ЖКХФЛТСЖ и ЖСКУКПартнёрские материалы

Как правильно уведомлять об общем собрании собственников

ДомОнлайн

Одно из самых частых нарушений при проведении общих собраний собственников – это нарушение порядка уведомления о собрании. Как это делается правильно, написано в статье 45 Жилищного кодекса РФ:

Здесь идет речь о традиционных собраниях (не онлайн), так как проведение собраний с помощью информационных систем – большая тема для отдельной статьи.

Из нарушений этих правил вытекают типичные ошибки:
✘ инициатор нарушает срок уведомления;
✘ инициатор использует неправильный способ уведомления. Например, он вешает объявления в местах общего пользования, хотя раньше собрание не утверждало такой порядок уведомления;
✘ при вручении сообщения под роспись или заказными письмами инициатор уведомляет не всех собственников;
✘ сообщение не содержит всего необходимого. Обычно забывают про «порядок ознакомления с материалами».

Важно!
Само по себе нарушение порядка уведомления о собрании автоматически не делает решения этого собрания недействительными.
Оценку действительности решений даёт суд. Часто одно лишь нарушение порядка уведомления не приводит к признанию принятых решений недействительными. Многие суды смотрят на наличие кворума (раз проголосовали, значит уведомлены) и не считают нарушения при уведомлении существенными. Другие, напротив, очень чувствительны к соблюдению всей процедуры и могут забраковать все собрание из-за ненадлежащего извещения о нем.
Ещё при смене управляющей организации некоторые органы жилищного надзора могут отказать во внесении изменений в реестр лицензий, если увидят, что инициатор не приложил к протоколу доказательства надлежащего уведомления.

Примеры из последней судебной практики

Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 10385/2020

На общем собрании собственников было определено, что местом для размещения уведомлений о проведении общих собраний является помещение ТСЖ. Исходя из этого инициатор собрания разместил уведомление о новом собрании в помещении товарищества, а также разослал сообщения по электронной почте.

Суд первой и апелляционной инстанции сочли такое уведомление неправильным, а принятые решения общего собрания недействительными:
вход в помещение ТСЖ имеет пропускную (карточную) систему, и данное помещение не всегда открыто для свободного доступа граждан, а оповещение посредством электронной почты не предусмотрено ни нормами действующего законодательства, ни уставом ТСЖ, ни решением собрания собственников.

Второй кассационный суд общей юрисдикции с этим не согласился и направил дело на новое рассмотрение:
- указывая на ненадлежащее извещение истцов о проводимом собрании, суд не оценил, что они тем не менее направили для участия в собрании своего представителя по доверенности;
- предшествующее решение собрания об утверждении порядка уведомления не оспорено, недействительным не признано;
- допущенные нарушения процедуры созыва и проведения собрания могут повлечь признание решений недействительными только в том случае, если эти нарушения повлияли на волеизъявление участников собрания. Однако это обстоятельство судом не исследовалось;
- суды не выяснили, могло ли повлиять голосование истцов на принятие решений с учетом совокупного размера голосов истцов, а также повлекли ли принятые решения существенные неблагоприятные последствия для истцов и какие именно.

Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 1721/2020

Оспаривалось решение общего собрания о выборе управляющей организации. Предыдущим решением собрания в доме был принят упрощенный порядок уведомления – на информационных стендах, но инициаторы не соблюли 10-дневный срок.

Суд первой инстанции признал решения общего собрания недействительными. Он посчитал существенным и достаточным нарушением уведомление собственников о проведении собрания менее чем за 10 дней до даты начала голосования.
При этом оснований для признания недействительными решений общего собрания собственников в связи с их ничтожностью, в том числе и по такому основанию, как отсутствие кворума, суд первой инстанции не установил.

Апелляционная инстанция это решение отменила. Она не согласилась, что нарушение является существенным и повлияло на волеизъявление участников собрания.

Кассационный суд тоже поддержал инициаторов собрания:
- установив, что уведомление собственников было размещено на информационных стендах, то есть способом, утвержденным решением общего собрания, также уведомления о проведении собрания были вручены собственникам под роспись, что подтверждено реестрами вручения, вывод суда первой инстанции о нарушении порядка созыва и проведения собрания является ошибочным;
- уведомление собственников о проведении оспариваемого собрания подтверждается тем, что в общем собрании приняли участие собственники, которым принадлежит 73% голосов;
- ни один из проголосовавших собственников принятые решения не обжаловал, к иску не присоединился.
В иске было отказано.

Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 16420/2020

То ли собственники сами себе усложнили жизнь, то ли это был хитрый ход управляющей организации, но на общем собрании был утвержден способ уведомления о собрании:
на информационных стендах на первых этажах в подъездах, при этом факт размещения такого сообщения подтверждается составлением акта, подписанного инициаторами и сотрудником управляющей организации, осуществляющей управление домом в период проведения общего собрания, наделенным полномочиями на подписание таких актов.

При созыве собрания инициатор повесил сообщения на стендах, но почему-то не подписал акты у уполномоченного сотрудника управляющей организации. Возможно, причина была в том, что на собрании принимали решение о смене этой самой организации

Суды признали решения общего собрания недействительными:
«учитывая, что сообщение о созыве собрания было размещено на информационных стендах на первых этажах подъездов и на входных дверях, однако в акте о размещении такого сообщения отсутствует подпись сотрудника управляющей организации – ООО УК «СОФ», суды пришли к верному выводу о не соблюдении предусмотренного законом порядка созыва собрания собственников и уведомления собственников о проведении общего собрания».

Второй причиной для признания решений недействительными было то, что собственники меняли управляющую организацию досрочно и без доказательств её плохой работы. Это распространенная позиция у судов Красноярского края.

Апелляционное определение Севастопольского городского суда № 33 – 35/2020

Здесь нарушение не самое частое, но существенное: в сообщении о собрании был указан один вопрос – обслуживание теплосчетчика, а на голосование вынесли совершенно другие – от выбора совета дома до смены управляющей организации.
Часть 2 статьи 46 Жилищного кодекса РФ запрещает собранию принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня собрания, а также изменять повестку.
Суд признал решения общего собрания недействительными.

Итак,
✔ при проведении своего собрания стараемся придерживаться требований кодекса, особенно если на собрании решаются важные вопросы, или решения будут оспаривать в суде;
✔ если оспариваем чужое собрание, то указываем на нарушение порядка уведомления, но на одно лишь это сильно не рассчитываем, а пытаемся путем исключения бюллетеней из подсчёта голосов развалить кворум.

Скачать шаблоны сообщений о собрании можно на сайте ДомОнлайн. Ещё с помощью сервиса ДомОнлайн можно автоматизировать подготовку документов к собранию в целом.

Похожие новости
Колонка редактораЖКХФЛ

УК прекращает управление домом: что делать собственникам

Колонка редактораЖКХФЛ

Плата за капремонт - с метров квартиры или с доли в общем имуществе?

ЖКХФЛТСЖ и ЖСКУКПишут читатели

Собственник не получил квитанцию на оплату ЖКУ. Стоит ли судиться с УК?

ЖКХРСОФЛТСЖ и ЖСКУКПишут читатели

Индивидуальный, коллективный, общий: какие бывают счётчики