Для голосования и правильного оформления результатов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в протоколе требуется указывать сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещения в доме.
Кроме Жилищного кодекса РФ подобные требования можно встретить в Приказе Минстроя № 44/пр:
| В вводной части протокола – в отношении инициатора собрания | подп. «а» п. 12 Требований |
| В вводной части протокола – в отношении председателя, секретаря собрания и членов счетной комиссии, если эти лица не выбираются на собрании | подп. «б» п. 12 Требований |
| В списке присутствующих – в отношении участников собрания | п. 13 Требований |
| В реестре собственников помещений – в отношении каждого собственника в доме | подп. «а» п. 20 Требований |
Обычно документом, подтверждающим право собственности, выступает выписка из ЕГРН. В отношении старой собственности могут сгодиться документы из БТИ.
Когда собрание проходит в недавно введенной в эксплуатацию новостройке, то указывают реквизиты акта приема-передачи квартиры, если право собственности еще не зарегистрировано (ч. 1.1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).
Часто трудности возникают с квартирами умерших лиц, чьи наследники не успевают до окончания собрания зарегистрировать право собственности, а также с муниципальными квартирами.
На днях до Верховного Суда РФ как раз дошло подобное дело (Определение № 302-ЭС21 – 6581 по делу № А19 – 1130/2020).
Он рассмотрел жалобу органа жилищного надзора Иркутской области, чей отказ во внесении изменений в реестр лицензий успешно оспорила управляющая организация из г. Братска.
Собственники одного из домов на общем собрании выбрали себе эту компанию для управления домом, но административный орган пересчитал голоса и решил, что их мало, решение ничтожное. Организация оспорила отказ надзорного органа.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования, посчитав, что решение общего собрания собственников о выборе общества в качестве управляющей организации принято в отсутствие кворума и не может являться основанием для внесения изменений в реестр лицензий.
Вышестоящие инстанции отменили решение суда первой инстанции и признали решение органа жилищного надзора недействительным. Они пришли к выводу об отсутствии признаков ничтожности решения общего собрания собственников ввиду наличия кворума на собрании.
Суды установили, что в решениях (бюллетенях) собственников 18 квартир в качестве документов, подтверждающих право собственности, указаны регистрационные удостоверения БТИ, свидетельство о праве на наследство, договоры купли-продажи.
«Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления данного Закона в силу, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Аналогичная норма содержится в части 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Частью 2 статьи 69 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН».
Про наследников суды отметили, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (пункт 4 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ). Указание в бюллетенях спорных сведений в качестве документов, подтверждающих право собственности на помещения в МКД, не противоречит закону.
Про собственность муниципалитета суды указали, что в качестве документа, подтверждающего право собственности, указан реестр муниципального имущества; сами решения муниципалитета подписаны исполняющим обязанности председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска, поэтому с этими бюллетенями тоже все в порядке.
Учитывая все эти голоса, которые орган жилищного надзор необоснованно решил не принимать во внимание при проверке кворума, выяснилось, что их набралось достаточное количество для смены управляющей организации.
Другие популярные материалы про общие собрания собственников:
Общее собрание собственников в новостройке
Ошибки в формулировках вопросов на общем собрании собственников
Как правильно уведомлять об общем собрании собственников
Можно ли на общем собрании принимать решения «относительным большинством» голосов
Как провести собрание без помощи УК: положительный опыт читателей
Общее собрание собственников отменяет своё решение