Генеральный директор управляющей организации ООО «КИПРОКО» из Санкт-Петербурга Елена Васильевна Цыганкова согласилась рассказать читателям ЖКХ Ньюс о своей работе, также она указала на проблемы отрасли, боли организаций ЖКХ, необходимые изменения. Для собственников окажутся полезными рекомендации по поиску хорошей управляющей компании.
Как Вы пришли в профессию ЖКХ?
В профессию ЖКХ я пришла совершенно случайно. Я работаю на рынке обслуживания и эксплуатации недвижимости достаточно давно – с 2006 года. Но до 2014 года мы обслуживали объекты коммерческого назначения: бизнес-центры, банки, коммерческие помещения, заводы и другое, что связано с собственностью юрлиц и не связано с жилищно-коммунальным хозяйством.
В 2012 году я второй раз стала мамой и на два года выпала из рабочего процесса. К сожалению, партнеры не справились с бизнесом без меня и развалили его. И когда мне нужно было выходить на работу, я поняла, что выходить-то мне и некуда. Пришлось искать новое место. Так как вопросы обслуживания недвижимости и связанные с этим вопросы (уборка, эксплуатация, сантехники, электрики, кондиционирование) были мне близки, то и работу я стала искать в этой сфере.
Случайно нашла вакансию генерального директора управляющей организации. Так как у меня есть опыт работы на руководящих должностях, я откликнулась. Эта должность меня привлекла тем, что компания находилась через дорогу от моего дома, что при наличии малыша было очень удобно (хотя зарплата была ниже той, что я получала на предыдущих местах работы). И с этого момента начался мой путь в ЖКХ.
Как началась новая работа?
В управлении был новый дом бизнес-класса на 320 квартир, из которого я постаралась сделать красивый сервисный объект. Собственники согласились повысить размер платы больше чем в два раза, для чего я разговаривала практически с каждым собственником, обосновывая необходимость увеличения тарифов. Дело в том, что тариф был городской, а объект относился к бизнес-классу. Я обещала собственникам, что если через год начнет образовываться экономия, то размер платы можно будет снизить. Также я им предложила интересные условия, по которым экономия возвращалась собственникам в качестве зачета по коммунальным платежам.
С того момента я выросла с 1 дома на 40 тыс. кв.м. до 500 тыс. кв.м., сейчас у нас в управлении 30 домов – в основном бизнес-класса.
Довольны ли Вы своей текущей работой?
Да, мне очень нравится работа. Но есть много нюансов, которые мешают работать и создают недоброжелательную атмосферу. Но в целом я люблю свою работу и клиентов.
Как Вы оцениваете доходность деятельности по управлению домами?
Не слишком ли много скрытых рисков (низкий размер платы, штрафы контролирующих органов, возмещения ущерба)?
Я оцениваю доходность деятельности управляющей компании как низкую. Доходность в управлении коммерческой недвижимостью значительно превышает доходность на рынке ЖКХ.
Рентабельность составляет 12% – это когда уже совсем все хорошо и нет никаких подводных камней. Однако риски все равно существуют. Никогда нельзя предсказать, какие проблемы могут возникнуть с домами и какие непредвиденные ситуации могут произойти.
Основная проблема заключается в том, что невозможно повысить стоимость договора в одностороннем порядке. Необходимо провести собрание собственников. Собрание — это не просто поднятие тарифа, так как для его проведения требуется определенное количество участников, трудовложения, которые не всегда приводят к успеху.
Штрафы контролирующих органов меня меньше беспокоят. Конечно, они иногда возникают, но мы либо обходимся предупреждениями, либо успешно оспариваем эти штрафы в суде.
А вот возмещение ущерба — это да, бывает при авариях, протечках и других проблемах, которые происходят на стояках в зоне ответственности управляющей компании. Печально, что чаще всего это происходит из-за некачественного выполнения работ застройщиком, неправильного проектирования, незаметных недостатков строительства.
Таким образом, скрытые риски в жилищно-коммунальном хозяйстве огромны: начиная с людей, которые не совсем адекватно воспринимают сферу ЖКХ и могут неожиданно сменить управляющую компанию или создать ТСЖ, думая, что там будет лучше, и заканчивая сторонними факторами, на которые управляющая организация не может повлиять.
Поэтому я оцениваю доходность деятельности управления домами как низкорентабельную. Однако я считаю, что в нашем бизнесе работают люди, которые глубоко любят свое дело, потому что без доли иронии к себе и без любви к этому бизнесу работать в ЖКХ невозможно.
Управляющая организация оказывает дополнительные услуги по заявкам собственникам. Насколько велика доля этих доходов в прибыли компании? Другими словами, насколько это существенный источник доходов?
Да, мы предоставляем широкий спектр дополнительных услуг. Это включает в себя как услуги, которые оказывают наши сотрудники (услуги по согласованию проектов, сантехнические и электрические работы, клининг и другие подобные услуги), так и договорные партнерские отношения с различными организациями, которым мы обеспечиваем постоянное представительство в нашей компании. Это может быть продажа мебели, кухонь, утепление и регулировка окон. Партнерские отношения есть даже с дизайнерами одежды, которые предоставляют нашим клиентам скидки на эти бренды, что позволяет собственникам приобретать товары по более выгодным ценам.
В общем, мы активно используем эти мероприятия, но считаем их долю в доходах компании невысокой. Она составляет, вероятно, не более 5% от общего дохода компании по остальным видам деятельности.
Мы понимаем, что есть потенциал для развития и увеличения этих услуг, но пока предпочитаем сосредоточиться на основном бизнесе. Однако мы внимательно следим за этим направлением и планируем в ближайшее время внедрить процессы автоматизации, чтобы сделать услуги более привлекательными для наших клиентов. Наша цель — создать принцип одного окна, где клиенты смогут заказать все необходимые услуги через нас. Это консьерж-сервис, охватывающий все виды услуг. Мы планируем довести долю этих услуг до 30% от нашего основного дохода.
Как Ваша компания взаимодействует с жильцами?
Связь поддерживается разными способами: начиная от личного кабинета в приложении и заканчивая мессенджерами. Естественно, есть и диспетчерская служба.
В Telegram-канале ежедневно публикуем отчеты о проделанной работе, информационные предложения. Также используем смс-рассылку (при работе с должниками, проведении общих собраний).
В каждом доме есть управляющий, к которому можно обратиться за решением своего вопроса. Практически во всех домах есть свой чат (собственники и управляющий).
Также я провожу личные онлайн-встречи с инициативными группами, веду личные приемы.
Кроме того, я реализовала проект “Из первых уст”: управляющие собирают вопросы собственников, я делаю видеоролик, в котором отвечаю на эти вопросы, и публикую его на нашем Telegram-канале. Любой собственник может посмотреть видео, получить ответы. Считаю, что таким образом мы сократили негативные эмоции собственников, так как они чувствуют, что у них есть прямая связь с генеральным директором, что он в курсе состояния их домов, ожиданий и желаний собственников.
Как оцениваете активность собственников в управлении МКД?
Оцениваю на 50 на 50.
В некоторых домах есть активные советы домов, которые готовы работать, слышат и слушают, взаимодействуют с нами на позитивной основе. Мы сотрудничаем во всех направлениях обслуживания дома.
Однако есть и такие советы домов, которые можно назвать ленивыми. Они существуют, готовы подписать необходимые бумаги, но не принимают активного участия в жизни дома, предоставляя нам свободу действий.
В некоторых домах советов домов нет или их полномочия просрочены, и предыдущий состав не желает продолжать свою работу.
Всё зависит от конкретного дома и желания собственников участвовать в его обслуживании.
Из-за того, что наши дома класса “комфорт плюс” и выше, собственники предпочитают просто жить в них, а не заниматься эксплуатацией. Они считают, что каждый должен заниматься своим делом, и просто требуют выполнения определённых услуг, не пытаясь вникнуть в то, что происходит вокруг.
Это создаёт сложности в коммуникации, потому что сложно объяснить собственникам их полномочия и обязанности по отношению к обслуживанию дома. Важно понимать, что всё это не бесплатно. Деньги, которые тратятся на обслуживание дома, — это деньги собственников, и они должны понимать, за что платят, оплачивать услуги и не копить долги. Также они должны участвовать в принятии решений, которые предлагает управляющая компания при планировании работ по дому.
Конечно, приятно приходить домой, когда тепло, сухо, есть вода, свет и газ, а вокруг чисто и уютно. Не нужно заглядывать внутрь, чтобы понять, что там происходит. Однако для комфортного взаимодействия и проживания необходимо, чтобы люди понимали, что дом — их общий, и они должны знать, что в нём происходит. То, что он не частный, — это исключение из правил, а не повод абстрагироваться от происходящего за дверями квартиры.
Какие проблемы в сфере управления жильём Вы считаете наиболее актуальными и как Ваша компания их решает?
Все больше и больше проблем создают не очень продуманные законодательные инициативы. Складывается впечатление, что авторы проекты живут в каком-то другом мире, не в наших домах. Иногда попадаются интересные инициативы, которые по замыслу должны действительно что-то улучшить для собственников и организаций ЖКХ, однако после реализации они разочаровывают, так как выясняется, что какие-то моменты не учтены или плохо сформулированы.
Наиболее актуальная проблема – регулирование размера платы за содержание жилья, который мы не можем изменять в одностороннем порядке. В городе есть усредненный тариф, который не учитывает специфику и состояние дома. Один и тот же размер платы можно получить в старых домах, перешедших в управление по конкурсу, и в домах бизнес-класса. И на это никак не повлиять без решения общего собрания. То же самое касается дополнительных услуг, дополнительного благоустройства. Нужно проводить собрания, а люди не проявляют активности, многие еще не живут в доме.
Здесь хотелось бы видеть законодательное регулирование, что сделать с тарифными составляющими для домов разных классов и как их можно изменять в соответствии с рыночной ситуацией.
Например, в управлении есть дома, где тарифы не менялись на протяжении 10 лет. Собственников это устраивает, они не хотят ничего менять. Сейчас такие дома находятся в состоянии активного брожения: инициативные жители вместо того, чтобы понять, что дом постарел на 10 лет, в стране все изменилось, все повысилось (и зарплаты, и стоимость материалов), и увеличить размер платы, хотят просто поменять управляющую компанию или способ управления, сохранив действующий тариф. Это нереально и нелогично, но, к сожалению, такое поведение имеет место быть.
Еще одна большая проблема – завышенные ожидания при покупке квартир в новостройке. Ожидание покупателя, сформированное обещаниями застройщика при покупке квартиры, и реальность, когда дом уже построен, не совпадает. Вызванный этим несовпадением негатив всегда идет именно на управляющую организацию. Причем неважно, аффилирована ли она с застройщиком на самом деле. Даже если УК и застройщик не связаны, но дом принят компанией от застройщика, то в глазах жильцов УК является однозначно аффилированной, и никак их в этом не разубедить. Например, в управлении моей компании есть дома, принятые от девяти разных застройщиков. И в каждом доме нашу компанию считают аффилированной с тем застройщиком, который построил дом. В некоторых случаях это заблуждение имеет положительную окраску, в некоторых – отрицательную, но такое ошибочное мнение об аффилированности остается неизменным.
Завышенные ожидания становятся проблемой, так как приходится объяснять, почему компания приняла дом в том состоянии, в котором он есть, а не в том, в каком он был нарисован в рекламных буклетах. Город-сад, супертеррасы, фасады другого цвета – если всего этого не оказалось, то виноватой в глазах собственников становится управляющая компания. Однако мы принимаем дома по исполнительной документации, а не по рекламным лозунгам.
Самой глобальной проблемой я считаю негативный шлейф, который создан на протяжении долгого периода в жилищно-коммунальной сфере всеми, начиная от СМИ и заканчивая депутатами. Только ленивый не критикует сферу ЖКХ, хотя проблемы есть в любой сфере деятельности. Однако больше всего критики достается именно ЖКХ. Наверное, это от того, что ЖКХ – наиболее близкая тема, это дом, который хочется видеть уютным и комфортным.
Считаю одной из своих задач – изменение взглядов жителей на сферу нашей деятельности; показать, что мы не “управляшки”, а сервисные компании, которые могут оказывать качественные услуги; что мы созданы не для того, чтобы обмануть, украсть деньги и развалить дома, а для того, чтобы поддерживать дома в хорошем состоянии и обеспечивать собственникам комфортные условия для проживания.
Какие изменения в законодательстве или нормативных актах повлияли на Вашу работу в последнее время?
Изменения многочисленны, и каждое из них оказывает влияние на нашу работу. Начиная с введения НДС на упрощенной системе налогообложения с этого года (без понимания, что в сфере ЖКХ это будет проблемно) и заканчивая изменениями относительно контрольно-надзорной деятельности.
Многие законодательные инициативы увеличивают нагрузку на УК. Например, введение дополнительной отчетности влечет дополнительную работу сразу для многих сотрудников компании (управляющие, инженеры, планово-финансовые подразделения, сотрудники, которые размещают эту информацию). На это тратится время, которое могло быть посвящено непосредственной эксплуатации домов; это мешает оптимизировать штат и тем самым снизить расходную часть. Вместо экономии мы вынуждены нанимать новых людей, чтобы выполнять новые требования законодательства.
На работу повлияли изменения по провайдерам. Именно те провайдеры, с которыми никогда не хотелось работать, потому что они не умеют вести партнерские отношения, а постоянно нарушают договоренности, теперь получили карт-бланш в заход в дома, могут не платить арендную плату. От этого жители теряют дополнительные средства, а мы получили дополнительную головную боль.
Другая инициатива – про выбор управляющих компаний числом голосом не менее 50% по всему дому, особенно “замечательно” это в домах от застройщика. Для того, чтобы принять новостройку в управление через собрание, нам дается 40 дней (до того, как дом непредсказуемо кому уйдет по конкурсу). Поэтому мы должно быстро организоваться, провести собрание, убедить жителей, что они должны выбрать нас как управляющую компанию, обосновать им размер платы. И на все это у нас есть всего 40 суток. Никто не думает, что застройщик не выдает так быстро ключи, и что иногда физически невозможно набрать 50% для успешного собрания. Компания задолго до собрания начинает вкладывать свои силы и средства в дом: ухаживает за домом за полгода до ввода в эксплуатацию, смотрит, принимает сети, выводит дополнительный персонал, нанимает управляющего, который принимает дом, еще не получая ни копейки от жителей, и потом есть всего 40 дней на собрание. И если 50% голосов не набралось, то приходится выходить на конкурс, а потом – получать дом с минимальным городским тарифом, который не может компенсировать затраты на все те работы и услуги, которые требуются дому.
Человек ко всему привыкает, а жилищно-коммунальное хозяйство, мне кажется, наиболее привыкшее адаптироваться к любым катаклизмам, которые происходят в жизни, будь то пандемия, очередная законодательная инициатива или ограничения поставок материалов и оборудования. Мы живем, приспосабливаемся, выкручиваемся, выплываем, выживаем, как можем и остаемся на плаву. В этом плане ЖКХ более устойчиво к изменениям, которые происходят вокруг нас.
А какие изменения Вы бы хотели видеть в сфере ЖКХ?
Ещё раз повторюсь, что больше всего мне бы хотелось, чтобы нас перестали опускать ниже плинтуса и ровнять с землёй. Чтобы средства массовой информации, депутаты и другие власти перестали нас ругать и начали создавать благоприятную атмосферу для нашей отрасли.
Сейчас человек, приходя в управляющую компанию, уже имеет негативное отношение к нам, хотя мы ещё даже не начали обслуживание. Это общая неприятная тенденция. С появлением мессенджеров, каналов, блогеров и других информационных платформ наша отрасль всё чаще воспринимается в негативном свете. Все только и говорят о нас плохо, и переломить эту ситуацию очень сложно.
Чтобы убедить человека, который пришёл к нам с негативом, что мы хотим с ним сотрудничать и сделать его проживание в доме комфортным, нужно приложить много усилий. Мы должны доказать, что не пытаемся прожечь гарантийный срок в новых домах или потратить все деньги на свои нужды, а хотим сделать что-то хорошее для обслуживания дома.
Поэтому вместо того, чтобы начать сотрудничество с позитивного ключа, нам приходится сначала убедить жителя, что с нами ему хорошо, а потом уже выстраивать партнёрские отношения.
Самое важное изменение, которое я бы хотела видеть — это поворот в сторону позитивных взаимоотношений и отзывов со всех сторон, включая власть и средства массовой информации.
Кроме того, очень хочется отделиться от сферы строительства. Пока у нас не будет своего министерства, своего министра и отдельной отрасли от стройки, я боюсь, что никаких глобальных реформ в нашей сфере не произойдёт. Мы всегда остаёмся на задворках министерства и реформ, и ЖКХ часто забывается. Поэтому очень хочется иметь своё министерство.
Расскажите о том, какие новые технологии Вы применяете для улучшения качества услуг и для оптимизации работы.
Нам очень повезло, так как у нас в основном новые дома и это дома высокого уровня. Благодаря этому мы уже получаем их с определёнными инновациями и новыми технологиями. В наших домах установлены различные системы умного дома, видеонаблюдение и дополнительные бонусы для жильцов. Это не только удобно, но и значительно облегчает обслуживание дома.
Что касается нашей непосредственной работы, мы активно используем приложение для взаимодействия с собственниками, организации работы нашей внутренней компании, электронный документооборот, электронные журналы приёма заявок и планирования. Мы также активно применяем и стараемся обучить своих сотрудников использованию искусственного интеллекта, который мы с любовью называем «Иван Иваныч». Он помогает в составлении регламентов, обработке писем жильцов. Это значительно упрощает работу.
Мы также сотрудничали с Центром энергоэффективности при Комитете в Санкт-Петербурге. К нам пришли аудиторы, посмотрели и сказали, что у нас уже очень много всего реализовано. Они провели аудит и подсказали, где можно ещё улучшить качество энергоэффективности. Однако глобальных решений, кроме предложения установить солнечные батареи или солнечные фасады, не было, так как у нас уже всё оборудовано. В наших домах установлены датчики температуры для сохранения тепла, энергоэффективные лампы и т.д.
Таким образом, можно сказать, что нам действительно повезло, особенно моей компании. Мы уже живём в веке инноваций, и застройщики у нас молодцы, прогрессивные, поэтому мы получаем дома, насыщенные различными дополнительными интересными вещами.
Как Вы оцениваете работу Вашей компании и что можно улучшить?
Нет предела совершенству, и улучшать нужно многое: и материально-техническую базу, и персонал. Особенно это касается линейного персонала – сантехников, электриков, дворников, уборщиков. С этим большая проблема: дворников не найти, все ушли в курьеры. Хорошо, что есть техника, которая убирает наши дворы, иначе бы дома заросли снегом. Причем дело не в зарплате: человек предпочитает за те же 90 тысяч рублей, которые мы предлагаем, сесть на велосипед с моторчиком и развозить товары, еду, а не махать лопатой целый день.
Пугает низкая квалификация персонала: люди приходят с низким уровнем знаний. Профессиональное техническое образование с середины 90‑х и до 2015 умерло в нашей стране, специалистов среднего уровня не выпускали. И сейчас на рынке труда есть либо пенсионеры (приближающиеся к пенсионному возрасту кандидаты), которые обладают необходимыми знаниями, либо совсем молодежь, которой сфера ЖКХ не интересна в силу низкого рейтинга этой отрасли. Молодые специалисты предпочитают искать работу в условном Газпроме и других крупных престижных компаниях, а не в низах, на обслуживании дома. В итоге мы получаем работников предпенсионного возраста или людей с низкой квалификацией, которых не возьмут в крутые компании.
Очень мало специалистов с руками, головой и желанием работать. Это касается не только линейного персонала, но и юристов, менеджеров (с учетом специфичности сферы). Если взять другие сферы услуг, например, салоны красоты, то туда люди приходят с улыбкой, чтобы получить одномоментную приятную услугу. В управляющие компании либо не приходят, потому что в доме все хорошо, либо приходятся, чтобы “разбираться” и выплеснуть негатив. Поэтому при приеме на работу мы обращаем внимание на то, что кандидат должен обладать высокой стрессоустойчивостью и умением успокоить, расположить к себе клиентов.
Таким образом, в целом хотелось бы изменить отношение к отрасли, в компании – улучшить персонал, который в настоящий момент оцениваю на “четвёрку”, а хотелось бы сделать из них отличников.
Также хотелось бы видеть больше вовлеченности со стороны жителей, и именно со стороны партнерства, а не со стороны диктатуры своих необоснованных и невыполнимых желаний.
Высокая оценка работы компании подтверждается победами в различных конкурсах, в которых мы принимаем участие, а также тем, что к нам приходят жители соседних домов, которым нравится, как мы обслуживаем свои дома.
Какие самые сложные и интересные случаи приходилось решать?
Считаю, что у нас каждый день – это и сложно, и интересно. Повторюсь, что в нашей отрасли работают глубоко преданные своему делу люди, любящие свою работу, потому что сфера очень специфична.
Из сложных интересных случаев можно назвать достройку индивидуального теплового пункта после застройщика, поскольку он построил ИТП так, что пункт просто не мог нагреть воду до нормативной.
Сложным случаем была организация ТСЖ в одном из домов, которым управляла аффилированная с застройщиком-банкротом компания. Было трудно как создавать ТСЖ, так и добиваться устранения нарушений, доводить дом до ума. Мы вели это ТСЖ несколько лет, помогли им передать сети городу, обеспечили работу всех систем и сейчас продолжаем обслуживать дом и дружить с ними, пройдя такой нелегкий путь.
Еще вспоминается случай, когда нам пришлось отстаивать свое право на управление домом перед ГЖИ и Администрацией города, которая хотела передать дом по конкурсу другой компании, а у нас не было закончено свое собрание. Мы выиграли суды, сохранили свой дом. Это заняло два года.
Также был интересный случай в доме, который подвергся рейдерскому захвату. Инициативной группе собственников попалась не очень добросовестная компания, которая организовала общее собрание и путем обмана и угроз заставила жителей проголосовать. Мы путем повторного собрания почти сразу вернули себе дом документально, однако ГЖИ по какой-то причине отдала дом той компании, не приняла во внимание наш протокол, сославшись на якобы отсутствие кворума. Два года ушло на то, чтобы подтвердить действительность принятого решения, и еще год – чтобы ГЖИ вернула нам наш дом.
А были ли забавные случаи?
Забавных случаев тоже масса, начиная от официальных заявлений в нашу компанию.
Одна жительница написала заявление, в котором просила помочь в борьбе со своими соседями. На ее этаже находятся две квартиры, жители которых регулярно включают фары своих автомобилей, припаркованных на стоянке, прямо ей в окна. Таким образом, они воздействуют на ее холодильник и другие электрические приборы в квартире, а также заряжают свои автомобили Tesla. Она утверждает, что постоянно живет на магнитном поле, и эти действия соседей оказывают на нее негативное влияние. Требовала принять меры и помочь ей решить этот вопрос. Вот такое у нас было интересное взаимодействие с собственником.
Как Вас находят собственники: сами или Вы проводите активную работу по привлечению в управление новых МКД?
Мы не ищем новые дома по рынку и не пытаемся увести дома у других компаний, мы стараемся быть корректными по отношению к своим коллегам.
Люди приходят к нам сами. Это или люди соседних домов, или люди, которые где-то о нас слышали, или люди, которые приходили в наши дома и увидели наш уровень обслуживания.
Иногда мы принимаем предложения, помогаем провести собрание, а иногда отказываем. Все зависит от того, от какой компании они пришли; мы оцениваем, какие озвучиваются проблемы во взаимодействии с прошлой УК – реальные или надуманные, вызванные непониманием со стороны собственников.
Основным клиентом я вижу застройщика. Мы работаем с разными застройщиками и ищем новых, которые не имеют свою управляющую компанию (как говорила раньше, мы начинаем вести дом за полгода до ввода в эксплуатацию). Этот способ лучше, честнее в конкуренции, чем отнимать дома у своих коллег.
Какие советы Вы можете дать жильцам, которые хотят выбрать управляющую компанию? Расскажите о том, на что стоит обратить внимание при выборе управляющей компании, какие документы нужно проверить и какие вопросы задать.
В первую очередь необходимо изучить годовой баланс за предыдущий год, чтобы определить, является ли компания прибыльной, и насколько её активы и пассивы соответствуют действительности.
Затем следует оценить количество и площадь домов, которыми она управляет, чтобы понять, располагает ли компания оборотными средствами для кредитования необходимых работ. Важно отметить, что у нас есть юридически предусмотренная отсрочка платежа на уровне законодательства, как минимум на месяц, без выставления пеней и санкций на собственника. То есть сначала мы оказываем услугу, затем выставляем квитанцию. Таким образом, управляющая компания должна иметь оборотный капитал в течение минимум двух месяцев, чтобы качественно обслуживать дом и финансировать необходимые работы, материалы, инвентарь и оплату труда сотрудников, занятых эксплуатацией дома.
Если у управляющей компании нет достаточного оборотного капитала для предоставления отсрочки платежа на два месяца, то её не следует выбирать, даже если она обещает улучшить ситуацию. Обещания о том, что компания сделает всё лучше, не должны быть определяющим фактором при принятии решения.
Кроме того, стоит учесть, что если управляющая компания пытается отнять дом у другой компании, это может вызвать определённые сомнения относительно её мотивов. Вместо этого управляющая компания могла бы обратиться в различные ТСЖ, предлагая свои услуги в качестве эксплуатирующей организации, ведь это тоже способ ведения бизнеса.
Поэтому при выборе управляющей компании необходимо учитывать не только её обещания, но и реальные финансовые возможности и опыт работы. Важно, чтобы количество домов в обслуживании и эксплуатации соответствовало потенциальным оборотным средствам, которые должны быть выше, чем двойная сумма начислений на дом.
Только после этого можно приступать к изучению документов и отчётов. Можно посмотреть, есть ли у управляющей компании приложение, через которое можно взаимодействовать с УК, насколько оперативно работает электронная почта, обратить внимание на сайт компании, чаты, каналы домов; посмотреть, каким образом УК отчитывается, какую информацию и в какой форме подает; обязательно посмотреть, есть ли УК своя материально-техническая база (инструменты, оборудование, поломоечные машины, снегоуборочные машины, тракторы), потому что все это дорогостоящие мероприятия, и если у компании ничего этого нет, и оборотных денег тоже нет, то обслуживать дом надлежащим образом она не сможет.
Я бы советовала посмотреть на наличие собственного персонала УК. Я считаю, это немаловажный фактор, если в УК работает больше количество сотрудников. Потому что если большинство работников на аутсорсе, то это очень рискованно в плане банкротства или ликвидации. Когда люди в штате, то нормальный руководитель проникается ответственностью перед своими сотрудниками, и он ни психологически, ни фактически не может исчезнуть в один момент.
Также нужно посмотреть историю этой компании, как много домов уходило от нее, часто ли приходили дома с других УК; попробовать повзаимодействовать с теми УК, от которых ушли эти дома, возможно, даже пообщаться с жильцами этих домов.
В завершение можно обратить внимание на приятность коммуникации: чтобы был приятный руководитель, с которым ведутся переговоры, приятные сотрудники в офисе (и вообще, убедиться, что этот офис существует), как ведется переписка.
Но прежде всего нужно попробовать наладить контакт со своей УК, поговорить и понять, почему она не может выполнить условия договора, и сделать то, что ее просят собственники; правильно ли собственники поняли, что она не хочет работать, либо есть объективные причины, которые препятствуют компании выполнить те или иные работы.
Какие советы Вы можете дать молодым специалистам, которые только начинают свой путь в ЖКХ?
Если идти в ЖКХ, то в какие специальности?
Если вы пошли в ЖКХ, то специальность не так важна. Хороший специалист должен быть на своем месте: может быть классный сварщик, юрист, расчетчик, сантехник, замечательная уборщица и прекрасный дворник, который выполняет свою работу качественно, и от этого зависит комфорт проживания жильцов.
Нужно оценить свою стрессоустойчивость, потому что работать в ЖКХ очень сложно психологически.
Приходите всегда на позитиве: когда человек улыбается, сложнее получить негатив в ответ; когда ты встречаешь своего жильца с улыбкой, меньше вероятности, что он “плюнет в лицо”.
Если вы работаете непосредственно на земле с людьми, старайтесь интересоваться желаниями и потребностями своего клиента, дружить с ним, слышать и слушать, побольше разговаривать. Потому что иначе, если каждый будет сидеть в своем “домике” и выполнять только свои намеченные цели без коммуникации между собой, тогда и начнут возникать инициативные группы по переходу в другие УК и созданию ТСЖ, а текущая компания не услышит своего клиента и может его потерять.
Любым специалистам сфера ЖКХ будет рада. Я была бы рада в своем коллективе видеть и юриста, и менеджера, который может проводить собрания, и делопроизводителя, который может отвечать на письма, и архивариуса, который может грамотно работать с документами, и бухгалтерам, которых всегда не хватает. То же самое касается электриков, сантехников, слаботочников, инженеров, энергетиков, дворников, уборщиц – всем будем рады, и если необходимо, обучим.
Вместе с молодыми позитивными и энергичными специалистами мы смогли бы привести нашу сферу на тот достойный пьедестал, который мы реально заслужили, избавившись от той негативной окраски, которая имеется сейчас.
Предыдущие интервью серии «ЖКХ изнутри»:
➜ Дворник: взгляд на профессию
➜ Техник-смотритель: взгляд на профессию
➜ Учредитель УО – взгляд на отрасль
➜ Управляющий жилого комплекса: взгляд на профессию
➜ Специалист УК: взгляд на профессию
➜ Управляющий ТСН: взгляд на профессию
➜ Член правления ЖСК: взгляд на работу
➜ ЖКХ изнутри. Начальник отдела организации обеспечения коммунальными ресурсами: взгляд на работу
➜ ЖКХ изнутри. Председатель правления ТСЖ: взгляд на работу