеми собственниками помещений подъезда), места размещения (на входе в подъезд) и назначения обслуживания».
Здесь антимонопольная служба и суды посчитали, что УО и домофонщики – не конкуренты, так как управляющая организация управляет домами, а домофонная компания обслуживает домофоны, это разные вещи:
«По своему функциональному назначению услуга по техническому обслуживанию и ремонту домофонной системы не может заменить комплексную услугу по управлению МКД, состав потребителей (покупателей) рассматриваемых услуг различный, что в настоящем случае доказывает отсутствие взаимозаменяемости данных услуг» (дело № А56 – 70998/2019 ).
Случай из Воронежской области. Домофонная компания попыталась взыскать с управляющей организации больше 3 миллионов рублей по договору на техническое обслуживание домофонов. При этом у другого индивидуального предпринимателя были заключены индивидуальные договоры с жителями, он обслуживал домофоны и получал за это плату.
Суды признали договор между управляющей организацией и домофонной компанией ничтожным и отказали во взыскании денег. При этом они исходили из того, что антимонопольная служба уже принимала решение о том, что управляющая организация своими действиями нарушила закон о защите конкуренции. В предписаниях антимонопольная служба требовала от управляющих организаций «не допускать незаконного взимания платы за оказание услуг по ремонту и техническому обслуживанию домофонного оборудования с собственников, имеющих прямые договоры на оказание услуг по обслуживанию домофонного оборудования, расположенного в подъездах жилых МКД, находящихся в управлении управляющих компаний, с хозяйствующими субъектами – конкурентами».
Решение антимонопольной службы обжаловалось в суде, но было признано законным:
- управляющая компания не вправе была заключать договор на обслуживание домофонного оборудования, не включённого в состав общего имущества в порядке, установленном жилищным законодательством, а также определять в отсутствие решения собственников стоимость соответствующих услуг по договоренности с подрядчиком (дело № А14 – 11456/2018).
Напоследок – хорошее решение, где управляющая организация добилась от предпринимателя прекращения начислений за домофон
В Тюмени управляющая организация обратилась в суд с иском к индивидуальной предпринимательнице, чтобы та прекратила начислять и собирать с жильцов деньги за обслуживание домофона.
Предпринимательница считала, что она все делает правильно, так как собственники не включили домофон в состав общего имущества, проектом дома он тоже не предусмотрен, значит, не является объектом управления управляющей организации.
Управляющая организация исходила из того, что в состав обычной платы за содержание уже включена плата за обслуживание домофонного оборудования, однако жителям приходят дополнительные платежки от ИП.
Суд согласился с управляющей организацией. Он изучил договор управления. Там было написано, что в состав общего имущества включены «внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, общедомовых приборов учета, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, сетей от внешней границы до индивидуальных, общих приборов учета, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях».
Отсюда суд сделал вывод, что домофонное оборудование в составе единой системы автоматического запирающего устройства дверей является принадлежностью общего имущества, содержание которого, его обслуживание и ремонт относится к обязанности управляющей организации.
Кроме этого он отметил: ИП не доказала, что оборудование поставлено за ее счет; что у нее есть какие-то договорные отношения с собственниками (дело № А70 – 7968/2020).