Заместитель начальника Управления государственного строительного и жилищного надзора Департамента внутреннего контроля и надзора Ненецкого автономного округа Абрамовский Сергей Александрович рассказал о деятельности надзорного органа и профилактике нарушений в сфере управления многоквартирными домами, о работе ГИС ЖКХ и рассмотрении обращений граждан. Сергей Александрович указал на ошибки в жалобах в жилищные инспекции и дал рекомендации собственникам, как правильно составить обращение в ГЖИ, чтобы не получить в ответ то, что они посчитают «отпиской».
Как Вы оказались в сфере ЖКХ?
В сфере ЖКХ работаю с 2008 года, а до этого 2,5 года также работал в сфере государственного контроля. Сперва это был пожарный надзор в структуре МЧС России, потом государственный строительный надзор в структуре профильного регионального органа власти.
С приходом в сферу ЖКХ уже сформировался неплохой багаж знаний, административной и судебной практики, опыт контрольно-надзорной деятельности. Оставалось изучить отраслевое жилищное законодательство.
В 2008 году жилищного надзора еще и в помине не было. Был так называемый государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда. По большей части жилищные инспекции проверяли жалобы на техническое состояние многоквартирных домов и качество коммунальных услуг, реже – разбирались с жалобами на незаконные перепланировки квартир.
Вы занимаете должность заместителя начальника Управления. Какие основные задачи входят в Ваш круг полномочий?
Управление государственного строительного и жилищного надзора, заместителем начальника которого я являюсь, входит в состав многопрофильного контрольно-надзорного органа региона – Департамента внутреннего контроля и надзора Ненецкого автономного округа. Штат жилищных инспекторов составляет всего десятую часть от всего штата Департамента.
Мое направление работы – это организация работы органа жилищного надзора на территории округа. Сюда входит планирование контрольно-надзорной и профилактической работы, разработка нормативно-правовых актов, взаимодействие с федеральными и региональными органами власти, прокуратурой, органами местного самоуправления, и ряд других вопросов.
Какие сложились у Управления отношения с другими органами власти – прокуратурой, судами, муниципалитетом и другими контролирующими органами?
Со всеми публичными структурами – региональными и муниципальными органами власти, прокуратурой и другими контролирующими органами стараемся работать конструктивно, оказывать возможное содействие.
Несколько сложнее работать с муниципалитетами, поскольку не секрет, что на муниципальном уровне есть дефицит квалифицированных кадров. Приходится оказывать необходимую консультационную поддержку их специалистам.
С судебными инстанциями приходится взаимодействовать исключительно в рамках судебных разбирательств. У нас это в основном дела об оспаривании предписаний или штрафов. Но по сравнению с другими регионами, таких дел у нас немного.
Управление государственного строительного и жилищного надзора НАО отличается тесной профилактической работой с управляющими организациями (не формальной). Расскажите, пожалуйста, что это за мероприятия и как оцениваете их эффективность?
Профилактические мероприятия с управляющими организациями мы начали задолго до введения требований о проведении профилактики в законодательстве. Это были регулярная подготовка информационных рассылок касательно изменений в жилищном законодательстве, консультирование управляющих организаций по наиболее сложным вопросам. И конечно же, не обошлось без проведения рабочих совещаний, которые со временем трансформировались в консультационные семинары.
Подробнее остановлюсь именно на семинарах. Такие мероприятия мы проводим на регулярной основе, стараемся не реже одного раза в квартал. Подбираем тематику вопросов с учетом изменений законодательства и запросов самих управляющих организаций. На такие встречи часто приглашаем представителей ресурсоснабжающих организаций, представителей различных органов власти, других контролирующих органов. Например, на один из последних семинаров по просьбе управляющих организаций мы пригласили сотрудников ГАИ, вместе с ними обсуждали как побудить жильцов освобождать придомовые территории от транспортных средств для проведения снегоуборочных работ.
Благодаря семинарам получаем крайне важную для нашей работы обратную связь. Сегодня в работе управляющих организаций много сложных моментов. Мы отчетливо видим недостаточность инструментов воздействия управляющих организаций на злостных должников, их разногласия с «ресурсниками» по вопросам качества коммунальных услуг, сложность индексации размера платы за содержание общего имущества, и, конечно же, болезненное увеличение стоимости услуг специализированных организаций по обслуживанию внутридомового газового оборудования. Это своего рода «болевые точки» в работе управляющих организаций, не учитывать которые в контрольно-надзорной деятельности было бы большим упущением. Не каждую проблему в рамках своей компетенции мы можем помочь решить, но обозначить наличие проблемы при взаимодействии с федеральными органами власти можем.
Профилактические мероприятия полезны и для управляющих организаций, и для инспекторов. Вывод об эффективности семинаров можно сделать исходя из их посещаемости – управляющие организации стараются рабочие встречи с ГЖИ не пропускать.
Аналитика ГИС ЖКХ показывает, что в регионе всего 2 ТСЖ. Это специфика местности, политика властей или пассивность жильцов, нежелание брать управление МКД в свои руки? Часто ли жители НАО меняют управляющую организацию?
Товарищества собственников жилья, по моим наблюдениям, могут работать только там, где в этом есть реальная заинтересованность жителей.
Как показывает практика, в домах с созданным ТСЖ размер платежей намного меньше, чем у управляющих организаций. В домах с ТСЖ не так остро стоит проблема должников, выше качество контроля за обслуживанием дома, меньше жалоб в жилищную инспекцию.
Однако ТСЖ также подразумевает высокий уровень организованности жителей в решении общедомовых вопросов, их инициативность, необходимость взаимодействия с различными государственными структурами, мониторинга изменений законодательства. Далеко не каждый житель дома готов в нерабочее время посвятить себя решению общедомовых проблем.
Скажу по своему опыту. Как-то в своем многоквартирном доме я решил провести среди соседей опрос, согласны ли они создать в нашем доме ТСЖ и в какой роли (член правления, председатель правления, член ревизионной комиссии) они готовы поучаствовать. Большая часть жителей положительно отнеслись к мысли создания ТСЖ, но вот от личного участия в работе товарищества почти все соседи отказались.
Отвечая на вопрос о причинах малого количества ТСЖ, скажу, что это точно не политика власти. Пассивность жителей, конечно, имеет место. Специфика региона, пожалуй, тоже сказывается. Не секрет, что в правлении ТСЖ зачастую работают люди пенсионного возраста, а в районах Крайнего Севера, выходя на пенсию, люди стараются сразу же переехать в регионы с более мягким климатом.
Что касается смены управляющих организаций, конечно, в нашем регионе эти процессы тоже происходят. Часто ли проходят эти процессы? Не скажу, что часто, и не скажу, что редко. Думаю, нет какой-то шкалы оценки частоты смены управляющих организаций. Важнее другое – в нашем регионе расторжение договоров управления в одностороннем порядке по инициативе собственников в связи с неисполнением обязательств управляющей компанией носят единичный характер. Также довольно редки случаи, когда с разницей в несколько дней на параллельно проходящих общих собраниях собственников выбирается по две управляющие организации на один дом.
Сейчас все активнее продвигается ГИС ЖКХ. Как Вы оцениваете работу этой системы, объем обязанностей УО по размещению информации в ней и объем своих аналогичных обязанностей?
С системой ГИС ЖКХ мне пришлось иметь дело сразу с момента ее запуска в эксплуатацию. Достаточно долгое время работать с этой системой было непросто. Качество размещенных данных не отличалось высоким уровнем, и было сложно побудить органы местного самоуправления, управляющие и ресурсоснабжающие организации повысить качество своей работы в системе, а тем более заставить их регулярно отслеживать и актуализировать размещенные сведения. Рядовые жители многоквартирных домов системой ГИС ЖКХ почти не пользовались. Органы власти тоже редко опирались на данные этой системы, из-за чего часто приходилось слышать в свой адрес упреки, что никому кроме ГЖИ информация в ГИС ЖКХ не нужна. Несмотря на это, нами на систематической основе осуществлялся контроль за полнотой и достоверностью размещения данных.
Ситуация кардинально изменилась после запуска мобильного приложения «Госуслуги.Дом». На территории нашего региона приложение было запущено в пилотном режиме в 2023 году и почти сразу получило хорошее распространение среди жителей многоквартирных домов. Например, целевые показатели по привлечению пользователей, поставленные Минстроем России на 2024 год, в Ненецком автономном округе были выполнены уже к середине года. На сегодняшний день НАО находится в тройке регионов-лидеров по привлечению пользователей приложения.
Благодаря внедрению мобильного приложения, информация ГИС ЖКХ получила практическое применение: теперь сведения по приборам учета, платежам и недвижимости стали интересны не только жилищной инспекции, но и множеству рядовых жителей. Кратно увеличилось количество электронных заявлений граждан в свои управляющие организации (за 2023 – 2024 гг. по нашему региону их количество увеличилось более чем в 11 раз).
Но самое главное, стало понятно, что ГИС ЖКХ будет развиваться и модернизироваться. Здесь хотелось бы отметить личный вклад замминистра строительства и ЖКХ России К.А. Михайлика и работу команды оператора ГИС ЖКХ – АО «Оператор информационной системы». Лично знаком со многими сотрудниками Оператора и вижу их большую вовлеченность в процесс модернизации системы, помощь регионам в повышении качества данных.
Что касается объема размещаемой информации в системе, я бы не сказал, что он чрезвычайно обременителен для управляющих организаций. По большей части сведений процесс размещения данных можно автоматизировать. В нашем регионе многие поставщики передали функции по размещению информации в ГИС ЖКХ на аутсорсинг, и по качеству данных мы наблюдаем хороший прогресс. Как рядовой житель многоквартирного дома, напротив, я бы хотел видеть больший объем сведений и добавил бы в число поставщиков информации специализированные организации по обслуживанию газового оборудования.
Жилищные инспекции, кстати, выступают не только в роли контролеров за размещением данных в ГИС ЖКХ, но также и в роли поставщиков своих видов сведений. Это информация о проверках, данные по квалификационным аттестатам, реестр лицензий, сведения об административных правонарушениях, ответы на обращения граждан и некоторые другие виды информации. Часть сведений требует внесения сразу в несколько систем, например, информация о проверках вносится также в прокурорскую систему ЕРКНМ и систему ТОР КНД Минэкономразвития России. Дублирование внесения данных, конечно, очень обременительно. Поэтому на последнем съезде жилищных инспекций нами было сделано предложение оставить ГИС ЖКХ в качестве единственной системы для внесения данных инспекторами, все остальные системы должны научиться пользоваться информацией ГИСа.
Какие проблемы Вы считаете наиболее актуальными для сферы ЖКХ?
Если перечислять все проблемы жилищно-коммунального хозяйства, то их окажется достаточно много. Пожалуй, выделю три самых острых, на мой взгляд.
Первое. Многоквартирные дома без управления. В отдаленных сельских населенных пунктах, особенно труднодоступных, как у нас на Крайнем Севере, управлять домами экономически невыгодно. Размер затрат на обслуживание дома существенно выше размер платежей, которые могут позволить себе жители таких домов. Например, у нас есть поселки, где есть всего один многоквартирный дом, а добраться туда можно только через местную авиацию. Создавать муниципальную управляющую организацию для одного дома невыгодно, частные компании в такие села тоже не придут. Здесь, как мне кажется, нужно создавать специальную форму управления с возможностью государственного софинансирования.
Второе. Это дефицит профессиональных кадров в управляющих организациях. Эксплуатация жилого фонда в современных условиях – очень сложный процесс. Это не просто вывоз мусора или мытье подъездов. Это инженерные сети, автоматика, приборы учета, лифты, газ, вентиляция и т.д. А еще это наблюдение за аварийными строительными конструкциями, включая проведение противоаварийных мероприятий. Можно представить, какой набор кадров должен быть в каждой управляющей организации. Ну а чтобы эти кадры сюда пришли, требуются соответствующие условия труда и высокая заработная плата. Пожалуй, здесь бы также обозначил, что управляющая компания в силу специфики своей работы не может состоять из 2 – 3 человек, как это часто встречается. Цель таких организаций – извлечение легкой прибыли и последующий уход с рынка. Поэтому они, как барьер для развития добросовестных «управдомов», должны быть изолированы от рынка управления многоквартирными домами.
Третье. Это перегруженность органов жилищного надзора. За последние годы полномочия жилищных инспекций регулярно расширяются. Сегодня сложно перечислить все, что должны контролировать жилищные инспектора. При каждом очередном расширении полномочий почему-то не рассматриваются вопросы, а имеются ли у региональных жилищных инспекций человеческие ресурсы, чтобы исполнять новые полномочия на должном уровне. Инспектор сегодня должен быть универсальным сотрудником, который лучше других специалистов разбирается в технических и юридических вопросах, в коммунальных расчетах, информационных системах, и многих других вопросах. На мой взгляд, нужна серьезная ревизия полномочий жилищных инспекций с учетом фактических возможностей данных органов.
Как сотруднику органа жилищного надзора, очень хотелось бы видеть, какие именно нововведения произойдут в сфере управления многоквартирными домами, и в особенно в части жилищных инспекций. Здесь я имею в виду те изменения в законодательстве, которые еще в 2024 году были анонсированы в Госдуме председателем комитета по строительству и ЖКХ С.А. Пахомовым.
Если вернуться к Вашим обязанностям, то какая часть работы Управления по разрешению обращений граждан лежит на Вас?
В первую очередь, это контроль сроков и полноты рассмотрения обращений граждан, согласование подготовленных инспекторами ответов. Исходя из характера жалоб, бывает, к рассмотрению обращений приходится подключать и другие подразделения нашего департамента (чаще всего строительный надзор или инспекторов в области обращения с животными), либо подключаться самому к разбору особо сложных ситуаций заявителей. Также провожу прием граждан и организаций.
Какие проблемы Вы бы выделили в направлении работы, связанном с рассмотрением жалоб? (неграмотность собственников, какая нагрузка на одного инспектора — возможно, в сравнении с другими регионами, необходимость соблюдения всяких лишних формальностей)
После введения 248-го федерального закона существенно возросло количество бюрократических процедур. Добавился этап предварительного рассмотрения жалоб – установление личности заявителей и проверка достоверности доводов обращения.
Достаточно большой объем заявлений поступает через органы государственной и муниципальной власти, прокуратуру или сервисы приема электронных сообщений. По каждому такому обращению приходится связываться с гражданином для подтверждения его личности.
С развитием системы ГИС ЖКХ и внедрением мобильного приложения «Госуслуги.Дом» у людей появились дополнительные возможности обращения в ГЖИ при неудовлетворённости результатом рассмотрения заявки в управляющей компании. Однако формат направления такой жалобы не обязывает гражданина уточнять, в чем именно он не согласен с ответом управляющей организации. Выяснение таких вопросов добавляет значительный объем работы инспекторам.
Отмечу также, что недостаточный уровень осведомленности граждан о своих жилищных правах и обязанностях также сказывается на результатах рассмотрения обращений. Бывает, люди обращаются в жилищную инспекцию с просьбой ускорить расселение ветхого жилья, разобраться в хозяйственной деятельности управляющих организаций или даже пересмотреть судебные решения. Часто встречаются ситуации, когда жители пишут заявления с просьбой перепроверить правильность начислений управляющих и ресурсоснабжающих организаций, т.к. расчетам исполнителей они не доверяют. Каких-то конкретных фактов нарушений в расчетах при этом в своих обращениях они не приводят.
Чтобы снизить количество подобных некорректных обращений, проводим разъяснительную работу с населением, зачастую через социальные сети. Также отмечаем, что управляющие организации, хоть и не все, внедряют на своем уровне контроль исполнения заявок своих жителей. Несомненно, такой внутренний контроль помогает снизить число жалоб в орган жилищного надзора.
В нашей работе с управляющими организациями мы всегда доносим мысль: штрафы не появляются из воздуха, это всегда результат нарушений, выявленных при проверках. Проверки – это следствие поступления жалоб граждан в Департамент или прокуратуру, а сами жалобы – результат некачественно рассмотренных заявок вашими же организациями. Наладьте работу с жителями, и количество претензий к вам со стороны контролеров резко уменьшится. Это правило хорошо работает, за последние несколько лет размер штрафных санкций на управляющие организации кратно снизился.
Читателей из числа собственников заинтересует, по какому принципу контролирующий орган выбирает меру реагирования в каждом конкретном случае (предостережение, предписание, штраф, иск в суд или просто совет собственнику самому судиться с управляющей организацией). Можете рассказать о правилах такого выбора?
В вопросе выбора способа реагирования по жалобе нет универсального рецепта. Как говорится, жалоба жалобе рознь.
Обращения граждан, как правило, рассматривают инспекторы самостоятельно, и в большинстве случаев способ реагирования выбирает именно инспектор. Поэтому практика в данном вопросе может различаться не только в разных регионах, но и даже среди сотрудников одной и той же инспекции. Тем не менее, есть общие правила, которых должны придерживаться все контролеры.
Федеральный закон 248-ФЗ поставил перед инспектором три варианта рассмотрения жалобы: через проведение контрольного (надзорного) мероприятия, с объявлением предостережения либо подготовка письменного ответа согласно 59-му федеральному закону, то есть без проверок и профилактических мероприятий.
Для назначения проверки жалоба должна содержать факты – описание допущенных нарушений прав обратившегося лица. Эти факты должны быть достоверными, то есть подтверждаться, например, копиями заявлений в управляющую организацию, квитанциями на оплату ЖКУ, фото- и видеоматериалами и т.д.
Следует иметь в виду, что при недостаточности информации о допущенных нарушениях, инспектор запрашивает дополнительные сведения у заявителя. Контролируемое лицо до назначения официальной проверки вправе не отвечать на запросы инспектора. Поэтому, если жалоба сформулирована общими фразами типа «управляющая компания плохо работает» или «совсем ничего не делает», большая вероятность, что проверка по такому обращению назначена не будет, если сам заявитель не уточнит, с чем именно связан его негатив.
Также нужно иметь в виду еще один момент. Закон о государственном контроле закрепил приоритет профилактики над проведением проверок, предписаниями и штрафами. Однако не секрет, что управляющие организации по-разному относятся к профилактической работе: кто-то прислушивается и исправляет недостатки в своей работе, кто-то игнорирует рекомендации, зная, что за ними штрафных санкций не последует. Поэтому и этот вопрос играет немаловажную роль при выборе между проверкой и предостережением.
Предписания выдаются в случае, если на дату завершения проверочного мероприятия остаются неустраненные нарушения, выявленные в ходе проверки.
Штраф назначается по правилам КоАП РФ, для этого тоже есть свои условия. Во-первых, нарушение должно подпадать под одну из статей об административной ответственности. Во-вторых, проверяются сроки давности привлечения к ответственности. И, конечно, есть региональные особенности. Мы, например, в положениях о контроле определили, что протокол не составляется, если до его составления управляющая компания устранила нарушения, они не являются грубыми, не причинили вреда охраняемым законом ценностям (жизни и здоровью граждан, их имуществу), и по таким нарушениям нет рецидива, то есть за 3 предшествующие года не выдавались предписания и не объявлялись предостережения по аналогичным нарушениям.
Что касается обращений в суд, здесь влияние оказывает много факторов. На мой взгляд, данная мера применяется в двух случаях: если вопрос в силу закона не может быть разрешен на уровне органа жилищного надзора (например, отмена решения общего собрания собственников), либо если инструменты реагирования со стороны жилищной инспекции исчерпаны (как правило, неоднократное неисполнение предписаний).
Какие рекомендации можете дать гражданам, чтобы они не получили в ответ то, что сочтут отпиской?
Есть два общих правила при подаче обращения в любой контролирующий орган.
Первое правило: подтвердить свою личность как заявителя. Заявление подается непосредственно в контрольно-надзорный орган с предъявлением документа, удостоверяющего личность заявителя. Также можно направить обращение в электронной форме с прохождением процедур идентификации и аутентификации личности (например, через личный кабинет гражданина в системе ГИС ЖКХ).
Второе правило: изложить в жалобе достоверные факты допущенных нарушений. Об этом рассказывалось в ответе на предыдущий вопрос.
Что можно порекомендовать гражданам, чтобы не получать отписки? Прежде всего отмечу, что отпиской нельзя считать любой ответ, который не устраивает заявителя, тем более если ответ подробно сформулирован со ссылками на нормы закона. Скорее всего, в понятие «отписка» вкладывается краткий формальный ответ, из которого видно, что по своей сути обращение детально не рассматривалось.
На этот счет у меня несколько советов.
Первое. Нужно понимать, с какими вопросами ГЖИ может разобраться, а с какими нет. Жилищная инспекция – это не аварийно-диспетчерская служба, которая распределяет заявки по управляющим компаниям. Управляющие организации не являются подведомственными ГЖИ структурами (есть такая категория граждан, которые направляют заявки в свою УК, а копию – в жилищную инспекцию для контроля исполнения). И конечно, не в ведении органа жилищного надзора решение вопросов по срокам расселения ветхого жилья. Вопросы органа жилищного надзора ограничены предметом государственного жилищного надзора и лицензионного контроля, которые подробно определены законом.
Второе. Перед подачей заявления в жилищную инспекцию следует определиться с желаемым результатом рассмотрения, отталкиваясь от которого нужно четко сформулировать доводы своей жалобы. Заранее поставьте перед собой вопрос: «Что я могу привести в качестве доказательства своих доводов»? Эти доказательства не забудьте отразить в заявлении, либо если это документы – приложить их в качестве копий. Формальные обращения без указания конкретных доводов, скорее всего, будут безрезультатны.
И третье. Укажите в заявлении свои контакты для связи с инспектором (телефон, адрес электронной почты). Для назначения проверки или принятия инспектором решения может недоставать каких-либо сведений или документов, и здесь ваша помощь будет очень кстати.
Прежде жалоб, наверное, собственникам стоит наладить взаимодействие с УО. Какие ошибки, по Вашим наблюдениям, чаще всего допускают жители во взаимодействии со своими управляющими организациями?
Немаловажный момент, на который мы обращаем внимание жителей, это взаимодействие со своей управляющей организацией.
Плата за содержание жилого помещения – это не налог, который нужно платить просто по факту проживания в многоквартирном доме. Плата за содержание жилого помещения – это заказ услуг управляющей организации. А в любых правоотношениях заказчик вправе контролировать и объем, и качество полученной услуги.
Именно на собственниках жилья на правах заказчика лежит первичный уровень контроля за работой управляющей организации. К сожалению, сегодня многие пытаются переложить этот первичный контроль на жилищную инспекцию. Такой подход в корне неправильный.
Кто, как не жители дома осведомлены о соблюдении графика уборки подъездов, своевременности вывоза ТКО или наличии гололеда на тротуаре? И, естественно, именно жители дома наделены правом требовать выполнение договорных обязательств управляющей организации в полном объеме. Государство сегодня создало достаточно прозрачный механизм – это система ГИС ЖКХ и мобильное приложение «Госуслуги.Дом», посредством которых можно без особых затруднений направлять заявки и претензии в свои управляющие организации. Если же управляющая организация игнорирует законные требования жителей, тут к ситуации должны подключаться органы государственного жилищного надзора.
На мой взгляд, сегодня перед государством и обществом стоит задача вывести собственников и управляющие организации с условного боксерского ринга, где они выступают как две противоборствующие стороны, и направить их в русло взаимовыгодных отношений заказчика и исполнителя. Видеть в управляющей организации врага – это и есть ошибка собственников, как и для управляющих организаций некорректно воспринимать своих жильцов исключительно в негативном ключе.
Редакция ЖКХ Ньюс благодарит Сергея Александровича за интервью, интересный взгляд на отрасль и полезные советы, которыми он поделился с нашими читателями.
Предыдущие интервью серии «ЖКХ изнутри»:
➜ ЖКХ изнутри. Руководитель Союза управляющих организаций: взгляд на отрасль
➜ ЖКХ изнутри. Генеральный директор УО: взгляд на отрасль
➜ Дворник: взгляд на профессию
➜ Техник-смотритель: взгляд на профессию
➜ Учредитель УО – взгляд на отрасль
➜ Управляющий жилого комплекса: взгляд на профессию
➜ Специалист УК: взгляд на профессию
➜ Управляющий ТСН: взгляд на профессию
➜ Член правления ЖСК: взгляд на работу
➜ ЖКХ изнутри. Начальник отдела организации обеспечения коммунальными ресурсами: взгляд на работу
➜ ЖКХ изнутри. Председатель правления ТСЖ: взгляд на работу