Нижегородское ТСЖ «Проспект» обратилось в суд за взысканием задолженности с собственника нежилого помещения. Долг за содержание общего имущества и капремонт составил 2,8 млн р. (за три года).
Опубликовано 06.06.2024. Обновлено 02.12.2024.
Однако суды двух инстанций решили, что собственник ничего не должен товариществу. В 2015 году между ТСЖ и собственником заключен договор, в котором указана площадь помещения и размер платы. Собственник оплачивает то, что указано в договоре управления, а более ничего не должен.
Решения общих собраний об утверждении новых размеров платы не изменяет условия договора управления. Правовое обоснование такого “подхода” – ч. 6 ст. ст.155 ЖК РФ: не являющиеся членами товарищества собственники вносят плату за содержание в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ.
Только Арбитражный суд Московского округа внял доводам товарищества и направил спор на новое рассмотрение (дело № А40 – 147131/2023).
При избранном способе управления многоквартирным домом размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников жилых и нежилых помещений определяется органами управления товарищества собственников жилья. Из материалов дела следует, что собственники на общих собраниях утверждали тариф на содержание и ремонт общего имущества для жилых и нежилых помещений в спорный период.
Однако суды первой и апелляционной инстанций эти доводы и документы не исследовали.
Кроме того, суды отклонили доводы истца о необходимости расчета взносов на капитальный ремонт исходя из всей площади принадлежащих ответчику помещений, однако не объяснили почему (в договоре для расчета платы за капремонт указана площадь 148,5 кв.м. вместо 3288,45 кв.м).
«Установление в договоре иной площади, значительно меньше площади, подтвержденной документально, ничем не обусловленное снижение расходов одного из собственников по несению расходов на содержание общего имущества и уплате взносов на капитальный ремонт, нарушает права иных собственников, не соответствует обозначенным задачам создания благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества».
При новом рассмотрении дела арбитражный суд отметил: в предмет доказывания по спору входят виды оказанных услуг, их объем и тарифы, правильность применения расчета задолженности. Однако ТСЖ не доказало, что оказывает услуги собственникам на основе утвержденного перечня работ и услуг в соответствии с тарифами, установленными сметой расходов на соответствующий год.
В частности, на общих собраниях собственники утвердили отчеты об исполнении смет за 2020 – 2021 гг., а также сметы на 2021 – 2022 гг. Однако сами сметы доходов и расходов на содержание общего имущества в спорный период ТСЖ не представило. Отчеты о финансово-хозяйственной деятельности за 2020 — 2023 гг. не позволяют проверить применяемый при расчете исковых требований тариф. Также суд отметил, что при определении кворума на собраниях 2021 – 2022 гг. учитывалась только площадь жилых помещений.
Что касается капремонта:
— нежилые помещения ответчика общей площадью 3 194,3 кв. м не относятся к имуществу МКД, следовательно, в отношении них и не возникает обязанность по уплате взносов на капремонт;
— ответчик заключил договоры с РСО и самостоятельно несет расходы по обслуживанию своих помещений, в том числе их текущему и капитальному ремонту;
— в данном случае при расчетах учитывается именно площадь 148,5 кв. м, как и указано в договоре с ТСЖ.
В итоге суд подсчитал, что задолженность ответчика составляет всего 2050 рублей (по взносам на капремонт).
➜ Больше материалов про взыскание задолженности по оплате ЖКУ
