Решили написать статью, в которой обобщить опыт проведения общего собрания собственников в «бумажном» виде в доме ТОЛЬКО силами самих жильцов без помощи управляющей организации (и даже, напротив, при ее противодействии).
Дом введен в эксплуатацию в январе 2019 года. Состоит по факту из двух отдельно стоящих зданий, объединенных подземной 2‑х уровневой парковкой. Основная часть дома состоит из 12 подъездов переменной этажностью 7 – 12 этажей, вторая часть дома отдельно стоящая одноподъездная «башня» в 17 этажей. На первых этажах дома расположены коммерческие помещения от 45 до 300+ кв.м.
Данные дома:
- Общая площадь жилых и нежилых помещений дома для голосования 39 773,8 кв. м;
- Квартир – 398, машиномест – 590, кладовок – 130 и коммерческих помещений – 25.
Структура помещений в общей голосующей площади дома:
Квартиры – 71%;
Машиноместа – 20%;
Кладовки – 2%;
Коммерческие помещения – 7%.
Исходя из этого распределения, при планировании общего собрания дома акцент делался на собственников квартир.
Подготовка к общему собранию
Начиналось все с формирования инициативной группы жителей, которым было небезразлично состояние дома и отвратительная работа управляющей организации от застройщика. Заняло формирование такой группы больше полугода.
Весной и летом 2020 года паркинг дома начал активно протекать, что способствовало объединению жителей.
Так как срок для участия в собрании тех, кто принял квартиру от застройщика по акту, но не зарегистрировал право собственности, истек, для подготовки общего собрания было решено самостоятельно создать реестр собственников дома силами жителей дома, используя ФГИС ЕГРН. Эта работа проводилась в течение почти 3‑х месяцев, по результатам стало понятно, что необходимо обратиться к профессиональным сервисам. Выбрали начинающую компанию из Уфы, которая предоставляла сервис не только формирования реестра собственников, но и оформления всех необходимых документов для проведения общего собрания (АСУС МКД, сейчас называется domonline.ru). Стоимость их услуг была значительно ниже, чем у аналогичных компаний из Москвы.
Для консолидации жителей и подготовки к общему собранию были предприняты следующие действия:
- был создан чат собственников дома в мессенджере Телеграм, в который включались только собственники дома (проверка осуществлялась по реестру на основании кадастрового номера помещения, который высылал претендент на вступление в чат). Для информирования о чате раскладывали листовки на машины в паркинге, в почтовые ящики, и размещали объявления в лифтах и на этажах дома;
- был создан информационный канал в мессенджере Телеграм;
- была проведена встреча жителей дома, на котором они познакомились с инициативной группой и услышали планы их деятельности;
- через сервис sobe.ru создали страницу для сбора денег на нужды деятельности инициативной группы и для проведения общего собрания.
Формирование реестра собственников проходило сложно, в основном в связи с «отвратительной» работой Росреестра: то не было сведения о всех помещениях, то не загружались данные о конкретных собственниках.
В итоге, в декабре 2020 года удалось сформировать реестр собственников и было принято решение начать проводить собрание. Собрание было решено проводить с 16 января по 28 февраля в очно-заочной форме в бумажном виде, хотя инициатор собрания получил статус «администратора» в ГИС ЖКХ.
Начало собрания
Уведомление о собрании было размещено 26 декабря 2020 года на информационных стендах подъездов дома, опубликовано в чате и информационном канале в Телеграм.
В повестку дня собрания включили вопросы выбора совета дома, председателя совета, наделение совета дома полномочиями на принятие решений по текущему ремонту, а председателя – подписывать акты по ремонту и т.п. Также в повестку включили вопросы о том, чтобы проводить последующие собрания в онлайн форме (через ГИС ЖКХ или региональную информационную систему) и сопутствующие вопросы.
С использованием сервиса, о котором писали выше, сформировали реестр собственников и другие необходимые для проведения собрания документы (реестр уведомлений, «именные» решения собственников и др.). Всего количество листов для собрания составило около 3,5 тысяч. С печатью помогли жители дома, на канцелярию, а также на оплату сервиса по формированию реестра хватило денег, сданных жильцами.
Сбор бюллетеней
16 января прошла очная часть собрания, которое после этого перешло в заочную форму.
Обход квартир в течение первых 3‑х недель (по 2 – 3 раза в неделю, в разное время) дал примерно 30% голосов. Дальше было принято решение разместить информационные листовки в почтовых ящиках и установить дежурства в холле с понедельника по четверг для голосования вечером с 21 до 22. Эта мера была неэффективной (пришло всего несколько человек). Поэтому было принято решение прекратить дежурства и сосредоточиться на обходе квартир. Также использовали информирование жителей через личные сообщения в Telegram, оставляли листовки о голосовании в дверях квартир, в которых никого не было при обходе, с указанием контактного номера человека, которому следовало позвонить.
Для удобства учета результатов голосования с использованием сервиса docs.google.com создали «шахматку», в которой отмечали проголосовавшие квартиры, тех кто отказался голосовать и делали отметки по ходу голосования.
В процессе голосования к обходу квартир к инициативной группе подключились неравнодушные жители. В сборе подписей на разных этапах участвовало от 6 до 12 человек.
В итоге к концу голосования (28 февраля) было собрано 53,34% голосов! На самом деле решений было собрано больше, но после проверки часть из них (в районе 3%) не были учтены по различным причинам (не оформлена собственность, проголосовал не собственник и т.п.). Подсчет голосов осуществлялся с использованием сервиса (данные из бумажного решения заносились в систему, которая осуществляла подсчет голосов и формировала итоговый протокол собрания). С использованием сервиса подсчет голосов и формирование протокола заняло всего несколько часов.
Результат собрания
Все это время управляющая организация, несмотря на предлагаемую на словах с ее стороны помощь, как могла вставляла палки в колеса: уведомления о проведении собрания на информационных досках закрывались сообщениями управляшки, с постов охраны чудесным образом пропадали материалы для собрания и т.п.
Ради интереса инициатор собрания перед его проведением запросил у управляющей организации реестр собственников. Первый раз управляющая организация выдала реестр всех, кто покупал квартиры у застройщика! Когда инициатор указал, что необходим реестр только тех, кто зарегистрировал собственность, управляшка выдала новый, но при сравнении его с тем реестром, который уже имелся в распоряжении инициатора, выяснилось, что реестр управляшки не актуализировался как минимум месяца три!
Несмотря на все это, собрание состоялось, все решения приняты, протокол и материалы сданы в управляющую организацию для передачи на хранение в Мосжилинспекцию.
Что можно посоветовать тем, кто собирается проводить «бумажное» ОСС:
- сформировать реестр собственников самостоятельно через ФГИС ЕГРН, а лучше использовать для этого специализированный сервис (он поможет сформировать необходимые документы, осуществлять подсчет голосов);
- организовать верифицированный чат собственников с понятными правилами и активной модерацией (чтобы это не превратилось в болталку) для обсуждения насущных проблем дома, определения вопросов для повестки дня осс, доведения до собственников информации о деятельности инициативной группы и т.п.;
- запрашивать номера телефонов собственников/e‑mail и сформировать список контактных данных для дополнительного информирования в случае необходимости;
- создать информационные канал (не чат) для размещения информации;
- осуществлять сбор денег для деятельности инициативной группы, в том числе для проведения собрания собственников (самой удобной оказался sobe.ru);
- поквартирный обход самое эффективное средство сбора подписей (обход лучше осуществлять после 20 – 00 или 21 – 00 несколько раз в неделю в будние и выходные дни);
- при обходе квартир оставлять записки с указанием контактного лица, в том случае если жителя не застали дома;
- удобнее обход квартир делать в составе минимум 2‑х человек (на один этаж из 4 квартир в среднем уходило от 10 до 15 минут);
- сделать «шахматку», в которой отмечать проголосовавшие квартиры и делать заметки по ходу голосования.
Авторы:
Андрей Сидоренко
Юлия Бородулина