Колонка редактораЖКХФЛТСЖ и ЖСК

Какие документы могут подтверждать право собственности для участия в общем собрании

Для голосования и правильного оформления результатов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в протоколе требуется указывать сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещения в доме.

Кроме Жилищного кодекса РФ подобные требования можно встретить в Приказе Минстроя № 44/пр:

В вводной части протокола – в отношении инициатора собранияподп. «а» п. 12 Требований
В вводной части протокола – в отношении председателя, секретаря собрания и членов счетной комиссии, если эти лица не выбираются на собранииподп. «б» п. 12 Требований
В списке присутствующих – в отношении участников собранияп. 13 Требований
В реестре собственников помещений – в отношении каждого собственника в домеподп. «а» п. 20 Требований

Обычно документом, подтверждающим право собственности, выступает выписка из ЕГРН. В отношении старой собственности могут сгодиться документы из БТИ.
Когда собрание проходит в недавно введенной в эксплуатацию новостройке, то указывают реквизиты акта приема-передачи квартиры, если право собственности еще не зарегистрировано (ч. 1.1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

Часто трудности возникают с квартирами умерших лиц, чьи наследники не успевают до окончания собрания зарегистрировать право собственности, а также с муниципальными квартирами. 

На днях до Верховного Суда РФ как раз дошло подобное дело (Определение № 302-ЭС21 – 6581 по делу № А19 – 1130/2020).
Он рассмотрел жалобу органа жилищного надзора Иркутской области, чей отказ во внесении изменений в реестр лицензий успешно оспорила управляющая организация из г. Братска.

Собственники одного из домов на общем собрании выбрали себе эту компанию для управления домом, но административный орган пересчитал голоса и решил, что их мало, решение ничтожное. Организация оспорила отказ надзорного органа.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования, посчитав, что решение общего собрания собственников о выборе общества в качестве управляющей организации принято в отсутствие кворума и не может являться основанием для внесения изменений в реестр лицензий.

Вышестоящие инстанции отменили решение суда первой инстанции и признали решение органа жилищного надзора недействительным. Они пришли к выводу об отсутствии признаков ничтожности решения общего собрания собственников ввиду наличия кворума на собрании.

Суды установили, что в решениях (бюллетенях) собственников 18 квартир в качестве документов, подтверждающих право собственности, указаны регистрационные удостоверения БТИ, свидетельство о праве на наследство, договоры купли-продажи.

«Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления данного Закона в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
 Аналогичная норма содержится в части 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Частью 2 статьи 69 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН».

Про наследников суды отметили, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ). Указание в бюллетенях спорных сведений в качестве документов, подтверждающих право собственности на помещения в МКД, не противоречит закону.

Про собственность муниципалитета суды указали, что в качестве документа, подтверждающего право собственности, указан реестр муниципального имущества; сами решения муниципалитета подписаны исполняющим обязанности председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска, поэтому с этими бюллетенями тоже все в порядке.

Учитывая все эти голоса, которые орган жилищного надзор необоснованно решил не принимать во внимание при проверке кворума, выяснилось, что их набралось достаточное количество для смены управляющей организации. 

Похожие новости
ЖКХФЛ

В общежитии учебного заведения могут проживать только его студенты

ЖКХФЛТСЖ и ЖСКУК

Чтобы взыскать ущерб от залива помещения, потребуется акт о затоплении

ЖКХФЛТСЖ и ЖСКУК

Верховный Суд РФ про работу банков с исполнительными документами

Колонка редактораЖКХФЛ

Можно ли взыскать моральный вред, причиненный «отписками» жилищной инспекции?