Шестой кассационный суд общей юрисдикции решал, может ли собственник, не являющийся членом ТСН, заключить с ним договор о содержании общего имущества МКД на условиях, которые отличаются от условий договора для других собственников (дело № 88 – 9689/2021).
Собственник квартиры, который не был членом ТСН «Уют» из г. Ижевска, получил от Товарищества проект договора управления МКД. По условиям этого договора собственник обязан участвовать в содержании и ремонте общего имущества.
В проекте не была указана дата, не проставлен номер. Некоторые пункты проекта договора ущемляли интересы собственника жилого помещения, который не был членом ТСН. Отдельные пункты вообще противоречили закону.
Собственник направил ответчику протокол разногласий к договору. Ответчик протокол отклонил.
Тогда собственник обратился в суд и потребовал урегулировать разногласия при заключении договора и утвердить отдельные положения в предложенной им редакции.
Октябрьский районный суд г. Ижевска Удмуртской Республики отказал в удовлетворении требований:
• проект договора управления должен утверждаться общим собранием собственников;
• договор управления в редакции истца не утверждён общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме;
• на рассмотрение суда поставлен вопрос не о рассмотрении разногласий при заключении договора, а об утверждении договора в иной редакции, что не предусмотрено ст. 446 ГК РФ;
• нарушение прав истца не установлено.
Апелляционная инстанция с решением не согласилась и удовлетворила иск частично.
Суд решил, что вопреки выводам районного суда:
• договор между сторонами спора не является договором управления многоквартирным домом, который предусмотрен Жилищным кодексом РФ (ст. 162);
• суд неправильно применил нормы материального права и ошибся в определении правовой природы и предмета данного договора. Наименование договора не является исключительным признаком, определяющим его природу и предмет;
• природа и предмет спорного договора — содержание и ремонт общего имущества, предоставление коммунальных услуг, что не было учтено судом первой инстанции при рассмотрении спора.
Суд решил включить в договор некоторые пункты в редакции, которую предложил истец. Однако отказал во включении в договор следующих условий:
«4.1.1. При расчёте тарифа на содержание общего имущества для собственников помещений, не являющихся членами ТСН, учитываются затраты на работы, указанные в Постановлении Правительства РФ N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и порядке их оказания и выполнения». При условии выполнения Исполнителем всех работ и услуг, указанных в Постановлении № 290, тариф на содержание общего имущества не должен превышать тариф, утверждённый Администрацией г. Ижевска. Виды работ и услуг могут отличаться от работ и услуг, указанных в Постановлении № 290, при условии, что они приняты на общем собрании собственников помещения дома.
4.1.2 На момент заключения договора, при неполном наборе работ и услуг по общему списку минимального перечня и на основании сметы доходов и расходов на 2019 – 2020 тариф на содержание общего имущества составляет 14 рублей 20 копеек.
4.1.3 Тариф на текущий ремонт, направленный на восстановление нормативного технического состояния (по решению общего собрания собственников многоквартирного дома), в случае принятия такого решения на общем собрании собственников многоквартирного дома».
Истца такое решение не устроило и он обжаловал апелляционное определение.
Шестой кассационный суд общей юрисдикции признал законность решения апелляционной инстанции и подчеркнул, что предложенные истцом условия в пунктах 4.1.1, 4.1.2, 4.1.3 договора направлены на то, чтобы через суд установить порядок определения услуг и работ, их стоимости, разделить перечень работ и услуг, которые оплачивают члены ТСН и собственники, которые членами товарищества не являются.
Кассационная инстанция указала, что при избранном способе управления МКД (ТСН) размер обязательных платежей и взносов на содержание общего имущества определяют органы управления товарищества. Оплата не может быть различной для каждого из таких собственников в зависимости от условий заключённого им с ТСН договора о содержании и ремонте общего имущества и о предоставлении коммунальных услуг.
✔ От чего зависит законность дополнительных взносов для не членов ТСЖ?
✔ Отсутствие договора с ТСЖ не освобождает от оплаты
✔ Нужно ли ТСЖ заключать договоры с собственниками помещений?
✔ Обязан ли собственник оплачивать видеонаблюдение, если он не является членом ТСЖ
✔ Утверждение размера платы в ТСЖ: судебная практика