Skip to content Skip to sidebar Skip to footer

Как правильно уведомлять об общем собрании собственников

Одно из самых частых нарушений при проведении общих собраний собственников – это нарушение порядка уведомления о собрании. Разбираемся, как это делается правильно.

Опубликовано 16.04.2021. Обновлено 20.08.2023.

Содержание
Пишем сообщение о собрании
Направляем сообщение
Как разместить сообщение в ГИС ЖКХ
Подтверждаем уведомление о собрании

Про направление заказных писем
Про уведомление органов местного самоуправления
Частые ошибки при уведомлении

Пишем сообщение о собрании

Что обязательно указатьПояснение
сведения об инициатореФИО (или наименование и ОГРН для юрлица) собственника, номер квартиры. Если инициатор – управляющая организация, то ее название и желательно ОГРН (ИНН)
форма проведенияочное, заочное или очно-заочное голосование
дата, место и время проведения собрания, время начала и окончания голосования (продолжительность голосования)во сколько и где состоится очная часть, когда можно голосовать. Начало собрания должно быть такое, чтобы успеть всех уведомить, а окончание – чтобы успеть набрать достаточно голосов. Нужно учесть активность собственников (на словах все активны, однако приходится за ними ещё побегать), количество помещений в аренде и в собственности города, государства, сезон (например, время отпусков)
повесткаэто список вопросов, по которым будут голосовать
порядок ознакомления с информацией, материалами, которые будут рассматриваться, место или адрес, где с ними можно ознакомитьсягде и как собственники могут получить дополнительную информацию по собранию, в том числе ознакомиться с документами, если их утверждение выносится на голосование

Ниже можно скачать образец сообщения для уведомления собственников об общем собрании:

Направляем сообщения

Порядок уведомления изложен в ст. 45 Жилищного кодекса РФ.

Сообщение о голосовании надо не меньше, чем за 10 дней до собрания:

  1. разместить сообщение о собрании в ГИС ЖКХ (или региональной информационной системе, если оттуда возможна автоматическое размещение сообщения в ГИС ЖКХ);
  2. либо направить каждому собственнику заказным письмом, если нет решения ОСС о другом способе направления этого письменного сообщения, или вручить каждому под роспись,
  3. либо повесить в общедоступном для всех жителей помещении, которое они выбрали раньше на собрании.

Последний вариант самый простой и распространенный, но для его использования надо, чтобы собственники ранее на общем собрании утвердили такую форму уведомления, указав в каком месте будут размещаться объявления о новых собраниях.

Если решение об упрощенном порядке уведомления принято, то ура, сэкономим деньги, время, силы. Если нет, то это грустно, придется обходить всех ногами, а кого не застали дома – уведомлять заказными письмами. Можно не обходить, а просто разослать письма, но так выйдет дороже. В любом случае, такое уведомление потребует больше времени, чем если бы мы повесили объявления, поэтому закладываем под этот этап побольше времени.

Выход – разместить сообщение о собрании в ГИС ЖКХ. Этот способ уведомления появился в ЖК РФ летом 2022 года. Изначально предполагалось сделать его обязательным, однако в окончательном варианте к этому способу добавили союз «либо», что дает инициатору возможность выбора.

Как разместить сообщение о собрании в ГИС ЖКХ

Такая возможность имеется, если у собственника подключен лицевой счет и нет других технических препятствий для этого. Другими словами, все нормально, когда кабинет выглядит так и имеется кнопка «Голосование по дому»:

Нужно нажать на эту кнопку, и тогда откроется реестр голосований по дому. Там несколько вкладок, в том числе «Сообщение о проведении общего собрания», где внизу есть кнопка «Добавить»:

В следующем окне можно заполнить все данные по собранию:

Подтверждаем уведомление

К протоколу надо будет приложить копию сообщения о собрания и доказательства уведомления. Какие документы будут подтверждать уведомление о проведении общего собрания собственников, зависит от способа уведомления.

Реестр вручения сообщений о собрании – здесь собственники расписываются о получении уведомления о собрании.

Если мы направляем сообщения почтой, то подтверждением отправки заказных писем будут документы с почты (реестр почтовых отправлений, квитанции). Их надо сохранить, приложить к проколу, дописав в верхнем углу, что документ является приложением к протоколу общего собрания.

Если собственник квартиры – муниципалитет или государство, а уведомление мы относим лично под подпись с отдельным сопроводительным письмом, то копия этого сопроводительного письма с отметкой о дате входящего будет также подтверждать факт уведомления отдельно взятого собственника.

Акт о размещении сообщения о собрании заполняется в случае вывешивании уведомления о собрании в местах общего пользования, обычно подписывается несколькими собственниками (количество не нормировано) и инициатором. К акту лучше всего приложить фотографии, а в нём самом указать реквизиты протокола, которым оформлено решение собственников об утверждении такого упрощенного способа уведомления. На фотографиях должно быть видно, что размещено и где.

Размещение сообщения в ГИС ЖКХ можно подтвердить распечатками страниц сайта. Инициатор вправе уведомить других лиц о проведении общего собрания собственников.

Ниже можно скачать образец реестра отправки уведомлений и акта о размещении сообщения:

Про направление заказных писем о проведении собрания

Частью 4 ст. 45 ЖК РФ предусмотрено, что инициатор собрания обязан сообщить собственникам о проведении собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок «сообщение должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом…».

Исходя из буквального толкования нормы, 10-дневный срок установлен именно для направления писем, а не для их доставки.

Ст. 165.1 ГК РФ в данном случае обычно не применяется как общая по отношению к специальным нормам жилищного законодательства: в силу ч. 2 ст. 165.1 ГК РФ правила этой статьи применяются, если иное не предусмотрено законом. В отношении общих собраний собственников ЖК РФ установил свои правила уведомления о собрании, не связывая сроки сообщения о собрании именно с фактом доставки заказных писем, а, наоборот, указывая на обязанность инициатора лишь направить сообщения в указанный срок. Это дает простор для некоторых манипуляций, если инициатор по каким-то причинам не заинтересован в оперативном уведомлении: кто-то отправляет письма из другого города, а кто-то использует сервисы Почты России – «Гибридная почта», «Электронные заказные письма».

Выборочный анализ судебной практики показывает, что суды вполне удовлетворяются, если реестр отправки почтовых отправлений датирован за 10 дней до собрания, и не исследуют момент получения этих писем (апелляционные определения Мосгорсуда по делам № 33 – 44595/2018 (ОСС проведено с 13 по 14 июля 2017 г., истцы получили уведомления по почте 06 июля 2017 года, направлены они были за 10 дней до собрания), № 33 – 4472/2017 (реестр почтовых отправлений датирован с 13.10.2014 г. по 13.11.2014 г., а оспариваемое собрание проходило с 25 ноября 2014 года), № 33 – 4874/2018 (реестр отправлений датирован 01.12.2015 г., собрание проходило с 14 декабря 2015 года по 01 марта 2016).
В любом случае, не стоит злоупотреблять благодушием судей и направлять письма через всю Россию впритык к сроку.

Отдельно про уведомление органов местного самоуправления

Даже если в доме принят упрощенный порядок уведомления, то собственников муниципальных квартир (или государственных) лучше уведомить отдельно и персонально. Иначе бывает, что они отказываются потом участвовать в собрании, ссылаясь на отсутствие уведомления.

К сообщению о собрании можно сразу приложить бюллетень, а в сопроводительном письме попросить вернуть его вместе с копией документа, подтверждающего полномочия представителя собственника. Случается, что муниципалитет никаких доверенностей не прикладывает, а потом суд вычитает его голоса из общего подсчета.

Так как стандартный срок рассмотрения обращений органами власти – 3 дня на регистрацию + 30 дней на рассмотрение + почтовая доставка, то продолжительность собрания надо устанавливать с учетом этого срока. Это важно, если у публичного образования много помещений в доме, то есть много голосов, которые нужны для кворума.

Частые нарушения при уведомлении:

✘ инициатор нарушает срок уведомления;

✘ инициатор использует неправильный способ уведомления. Например, он вешает объявления в местах общего пользования, хотя раньше собрание не утверждало такой порядок уведомления;

✘ при вручении сообщения под роспись или заказными письмами инициатор уведомляет не всех собственников;

✘ сообщение не содержит всего необходимого. Обычно забывают про «порядок ознакомления с материалами».

Нарушения порядка уведомления могут повлиять на решение ГЖИ о внесении изменений в реестр лицензий, если на собрании решался вопрос о смене управляющей компании или выборе другого способа управления. Поэтому если в повестку включены такие вопросы, то о собрании лучше уведомить в соответствии с порядком, закрепленным в ЖК РФ.

Однако само по себе нарушение порядка уведомления о собрании автоматически не делает решения этого собрания недействительными. Оценку действительности решений даёт суд.

При этом часто одно лишь нарушение порядка уведомления не приводит к признанию принятых решений недействительными в судебном порядке.
Многие суды смотрят на наличие кворума (раз проголосовали, значит уведомлены) и не считают нарушения при уведомлении существенными (апелляционные определения Верховного суда Республики Башкортостан по делу № 33 – 11245/2019, Мосгорсуда по делу № 33 – 25851, Свердловского областного суда по делу № 33 – 5024/2019).
Другие, напротив, очень чувствительны к соблюдению всей процедуры и могут забраковать все собрание из-за ненадлежащего извещения о нем (апелляционные определения Мосгорсуда по делу № 33 – 4335/2019, Санкт-Петербургского городского суда по делу № 33 – 10946/2019, Воронежского областного суда по делу № 33 – 194/2019).

Если вдруг кто-то пойдет в суд из-за того, что инициатор уведомил о собрании объявлениями, а не заказными письмами, следует обратить внимание суда:
- на то, каким способом сам истец уведомлял собственников о намерении обратиться в суд – скорее всего, тоже объявлениями,
- на наличие кворума на самом собрании, который подтверждает то, что собственники знали о голосовании,
- на то, что способ уведомления не повлиял и не мог повлиять на волеизъявление собственников,
- на отсутствие нарушений прав истца, а также на то, что один лишь его голос не мог повлиять на результаты голосования.

➜ Как упростить уведомление об общем собрании собственников
➜ 
Подписаться на канал автора в Telegram

[[

Главные темы
Собрание

Общее собрание собственников

Оплата ЖКУ

Оплата услуг в сфере ЖКХ

Содержание жилья

Содержание и текущий ремонт

Отопление

Теплоснабжение многоквартирного дома

Электроснабжение

Электричество в многоквартирном доме

Мусор

Обращение с твердыми коммунальными отходами

Газоснабжение

Поставка газа и газовое оборудование

Водоснабжение

Горячее и холодное водоснабжение, водоотведение

Капремонт

Капитальный ремонт в многоквартирном доме

Лицензирование

Лицензирование и управление многоквартирным домом