В рамках серии интервью «ЖКХ изнутри» о юридической работе в управляющей организации рассказала Гордюк Оксана Вячеславовна, начальник отдела организационно-правовой работы МБУ Одинцовского городского округа Московской области «Звенигородская ремонтно-эксплуатационная служба» (МБУ «ЗРЭС»).
Как Вы попали в сферу ЖКХ?
В ЖКХ попала случайно, еще в 2014 в г. Минске (Беларусь). Переехала в РФ в 2019 и сама себе на вопрос: «Куда?» ответила: «ЖКХ». Посмотрела вакансии города, увидела, что требуется юрист в УО. Решила попробовать, конечно, сразу боялась, так как все законодательство учила на ходу, каждый день узнавала что-то новое, покупала даже какие-то книги с обзорами судебных актов, вела блокнот, важное выписывала. И многое действительно было новым. Даже больше скажу, изначально новое было само словосочетание «управляющая компания». Ведь в Беларуси просто – ЖКХ. Помочь было некому. Но, мне кажется, я быстро влилась.
Чем привлекательна эта сфера?
Меня ЖКХ привлекает стабильностью, особенно когда уже повсюду внедряют искусственный интеллект. ЖКХ – социально значимая структура. ЖКХ – это про комфорт для людей, удобство, безопасность. Эта структура будет всегда существовать, сколько бы лет ни прошло.
Какие основные задачи лежат на Вас как на юристе?
Работа юриста ЖКХ охватывает множество направлений.
Основная часть юриста УО – это взаимодействие с людьми. И в первую очередь – урегулирование конфликтов. И не менее важная часть – это защита интересов компании в суде, что для меня является наиболее важной и интересной работой.
Также юрист всегда отвечает на все письменные обращения жителей, проводит общие собрания собственников, взаимодействует с Администрацией, прокуратурой, Минчистоты, всеми ресурсоснабжающими организациями и т.п. На юристе лежит ответственность за всю договорную работу и корпоративную. Ну и, конечно, консультация коллег. Этим кратким списком работа юриста не ограничивается.
Важной частью является работа с дебиторской задолженностью. К сожалению, должников в МКД множество, эта работа занимает большую часть времени, такая работа однообразная и монотонная. Иногда возникают трудности в работе с мировыми судами. По итогам работы с должниками начинается работа с судебными приставами и банками. Работа с приставами, как я говорю, это отдельный вид искусства. Как по мне, так это наиболее трудная часть в задаче по взысканию долга с собственника. Почему-то не налажена у нас в стране работа в структуре ФССП.
Хочу отдельно выделить работу с общими собраниями собственников. Я в своей управляющей компании работаю шестой год. За все это время ни разу собственники самостоятельно не провели ОСС. Всегда просят нас. И здесь важно правильно совместно с собственниками сформировать повестку дня, чтобы ни один пункт повестки не противоречил действующему законодательству.
Какие собрания самые сложные?
Самое сложное собрание – это всегда собрание по выбору управляющей компании. Когда приходят несколько собственников и просят взять дом в управление от другой компании, а та компания не хочет отдавать дом, здесь начинается самое интересное. А если в доме много квартир и по предварительной оценке в нем мало должников, дом не старый, он будет прибыльным. Начинается борьба за дом. Действующая УК начинает выполнять все требования жителей, с которыми ранее не могла справиться. Начинается своеобразная «обработка» жителей. Главная задача в таком собрании – верное оформление каждой бумаги. Ведь малейший «прокол», и последует отказ во внесении в реестр лицензии. И здесь меня поймет любой юрист, что в этот момент мы испытываем.
Какие еще сложные и интересные случаи Вам приходилось решать?
Вообще, работа юриста не является легкой, ведь именно мы стоим на страже закона в УО. Бывают какие-то особенно сложные случаи.
Например, у меня второй год идет разбирательство с застройщиком в суде. И за все это время в суде мы не продвинулись ни на шаг. Дому около 10 лет, т.е. успели подать иск в пределах гарантийных сроков по Закону о защите прав потребителей. Иск об устранении строительных недостатков, а именно на пятиподъездном 9‑этажном доме сделать (накрыть) новую кровлю. Мы третья управляющая компания.
Дом молодой, а кровля вся течет с момента застройки, кирпичная кладка вся летит на припаркованные автомобили, в краткосрочной программе ФКР МО дом находится с 2022 года, дом из программы постоянно выбрасывают в связи с мансардной кровлей. Все помещения мансардного этажа в собственности аффилированного лица застройщика, помещения затапливает, а мы платим по суду миллионы (более 6) за ущерб. Но самое интересное, что проектная или рабочая документация на дом отсутствует, ни в одном госоргане нет, в архивах нет, вообще нигде. И где бы ни запрашивал суд, все удивляются, как такое может быть. Как проект прошел экспертизу, и в Мособлэкспертизе нет никакой информации.
Нашелся только архитектор проекта, у которого в компьютере, так сказать, «для себя» осталась рабочая документация. И то, что в этой документации, и какой в итоге МКД, это два разных дома. Застройщик все тщательно скрывает. А судья без этой документации не может назначить строительную экспертизу. Пока все в тупике.
Расскажите, пожалуйста про взаимодействие компании с жильцами.
Наша компания активно взаимодействует с жильцами. Наш директор с первого дня работы сказал, что политика нашей компании в отношении жильцов – всегда быть на связи, оперативно реагировать на все обращения. По каждому дому в «Ватсапе» существует чат с жильцами, иногда даже несколько. В каждом чате состоит директор УО, заместитель, главный инженер, юрист, бухгалтер по начислениям, техник дома. На все важные сообщения жильцов реагируем круглосуточно и без выходных.
Очень многие жильцы общаются с нами в электронной почте.
Также мы активно ведем страницу в соцсети, где регулярно выкладываем фотографии выполненных работ.
Зачастую организуем собрания с советами домов. Приглашаем к себе в офис, например, на решение вопроса о текущем ремонте. Всегда, прежде чем выполнить какие-либо работы, советуемся с жителями. Например, какие работы первоочередные, какой цвет краски выбрать, либо же дорожку хотят асфальтированную, либо плитку. После выполненных работ приглашаем совет дома на оценку и составление акта.
Такое плотное взаимодействие, особенно в чатах, не вызывает сложности?
Чат в «Ватсапе» зачастую вызывает проблемы. Ведь сколько жильцов, столько и мнений. И, конечно же, не все довольны работой УО. Либо в чатах между жильцами начинаются споры, и за ночь в чате может быть 1000+ сообщений, а нам всё это нужно просмотреть, чтобы не упустить важное. Пытались закрыть чаты, но снова много жителей, которых так не устраивает. В общем, есть свои плюсы и минусы таких чатов.
Как оцениваете активность собственников в управлении МКД?
Не могу сказать, что все собственники активные. Советы дома есть в каждом МКД, но не во всех они работают. Где-то просто формально существуют на бумаге.
Во многих домах активных жителей – это единицы. Это жители, которых действительно волнуют какие-либо проблемы дома, они всегда приходят на встречу к нам в офис и конструктивно строят диалог, без эмоций и недовольств. Жители, с которыми действительно приятно работать совместно.
Очень много активных жителей в чатах. Но они так и остаются в чате, когда начинаем приглашать на очную встречу – все проблемы исчезают. Есть собственники, которые никогда не обратятся в УК с каким-либо вопросом, а сразу напишут жалобу на портал «Добродел». С чем это связано, мы так и не знаем.
Какие проблемы наиболее актуальны при работе с дебиторской задолженностью?
Многие собственники считают, что оплату коммунальных услуг необязательно производить или же достаточно 1 раз в полгода. И при этом считают, что неуплата за ЖКУ не влечет серьезных последствий.
Причины, по которым жильцы не оплачивают услуги ЖКУ, бывают разного характера, но мы всегда идем навстречу, может, человек потерял работу или же заболел, или это пенсионер, или многодетная мама. Всегда предлагаем заключить соглашение о реструктуризации долга, при этом не начисляем пени. Но это добросовестные собственники. А есть те, кто умышленно не оплачивает, и вот здесь начинается дебиторская работа.
Самое первое, что я делаю, – это уведомляю о задолженности в мессенджере и вручаю письменную досудебную претензию. На злостных должников это, конечно же, не влияет. Начинаются судебные процессы.
Самая актуальная проблема при работе с дебиторской задолженностью – это длительность судебных разбирательств. Вроде вот подал заявление, ждешь судебный приказ, вот он вступил в силу, он на руках, и здесь должник его отменяет. Начинается исковое производство, которое длится долго. Процесс завершается, ждешь решение, а должник подает апелляционную жалобу. И снова ждешь.
Следующий неприятный и длительный этап – исполнительное производство. Я считаю, что всегда была и, к сожалению, будет проблема эффективности исполнения судебных решений. Ждешь год, два и больше. Приходится ехать на личные встречи к приставам, записываться на прием – также является проблемой.
Возможно, большая загруженность и отсутствие достаточного количества приставов влияет на качество их работы.
Вторая распространенная проблема – отсутствие информации о должнике (физ. лицо), персональных данных. Конечно, сейчас законодательство позволяет подавать в суд без таких данных, суд запросит все самостоятельно, или же запросить данные через нотариуса, но опять же – это время, процесс затянется.
В итоге все равно на руки я получу судебный приказ или исполнительный лист. И на взыскании очень долго он может лежать. Есть должники, которые имеют несколько жилых помещений и умышленно не оплачивают ЖКУ, умышленно не имеют счетов в банке и т. д. Приставы ограничивают выезд им за границу, или же накладывают арест на квартиру. Но все равно данные действия не всегда являются эффективными.
Как оцениваете отношения с органами власти — ГЖИ, прокуратурой, органом местного самоуправления? С кем из них приятнее всего общаться?
Взаимодействие и вся работа, которая у меня происходит с ГЖИ, прокуратурой, Администрацией и другими органами, налажена. Работать приятно со всеми. Возможно, на это влияет то, что УО является муниципальной, бюджетной. Могу сказать, что очень часто все вопросы можно решить по телефону, без официальных обращений и без ожидания ответа в течение 30 дней.
Как у компании складываются отношения с ресурсниками? По каким вопросам возникают разногласия, как их решаете?
С ресурсоснабжающими организациями отношения бывают разные, доходит до судебных споров по взысканию задолженности по оплате ресурсов.
Для нас проще, когда РСО работают на прямых договорах с жителями. Мы, как УО в этом заинтересованная, проводим собрания по переходу на прямые договоры жителей с РСО. Даже учитывая то, что расчеты у нас ведет платежный агент ООО «МособлЕИРЦ».
Это если касаться финансовой стороны вопроса. Ведь даже небольшой процент должников в МКД, которые не платят регулярно, может привести вплоть до банкротства компании, ведь ресурсникам нужно платить полную сумму регулярно.
Другая сторона — некачественные услуги, в частности, это ресурс ГВС, ХВС. При прямых договорах при подаче воды плохого качества мы выбываем из этой цепочки. В ином случае УО первая, кто будет «плохим» в этой ситуации.
Были случаи, когда возникали ошибки и разногласия в показаниях счетчиков. Житель нам подает, а мы РСО. И кто-то в этой цепочке может совершить ошибку.
Мы, как УО, за переход собственников на прямые договоры, в то же время РСО против, для них это дополнительная работа с расчетами, опять же дебиторская задолженность, снимать самостоятельно показания счетчиков.
Бывает, что разногласия возникают по содержанию договоров с РСО. У нас город маленький, все РСО монополисты, сильно свои условия не подиктуешь. Иногда придет договор на заключение, и только полгода обмениваемся протоколами разногласий. В итоге подписываем, в судебный спор с такими проблемами еще ни разу не выходили.
Какие изменения Вы бы хотели видеть в сфере ЖКХ и почему?
Не зря же говорится, что нет предела совершенству. Улучшать нужно все.
Главное, что наша УО ждет — это повышение тарифов на жилищные услуги. Все наши дома на минимальных муниципальных тарифах. Стоимость на все растет, должники существуют, а тарифы низкие. Это все иногда не позволяет должным образом обслуживать жилфонд, либо услуги могут быть низкого качества. И получается, что в адрес управляющей компании сыпется много плохих слов и гадостей. Собственники думают, что мы «жируем» на их деньги, а их даже на текущий ремонт может не хватать.
Как Вы оцениваете уровень заработной платы и социальных гарантий для работников сферы ЖКХ?
В сфере ЖКХ хотелось бы увеличивать фонд оплаты труда. Зарплаты ниже, чем у других отраслей, многие люди просто уезжают работать в Москву в погоне за бОльшими деньгами, а в ЖКХ иногда существует нехватка кадров.
Думаю, что стоит предлагать социальные гарантии, такие как ДМС, оплата мобильной связи, оплата топлива, данные условия существенно увеличили бы приток кадров.
Не считаете ли, что быть частнопрактикующим юристом в этой сфере выгоднее, чем быть в штате?
Я считаю, что частнопрактикующим юристом, даже если заниматься только ЖКХ и никак не затрагивать другие сферы, все равно быть выгоднее, чем в штате. Возможно, многих именно в штате держит ежемесячная стабильность.
Какие советы Вы можете дать молодым специалистам, которые только начинают свой путь в ЖКХ?
Самое первое, на мой взгляд, перед тем как идти в ЖКХ, сесть и подумать, насколько вы стрессоустойчивы. Самое сложное в нашей работе даже не суды, а работа с людьми. В УО чаще идут с негативным настроением, чем оставить хороший отзыв. Со всем остальным можно справиться, коллективы в ЖКХ обычно сплоченные и дружные, всегда помогаем друг другу, не перекидываем обязанности с плеч на плечи товарища. Когда все сотрудники подбираются ответственные, а коллектив дружный, можно справиться с любым негативом от жильцов.
Это интервью опубликовано в рамках серии публикаций «ЖКХ изнутри», которая призвана познакомить читателей с разными профессиями в сфере ЖКХ, показать реальную работу специалистов изнутри, развенчать стереотипы о работе в этой сфере и создать мост понимания между жителями и работниками ЖКХ. Предыдущие выпуски:
➜ Заместитель начальника Управления госжилнадзора о своей работе и проблемах отрасли
➜ Руководитель Союза управляющих организаций: взгляд на отрасль
➜ Генеральный директор УО: взгляд на отрасль
➜ Инженер УК о своей работе
➜ Дворник: взгляд на профессию
➜ Техник-смотритель: взгляд на профессию
➜ Учредитель УО – взгляд на отрасль
➜ Управляющий жилого комплекса: взгляд на профессию
➜ Специалист УК: взгляд на профессию
➜ Управляющий ТСН: взгляд на профессию
➜ Член правления ЖСК: взгляд на работу
➜ Начальник отдела раскрытия информации о своей работе
➜ Начальник отдела организации обеспечения коммунальными ресурсами: взгляд на работу
➜ Председатель правления ТСЖ: взгляд на работу