Председатель правления ТСЖ «Молодежный» (п. Ванино Хабаровского края) Сорокин Борис Алексеевич рассказал о своей работе в сфере ЖКХ, начиная с организации ТСЖ и заканчивая решением актуальных проблем в доме и районе. Он отмечает, что несмотря на удалённость посёлка и другие ограничения, старается обеспечить комфортное проживание жильцов, внедряя инновации и используя доступные ресурсы.
Как Вы пришли в профессию ЖКХ и что Вас в ней привлекает?
Занятость в сфере ЖКХ никогда не входила в мои приоритеты и мечты, однако проживание в многоквартирном доме и наблюдение «плодов работы» управляющей организации по содержанию и текущему ремонту подвигло к положительному решению. Я организовал ТСЖ, провел собрание, выполнил все необходимые организационные процедуры (благо юридическое образование позволило это сделать быстро и правильно). Положительную роль сыграло наличие определённого опыта в вопросах строительства, ремонта и обеспечения работы инфраструктуры и коммуникаций (моя вторая специальность — инженер-механик). И вот уже пятый год занимаюсь управлением домом.
Какие основные задачи и обязанности Вы выполняете в своей работе?
Основные задачи связаны с содержанием и ремонтом, обеспечением комфортного проживания. Организация надлежащей работы инженерных сетей, вопросы по общему имуществу, работа с претензиями и пожеланиями собственников — вот, пожалуй, основной круг моих непосредственных обязанностей.
В зависимости от специфики проблем и характера работ могут привлекаться профильные подрядчики. Конечно, помогают и наиболее активные собственники, однако зачастую подлежащие разрешению вопросы требуют специальных компетенций, а иной раз и значительного времени для их разрешения.
Какие сложные, необычные случаи вам приходилось решать?
Пример: на грызунов начинают жаловаться жильцы квартир, весьма удалённых от подвальных помещений (где систематически проводится дератизация по договору с центром гигиены — федеральным государственным предприятием) — как быть? Приходится индивидуально работать с жильцами, разъяснять методы потравы и ловли внутри жилых помещений, даже предлагать завести кошку.
Еще припомню такой недавний случай: соседи поставили для бездомной собаки будку (питомников для бездомных животных в округе нет). Собаку подкармливали, еду, которую ей давали, ставили возле будки. Собака, конечно, в будке постоянно не находилась, она уходила, и в это время остатки пищи привлекали крыс. Это только кажется забавным. И та самая собака преткновения — одни недовольны крысами, вторым жалко собачку.
Пожалуй, ещё помнится случай чьего-то «заботливого» вброса пустой полуторалитровой пластиковой бутылки в фановую трубу или вывод такой трубы в чердачное помещение.
Однако подлинную сложность составляют вопросы выполнения отдельных работ, например, чистка вентканалов (чего до нас не делалось вовсе). Подрядчик на 60 тысяч населения один, работники постоянно заняты. Выявлялись курьезные моменты, когда вентшахты не доходили до квартир — решетка есть, дыра в стене есть, а с шахтой не связана.
Как Вы оцениваете состояние инфраструктуры в Вашем районе и какие проблемы наиболее актуальны?
Проблемы с инфраструктурой обусловлены удаленностью поселка (население насчитывает 13 тысяч человек, расположен в 500 километрах от Хабаровска, на побережье Татарского пролива). От этого, конечно, определенные ограничения и проблемы.
В нашем поселке открытая система теплоснабжения, и мы не можем самостоятельно регулировать количество тепла, которое получаем. В закрытой системе с надежным ресурсом мы могли бы регулировать температуру отопления. Сейчас мы можем использовать только то, что нам дают, и не можем повышать температуру выше определенного уровня. В осенне-зимний период мы можем использовать балансировочные краны для снижения теплопотребления дома. У нас установлен общедомовой прибор учета тепловой энергии, но индивидуальных приборов учета нет.
Наш дом старый — 1986 года постройки. В весенне-летний период, когда температура теплоносителя для отопления составляет не менее 60 градусов, мы снижаем. При замене общедомовых сетей отопления мы устанавливаем современные радиаторы и балансировочную регулирующую арматуру. Собственник может отрегулировать количество тепла самостоятельно.
А какие еще проблемы наблюдаются именно в доме?
Есть проблема, связанная с вентиляцией квартир. Система вентиляции в доме приточно-вытяжная, с естественным побуждением. Окна в доме стояли деревянные. Естественно, приток воздуха осуществлялся через неплотности оконных рам, через щели в дверях. Теперь же вытягиваться просто нечему, потому что квартиры полностью закупорены. В связи с этим возникают плесень на стенах, сырость. Мы пытаемся это объяснить людям, но понимание находим не всегда.
Заходим в квартиру, влажность больше 50%. Нас обвиняют в том, что вентиляция работает ненадлежащим образом. Мы даже прочищали её, но открываем окошко, и лист прилипает к вентиляционному выходу, и не оторвать его полностью. То есть движение воздуха довольно хорошее, но закрытые полностью герметичные окна не позволяют обмениваться воздухом в помещении. Жильцам говорим: либо ставьте приточные клапаны, либо открывайте окна, проветривайте квартиру. Плюс 23 градуса в зимний период, а они не проветриваются никак. То есть собственники самостоятельно устраивают себе там грибы и плесень.
Какие инновации Вы используете в своей работе?
Инновации – хорошее слово. Пожалуй, для нас инновацией явилось введение аварийно-диспетчерской службы. Иные скажут: “Подумаешь”, но повторюсь, для нашего региона это было новшеством – эффективно, удобно, точно, качественно. Оповещения рассылаются жителям дома через мобильное приложение.
Опять же, по поводу инноваций и технологий. Допустим, мы сейчас при замене отопительных приборов обязательно ставим регулировочные клапаны. Никто этого не использует в регионе. Также мониторим практику других регионов и управляющих организаций.
А ещё начали строить систему контроля за температурно-влажностным режимом подвального помещения, чтобы оперативно реагировать на порывы труб. У нас трубы также никто не менял, лишь частично. Иногда возникают свищи, и мы поставили датчики влажности, которые сразу улавливают этот момент и позволяют нам оперативно выйти на помещение и устранить протечку, неважно, где она находится.
Также используем контроль за напряжением поступающего тока. Мы смотрим по просадке напряжения и видим, что на какой-то фазе происходит перекос. Все это аккумулируем и потом выходим на регулирование.
Я знаю, что сейчас у меня происходит, не выходя из квартиры и не идя в подвал. Я могу узнать, какой температурный режим в подвальных помещениях и какой влажностный режим. Система еще не закончена, но мы постепенно ее выстраиваем, чтобы оперативно реагировать.
Когда-то случился большой порыв. Мы в течение четырех часов не знали, что в подвале льется кипяток из системы отопления. Просто не было видно, потому что подвалы на зимний период закрывались и никто не видел, пока собственник одной из квартир на первом этаже не заявил, что у него в квартире стало очень влажно. Мы думали, что протечка сверху, пришли туда, обследовали, заглянули в подвал, а там было невозможно пройти – везде лился кипяток. Пока не отсекли полдома, не могли понять, где порыв. Теперь такие проблемы решаются очень быстро, использование контрольно-измерительных приборов позволяет нам оперативно реагировать на аварии.
Как Вы взаимодействуете с жителями, и какие проблемы чаще всего возникают в общении с ними?
Когда мы создавали товарищество, то сразу же создали и внутридомовой чат, и группу в WhatsApp. Там и общаемся. Также собственники звонят по поводу и без на телефон. Иногда некоторые, пожилые в основном, люди заходят в гости. Вот так мы и взаимодействуем.
Из проблем – был случай, когда нетрезвый жилец посчитал, что покос травы в дневное время ему мешает отдыхать и стал скандалить. Но проблем в принципе не возникает.
Как Вы оцениваете уровень удовлетворенности жителей вашими услугами и какие меры предпринимаете для его повышения?
Всем мил не будешь. Скажу так – те, кто раньше был против ТСЖ и хотел оставить управляющую организацию, – во многом изменили мнение. Если людям будет очевидна работа – будет и понимание. Как, наверное, и везде, у нас основной проблемой остается достижение полного консенсуса собственников относительно того либо иного мероприятия. Но всё решаемо, пытаемся как можно больше сделать свою деятельность прозрачной и информативной.
Какими способами достигается эта прозрачность, информативность?
Мы постоянно выкладываем материалы в группе, публикуемся в средствах массовой информации. Собственникам и заинтересованным лицам предоставляем необходимую информацию, снимаем тематические видеоотчёты и обзоры, также принимаем участие в различных конкурсах с уведомлением жильцов. Так, в 2023 году мы выиграли Всероссийский конкурс при поддержке общественной палаты.
Какие изменения в законодательстве или нормативных актах повлияли на работу Вашей организации в последнее время?
Существенного влияния изменений мы на своей работе не ощущаем.
К примеру, были изменения, касающиеся сетей связи, однако нас они не затронули, так как в нашем доме находятся транзитные линии, которые содержатся в порядке и под контролем.
А какие изменения Вы бы хотели видеть в сфере ЖКХ и почему?
Очень бы хотелось в сфере ЖКХ убрать “лишнее и наносное” во всех понятных причастным смыслах. Если мы говорим о ГИС ЖКХ – отличная система, но она должна максимально быть автоматизирована. Особенно актуален вопрос по платежам и перенесением данных со спецсчета.
Хотелось бы видеть высокую квалификацию подрядных организаций, чтобы без определённого уровня подрядчик не мог бы выйти на рынок.
Как справляетесь с эмоциональным выгоранием и стрессом на работе?
Эмоционального выгорания не замечаю, да и стресса особого не бывает – обычные, порою рутинные дела. Я понимал, куда шёл, потому не переживаю. Важно не превращать проблемы в перманентные конфликты. Например, где-то крыша текла, допустим, починили; а потом, когда на крышу взносы начали собирать, возникли, конечно, недовольные. Вот тут требуется настойчивая гибкость. Довелось даже проходить судебные тяжбы и прокурорские проверки – но закон оказался на нашей стороне и подтвердил правильность наших действий. В общем, знай я заранее обо всех особенностях этой работы – всё равно пошёл бы в эту сферу.
Какие навыки и качества необходимы для успешной работы в Вашей профессии?
Коммуникабельность и терпение – это, наверное, те качества, которые необходимы для успешной работы в этой сфере. Ещё нужны познания в области строительства, эксплуатации объектов недвижимости, то есть в инженерных вопросах, потому что иногда сталкиваешься с такими проблемами, которые понять сложно, требуется методическая работа по “самообразованию”.
Наличие специалистов остаётся актуальной проблемой.
Как Вы поддерживаете свою профессиональную компетентность, повышаете квалификацию?
Как уже упоминалось, самообразование и повышение квалификации необходимы. Для этого посещаем открывающиеся курсы, участвуем в вебинарах и семинарах, а также проходим повышение квалификации в определенных областях. В рамках развития территориального общественного самоуправления мы постоянно учимся и приобретаем новые навыки, в том числе и в сфере социализации. Через Telegram мы задаем вопросы, изучаем проблематику других организаций и регионов.
Как вы оцениваете уровень заработной платы и социальных гарантий для работников вашей сферы?
Заработная плата существенно недооценена. Необходимо повышать оплату труда и престиж профессий, связанных с ЖКХ. Работа тяжелая, она связана не только с общением с людьми, но еще и с опасными веществами, риском поражения электрическим током.
Для справки: в нашем регионе частный слесарь-сантехник может получать 120 тысяч рублей. В то же время, сантехник, которому предлагают работать в сфере жилищно-коммунального хозяйства, может рассчитывать примерно лишь на 50 тысяч рублей. Это, конечно, несоразмерно. Естественно, специалиста получить очень тяжело при таких зарплатах. Но сфера как-то работает.
Однако мы понимаем, что бизнес есть бизнес и рассчитан он на определённые цели. А сфера жилищно-коммунального хозяйства, все-таки, держится на жителях. Многих отчислений ждать не приходится, отсюда и проблемные моменты.
Когда мы ужасаемся цене нового квадратного метра жилья, мы понимаем, что в эту цену заложены и новые технологии, и новые материалы, и современные строители, и квалифицированные монтажники, и нормальные условия оплаты их труда.
Хочется, чтоб всё было на уровне, но недорого, а это почти неразрешимое противоречие.
Люди привыкли, что кто-то должен сделать это и то, но не привыкли нести бремя содержания имущества. Некоторым получается объяснить, что тот же самый электрик на предприятии, работающий и получающий 150 тысяч рублей в месяц, когда ему говорят, что за замену светильника нужно заплатить 2000, удивляется и говорит, что это очень дорого. Спросишь у него, сколько он возьмет за такую работу, и внезапно оказывается, что он оценивает тот же объем ещё дороже.
Какие меры Вы предпринимаете для повышения мотивации и удержания квалифицированных кадров?
Стараемся, что называется, не дешевить и создать комфортные условия для труда. У нас работников вообще нет в штате. Мы привлекаем подрядчиков и стараемся не торговаться. Если нас избыточно завышенная цена не устраивает, то мы, конечно, отказываемся. По возможности учитываем графики работы подрядчиков, согласовываем время и порядок работ. Иногда производим поощрительные выплаты, если сделано качественно и до срока. Крепкое деловое взаимодействие – важный фактор.Работы стараемся оплачивать максимально быстро, и, конечно, – соблюдать договоренности и условия. Также особое значение имеет обеспечение материалами, потому что подрядчики, как правило, не имеют товарных запасов у себя, а с доставкой в нашем регионе не всегда получается решать быстро.
Какие советы Вы можете дать специалистам, которые только начинают свой путь в ЖКХ?
Мониторить новости об опыте других организаций очень внимательно. Читать, изучать, смотреть. Сейчас много информационных ресурсов, где можно это все делать.
В первую очередь, нужно набираться опыта. Это может быть работа в какой-то компании, которая связана с ЖКХ. Строителю проще будет, эксплуатационнику ещё проще. Также нужно укреплять рабочие производственные связи – на этом в нашем деле многое держится.
Также важны добрососедские отношения. ТСЖ — это такая вещь, где многое зависит от соседей. Нужен собственный финансовый ресурс, потому что на первых этапах в этой сфере без денег очень тяжело. Мы использовали собственные средства на начальном этапе, чтобы оплатить услуги уборщиц, чистку снега и другие расходы. Сбор средств от собственников начинается только через какое-то время, поэтому нужно быть готовым к тому, что деньги могут не сразу появиться.
Также нужно заключать договоры с организациями, предоставляющими услуги по внутридомовому газовому оборудованию (ВДГО). И, конечно, нужно иметь хотя бы какое-то понимание в области юриспруденции, чтобы разбираться в этих вопросах. Можно изучать опыт других людей или читать специализированную литературу.
Нужно искать программы и стараться принять в них участие. Например, мы через участие в конкурсе получили ресурсы на благоустройство придомовой территории.
В нашем регионе активно поддерживается территориальное общественное самоуправление (ТОС). Мы создали ТОС, выиграли в конкурсах и реализовали три проекта. Однако нужно учитывать, что нельзя использовать эти проекты для ремонта подъездов, а только для благоустройства территории. Например, мы создали спортивную, баскетбольную площадку с резиновым покрытием, тротуар, парковку.
Также важно взаимодействовать с органами местного самоуправления. Они участвуют в конкурсах, которые объявляют, и если видят эффективность управления, то помогают. Не стоит спешить и соглашаться на все предложения, а нужно браться за те проекты, которые организация сможет обеспечить и обслуживать (например, новые детские площадки).
Вот, пожалуй, и все нехитрые советы, которые можно публично предложить ко вниманию.
Предыдущие интервью серии «ЖКХ изнутри»:
➜ Дворник: взгляд на профессию
➜ Техник-смотритель: взгляд на профессию
➜ Учредитель УО – взгляд на отрасль
➜ Управляющий жилого комплекса: взгляд на профессию
➜ Специалист УК: взгляд на профессию
➜ Управляющий ТСН: взгляд на профессию
➜ Член правления ЖСК: взгляд на работу
➜ ЖКХ изнутри. Начальник отдела организации обеспечения коммунальными ресурсами: взгляд на работу
