При проведении общих собраний собственников в новостройках часто (если не всегда) возникают вопросы о подсчете голосов.
В Жилищном кодексе РФ нет ничего вразумительного про голосование застройщика, не оформившего помещения в собственность, а также про голоса тех жителей, которые не зарегистрировали право собственности, если при этом со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию прошло больше года (до года можно голосовать по передаточному акту — ч.1.1 ст. 44 ЖК РФ).
Отсюда следуют закономерные противоречивые позиции относительно того, учитываются ли голоса этих жителей и застройщика, и если да, то как именно:
1. Голоса не учитываются ни при определении общего кворума на собрании, ни при подсчете голосов по каждому вопросу.
Кто зарегистрировал право собственности — те и обладают 100% по всему дому, а также принимают решения, обязательные для всех остальных, свою собственность не зарегистрировавших.
2. Голоса учитываются только при определении кворума. Полдома не зарегистрировало право собственности — собрание не провести; задержался с регистрацией — не голосуешь.
3. Голоса (площади) учитываются и при определении кворума, и при голосовании, право на участие в котором связано с фактом владения помещением и несением расходов на его содержание.*
Что же в реальной жизни?
Из разъяснительного есть письмо Минстроя от 26 февраля 2020 г. № 5607-ОГ/04:
«…при проведении общего собрания наличие кворума рассчитывается исходя из общего количества собственников помещений, а также лиц, принявших от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче в соответствии с частью 1.1 статьи 44 ЖК РФ.
То есть при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту.
До передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик вправе участвовать в общем собрании собственников в случае оформления права собственности на нереализованные помещения».
То есть Минстрой считает по позиции №1. Однако судебная практика до этого момента складывалась чаще иначе.
Вот практика судов по определению общего кворума.
Свежее решение Верховного Суда РФ вынесено по делу № А40 – 146733-2018 из Москвы. Типичная история — новостройка, жители выбрали свою управляющую организацию, та принесла заявление с протоколом в ГЖИ, но ей отказали во внесении изменений в реестр лицензий. Этот отказ стал оспариваться в судах, но был признан законным. Один из вопросов, оценку которому давали суды, — как раз по площади застройщика:
АС Москвы:
«Мосжилинспекцией было принято решение об отказе во внесении изменений в реестр лицензий в связи с тем, что согласно представленному протоколу установлено, что общая площадь принятых по акту жилых и нежилых помещений в МКД составляет 20 020,20кв.м., что принималось за 100%. В соответствии с представленным протоколом в собрании приняли участие собственники/владельцы помещений на основании акта приема-передачи и их представителей, обладающие 15 147,1 кв.м. При этом, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию общая площадь жилых и нежилых помещений указанного дома составляет 43 198 кв.м. В связи с чем, кворум для принятия решений по вопросам повестки дня отсутствовал (35,06% от общего количества голосов)».
АС Московского Округа:
«Доводы кассационной жалобы общества о том, что при учете „голосующей площади“ должны учитываться только помещения, переданные застройщиком, отклоняется как не основанный на положениях жилищного законодательства.… Кроме того, при обратном же подходе, на котором настаивает общество, выбор управляющей компании и заключение с ней договора управления в новостройке (многоквартирном жилом доме) допустимо по результатам собрания двух собственников, получивших от застройщика первые две квартиры, с чем нельзя, по мнению суда округа, согласиться нельзя».
Верховный Суд РФ в определении от 21.10.2019 г. засилил это решение.
То есть суды посчитали, что за 100% надо было брать все помещения.
Другой пример из Приморского края. Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа по делу № А51 – 4336/2019 признан законным отказ ГЖИ во внесении изменений в реестр лицензий. Суд ориентировался на площадь из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (беря ее за 100%), а также исключил из подсчета голоса дольщика, которая получила помещение по акту больше чем за год до собрания («права голоса на спорном общем собрании у данного лица не имелось, учитывать площадь квартиры, не следовало»). При этом не учитывали помещение именно в голосующей площади, а не для общего кворума.
Противоположная позиция, солидарность с Минстроем РФ — более старое апелляционное определение Мосгорсуда от 24 октября 2016 года по делу № 33 – 42218:
«доля в праве общей собственности на общее имущество должна рассчитываться исходя из совокупности площадей помещений всех собственников, то есть жилых и нежилых помещений, являющихся индивидуализированной собственностью. При определении доли каждого собственника не учитываются площади помещений, не являющиеся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества.
Таким образом, при определении доли собственника следует исходить из площади помещения, принадлежащего собственнику, и совокупной площади всех жилых и нежилых помещений дома, зарегистрированных на праве собственности, с учетом данных реестра собственников.
В связи с чем, судебная коллегия не может согласиться с доводами истцов относительно необходимости применения способа определения расчетной площади согласно БТИ и как следствие отсутствия необходимого кворума».
Что с голосованием?
Московская область,*** постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда по делу № А41 – 78242/2019 признали законным отказ ГЖИ во внесении изменений в реестр лицензий:
«В материалы дела представлено разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию от 04.04.2018… В связи с этим, право участия в общем собрании собственников помещений и принятии решений по вопросам повестки дня истекает 04.04.2019 г.
поскольку собрания были проведены после истечения указанного срока, у лиц, принявших от застройщика помещения по акту приема-передачи, на момент проведения собрания такое право отсутствовало, и соответственно, их решения не подлежат учету при подсчете итогов голосования».
Татарстан, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А65 – 16510/2019:
«Решение общего собрания оформлено протоколом от 20.04.2019 года, то есть собрание проведено по истечении года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. В этой связи, в силу норм части 1.1 статьи 44 ЖК РФ голоса правообладателей парковочных мест, не оформивших право собственности на момент проведения общего собрания собственников, Инспекцией не приняты».
Санкт-Петербург, в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А56 – 32422/2019 сделан вывод, что застройщик не может голосовать:
«…в собрании приняли участие лица, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, обладающие только 28,5% (4 726,70 кв. м) от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (16 586,3 кв. м); при этом в отношении 7003 кв. м голосовал застройщик (ООО „СК „Дальпитерстрой“); в качестве документа на право этого голосования указано не свидетельство о праве собственности либо акт приема-передачи*** жилых помещений, а разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 13.12.2018 N 78 – 16-62 – 2018. Инициатором проведения данного собрания также являлось ООО „Дальпитерстрой“…
В данном случае, документы, представленные в Администрацию, не содержали сведений о наличии у застройщика прав собственности на помещения в МКД, тогда как возможность участия в общем собрании собственников МКД застройщика, не являющегося собственником помещений в многоквартирном доме, нормы действующего жилищного законодательства не допускают“.
Аналогично — в Красноярске, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 01.10.2019 по делу № А33 – 11082/2019:
„В связи с чем довод апелляционной жалобы о том, что застройщик многоквартирного дома является лицом, которое несет бремя содержания построенного здания с момента введения объекта в эксплуатацию и вправе произвести регистрацию права собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, соответственно принять участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, основан на неверном толковании норм права“.
Домодедово, определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 05.02.2020 № 88 – 3251/2020:
„Ссылка заявителя на положения пункта 1.1 статьи 44 Жилищного кодекса … не может повлечь отмену обжалуемых судебных постановлений, поскольку подтверждает недостоверность сведений о голосовании, учитывая, что при подсчете голосов учитывались бюллетени лица, не имеющего права принимать участие в общем собрании (от квартир N 300 и N 301)“.
Противоположная позиция „дольщик может голосовать после года“ — в Челябинске, определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 28.01.2020 № 88 – 1535/2020:
„Вопреки доводам жалобы на основании ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“, ч. 1.1. ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации М.Я. после подписания акта приема-передачи квартиры N 303 19 февраля 2014 года вправе принимать участие в общих собраниях. (прим. мое — собрание было в 2019!)
Доводы об обратном основаны на ошибочном толковании норм материального права, поскольку регистрация права собственности является правом, а не обязанностью. Отсутствие в таком случае регистрации права собственности препятствует совершению сделок с квартирой, но не может рассматриваться как препятствие для участия в общем собрании“.
Пока практика судов не пойдет по какому-то одному пути, или пока законодатель не пропишет нормальные правила участия в собрании, жителям придется мучиться с набором голосов и расчетом кворума. В спорных и сомнительных ситуациях проще будет писать в протоколе, что кворум имеется, и решения приняты (по принципу „хуже не будет“): если никто не оспорит решение, и жилищная инспекция не придерётся, то получится реализовать решения. А если в суде такие решения признают недействительными, то жители ничего не теряют (кроме издержек на само собрание и суд) в сравнении с ситуацией, если бы они сразу написали, что кворума нет, или вообще отказались бы от проведения собрания.
Примечания.
*До введения в ЖК РФ нормы об одном годе для голосования лиц, не оформивших свою собственность в Росреестре, практика судов по голосованию таких лиц также различалась, но преобладала позиция о том, что дольщики имеют право на участие в собрании.
**Не совсем в тему, но для жителей Московской области полезно знать о постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2019 по делу № А41 – 18392/2019. Там отказ ГЖИ во внесении изменений в реестр лицензий признали незаконным. Люди с актом приема-передачи после года НЕ голосовали, но просто были записаны в реестре собственников помещений, что не понравилось жилищной инспекции.
„Довод апелляционной жалобы на наличие в реестре собственников правообладателей, получивших жилые помещения на основании актов приема-передачи, но не оформивших право собственности на данные помещения в установленном законом порядке, также отклоняется апелляционным судом.
… Вместе с тем, правообладатели жилых помещений, не оформивших право собственности на момент проведения общего собрания собственников (квартиры N 7, 83, 146) не принимали участвовали в голосовании на данном общем собрании собственников“.
Учитывая, как ГЖИ МО придирается при рассмотрении заявлений, велика вероятность, что при неуказании дольщиков в реестре она бы отказала по той причине, что реестр неполный.
*** На практике при голосовании в течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик может оформить на свои площади передаточный акт — для участия в голосовании или для „разваливании“ кворума у жителей, которые решили свои вопросы без его участия.