Одно из самых частых нарушений при проведении общих собраний собственников – это нарушение порядка уведомления о собрании. Разбираемся, как это делается правильно.
Опубликовано 16.04.2021. Обновлено 20.08.2023.
Содержание
➜ Пишем сообщение о собрании
➜ Направляем сообщение
➜ Как разместить сообщение в ГИС ЖКХ
➜ Подтверждаем уведомление о собрании
➜ Про направление заказных писем
➜ Про уведомление органов местного самоуправления
➜ Частые ошибки при уведомлении
Пишем сообщение о собрании
| Что обязательно указать | Пояснение |
| сведения об инициаторе | ФИО (или наименование и ОГРН для юрлица) собственника, номер квартиры. Если инициатор – управляющая организация, то ее название и желательно ОГРН (ИНН) |
| форма проведения | очное, заочное или очно-заочное голосование |
| дата, место и время проведения собрания, время начала и окончания голосования (продолжительность голосования) | во сколько и где состоится очная часть, когда можно голосовать. Начало собрания должно быть такое, чтобы успеть всех уведомить, а окончание – чтобы успеть набрать достаточно голосов. Нужно учесть активность собственников (на словах все активны, однако приходится за ними ещё побегать), количество помещений в аренде и в собственности города, государства, сезон (например, время отпусков) |
| повестка | это список вопросов, по которым будут голосовать |
| порядок ознакомления с информацией, материалами, которые будут рассматриваться, место или адрес, где с ними можно ознакомиться | где и как собственники могут получить дополнительную информацию по собранию, в том числе ознакомиться с документами, если их утверждение выносится на голосование |
Ниже можно скачать образец сообщения для уведомления собственников об общем собрании:
Направляем сообщения
Порядок уведомления изложен в ст. 45 Жилищного кодекса РФ.
Сообщение о голосовании надо не меньше, чем за 10 дней до собрания:
- разместить сообщение о собрании в ГИС ЖКХ (или региональной информационной системе, если оттуда возможна автоматическое размещение сообщения в ГИС ЖКХ);
- либо направить каждому собственнику заказным письмом, если нет решения ОСС о другом способе направления этого письменного сообщения, или вручить каждому под роспись,
- либо повесить в общедоступном для всех жителей помещении, которое они выбрали раньше на собрании.
Последний вариант самый простой и распространенный, но для его использования надо, чтобы собственники ранее на общем собрании утвердили такую форму уведомления, указав в каком месте будут размещаться объявления о новых собраниях.
Если решение об упрощенном порядке уведомления принято, то ура, сэкономим деньги, время, силы. Если нет, то это грустно, придется обходить всех ногами, а кого не застали дома – уведомлять заказными письмами. Можно не обходить, а просто разослать письма, но так выйдет дороже. В любом случае, такое уведомление потребует больше времени, чем если бы мы повесили объявления, поэтому закладываем под этот этап побольше времени.
Выход – разместить сообщение о собрании в ГИС ЖКХ. Этот способ уведомления появился в ЖК РФ летом 2022 года. Изначально предполагалось сделать его обязательным, однако в окончательном варианте к этому способу добавили союз «либо», что дает инициатору возможность выбора.
Как разместить сообщение о собрании в ГИС ЖКХ
Такая возможность имеется, если у собственника подключен лицевой счет и нет других технических препятствий для этого. Другими словами, все нормально, когда кабинет выглядит так и имеется кнопка «Голосование по дому»:
Нужно нажать на эту кнопку, и тогда откроется реестр голосований по дому. Там несколько вкладок, в том числе «Сообщение о проведении общего собрания», где внизу есть кнопка «Добавить»:
В следующем окне можно заполнить все данные по собранию:
Подтверждаем уведомление
К протоколу надо будет приложить копию сообщения о собрания и доказательства уведомления. Какие документы будут подтверждать уведомление о проведении общего собрания собственников, зависит от способа уведомления.
Реестр вручения сообщений о собрании – здесь собственники расписываются о получении уведомления о собрании.
Если мы направляем сообщения почтой, то подтверждением отправки заказных писем будут документы с почты (реестр почтовых отправлений, квитанции). Их надо сохранить, приложить к проколу, дописав в верхнем углу, что документ является приложением к протоколу общего собрания.
Если собственник квартиры – муниципалитет или государство, а уведомление мы относим лично под подпись с отдельным сопроводительным письмом, то копия этого сопроводительного письма с отметкой о дате входящего будет также подтверждать факт уведомления отдельно взятого собственника.
Акт о размещении сообщения о собрании заполняется в случае вывешивании уведомления о собрании в местах общего пользования, обычно подписывается несколькими собственниками (количество не нормировано) и инициатором. К акту лучше всего приложить фотографии, а в нём самом указать реквизиты протокола, которым оформлено решение собственников об утверждении такого упрощенного способа уведомления. На фотографиях должно быть видно, что размещено и где.
Размещение сообщения в ГИС ЖКХ можно подтвердить распечатками страниц сайта. Инициатор вправе уведомить других лиц о проведении общего собрания собственников.
Ниже можно скачать образец реестра отправки уведомлений и акта о размещении сообщения:
Про направление заказных писем о проведении собрания
Частью 4 ст. 45 ЖК РФ предусмотрено, что инициатор собрания обязан сообщить собственникам о проведении собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок «сообщение должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом…».
Исходя из буквального толкования нормы, 10-дневный срок установлен именно для направления писем, а не для их доставки.
Ст. 165.1 ГК РФ в данном случае обычно не применяется как общая по отношению к специальным нормам жилищного законодательства: в силу ч. 2 ст. 165.1 ГК РФ правила этой статьи применяются, если иное не предусмотрено законом. В отношении общих собраний собственников ЖК РФ установил свои правила уведомления о собрании, не связывая сроки сообщения о собрании именно с фактом доставки заказных писем, а, наоборот, указывая на обязанность инициатора лишь направить сообщения в указанный срок. Это дает простор для некоторых манипуляций, если инициатор по каким-то причинам не заинтересован в оперативном уведомлении: кто-то отправляет письма из другого города, а кто-то использует сервисы Почты России – «Гибридная почта», «Электронные заказные письма».
Выборочный анализ судебной практики показывает, что суды вполне удовлетворяются, если реестр отправки почтовых отправлений датирован за 10 дней до собрания, и не исследуют момент получения этих писем (апелляционные определения Мосгорсуда по делам № 33 – 44595/2018 (ОСС проведено с 13 по 14 июля 2017 г., истцы получили уведомления по почте 06 июля 2017 года, направлены они были за 10 дней до собрания), № 33 – 4472/2017 (реестр почтовых отправлений датирован с 13.10.2014 г. по 13.11.2014 г., а оспариваемое собрание проходило с 25 ноября 2014 года), № 33 – 4874/2018 (реестр отправлений датирован 01.12.2015 г., собрание проходило с 14 декабря 2015 года по 01 марта 2016).
В любом случае, не стоит злоупотреблять благодушием судей и направлять письма через всю Россию впритык к сроку.
Отдельно про уведомление органов местного самоуправления
Даже если в доме принят упрощенный порядок уведомления, то собственников муниципальных квартир (или государственных) лучше уведомить отдельно и персонально. Иначе бывает, что они отказываются потом участвовать в собрании, ссылаясь на отсутствие уведомления.
К сообщению о собрании можно сразу приложить бюллетень, а в сопроводительном письме попросить вернуть его вместе с копией документа, подтверждающего полномочия представителя собственника. Случается, что муниципалитет никаких доверенностей не прикладывает, а потом суд вычитает его голоса из общего подсчета.
Так как стандартный срок рассмотрения обращений органами власти – 3 дня на регистрацию + 30 дней на рассмотрение + почтовая доставка, то продолжительность собрания надо устанавливать с учетом этого срока. Это важно, если у публичного образования много помещений в доме, то есть много голосов, которые нужны для кворума.
Частые нарушения при уведомлении:
✘ инициатор нарушает срок уведомления;
✘ инициатор использует неправильный способ уведомления. Например, он вешает объявления в местах общего пользования, хотя раньше собрание не утверждало такой порядок уведомления;
✘ при вручении сообщения под роспись или заказными письмами инициатор уведомляет не всех собственников;
✘ сообщение не содержит всего необходимого. Обычно забывают про «порядок ознакомления с материалами».
Нарушения порядка уведомления могут повлиять на решение ГЖИ о внесении изменений в реестр лицензий, если на собрании решался вопрос о смене управляющей компании или выборе другого способа управления. Поэтому если в повестку включены такие вопросы, то о собрании лучше уведомить в соответствии с порядком, закрепленным в ЖК РФ.
Однако само по себе нарушение порядка уведомления о собрании автоматически не делает решения этого собрания недействительными. Оценку действительности решений даёт суд.
При этом часто одно лишь нарушение порядка уведомления не приводит к признанию принятых решений недействительными в судебном порядке.
Многие суды смотрят на наличие кворума (раз проголосовали, значит уведомлены) и не считают нарушения при уведомлении существенными (апелляционные определения Верховного суда Республики Башкортостан по делу № 33 – 11245/2019, Мосгорсуда по делу № 33 – 25851, Свердловского областного суда по делу № 33 – 5024/2019).
Другие, напротив, очень чувствительны к соблюдению всей процедуры и могут забраковать все собрание из-за ненадлежащего извещения о нем (апелляционные определения Мосгорсуда по делу № 33 – 4335/2019, Санкт-Петербургского городского суда по делу № 33 – 10946/2019, Воронежского областного суда по делу № 33 – 194/2019).
Если вдруг кто-то пойдет в суд из-за того, что инициатор уведомил о собрании объявлениями, а не заказными письмами, следует обратить внимание суда:
- на то, каким способом сам истец уведомлял собственников о намерении обратиться в суд – скорее всего, тоже объявлениями,
- на наличие кворума на самом собрании, который подтверждает то, что собственники знали о голосовании,
- на то, что способ уведомления не повлиял и не мог повлиять на волеизъявление собственников,
- на отсутствие нарушений прав истца, а также на то, что один лишь его голос не мог повлиять на результаты голосования.
➜ Как упростить уведомление об общем собрании собственников
➜ Подписаться на канал автора в Telegram