Собственники обращаются в суд с исками об оспаривании решений общих собраний членов товарищества, на которых утвержден размер платы за содержание жилья, и чаще всего проигрывают. Они неправильно понимают компетенцию общего собрания членов и собрания собственников или забывают о сроке исковой давности. Однако иногда и ТСЖ нарушают порядок установления размера платы, что приводит к перерасчетам.
Опубликовано 09.03.2021. Обновлено 05.03.2024
ТСЖ из Краснодара обязали пересчитать плату за содержание жилья за 3 года по ставке 7‑летней давности
В 2015 году ТСЖ «Легенда» на основании решения ОСС приступило к управлению МКД. Тогда же была установлена плата за содержание и текущий ремонт в МКД в размере 15,38 р./кв.м.
В последующие годы ТСЖ ни разу не выносило на утверждение ОСЧ годовых смет доходов и расходов товарищества и размера платы за содержание общего имущества. Однако же плата повысилась до 21,84 р./кв.м. Как и на каком основании – неясно. Единственное обоснование изменения размера платы содержалось в решении ОСЧ от 2018 года и звучало так: «корректировать оплату за содержание общего имущества пропорционально и в срок с изменением стоимости коммунальных ресурсов».
В 2021 году «тарифообразованием» в ТСЖ заинтересовалась ГЖИ. Причина – жалобы жителей. По результатам документарной проверки за последние 3 года инспекторы выявили следующее:
- Предъявляемая в платежках жителям плата за содержание и ремонт в размере 21,84 р./кв.м., а также сметы доходов и расходов товарищества не утверждались на ОСЧ, что нарушает п. 4 ч. 2 ст. 145, ч. 8 ст. 156 ЖК РФ, п. 33 Правил содержания общего имущества № 491.
- Плата за лифт (76,33 р./чел.), домофон (30 рублей с квартиры), единоразовый сбор за замену окон (15 р./кв.м.) не утверждены на общем собрании членов ТСЖ «Легенда». Есть только протокол ОСЧ от 2021 года с решением о выставлении «отдельного целевого сбора на замену окон». При этом в протоколе не установлены ни порядок расчета стоимости этой услуги, ни источник ее финансирования.
- Расчет платы за обращение с ТКО произведен с нарушением п. 148(30) Правил предоставления коммунальных услуг № 354 (здесь ТСЖ «недосчитало» плату).
В итоге ГЖИ выдала предписание:
- Произвести перерасчет платы за содержание и ремонт за последние 3 года по ставке, утвержденной ОСЧ еще в 2015 году – 15,38 р./кв.м.
- Полностью снять начисления за лифт, домофон и замену окон.
- Привести расчет платы за обращение с ТКО в соответствие с п. 148(30) Правил предоставления коммунальных услуг № 354. При этом доначисления по обращению с ТКО за предшествующие периоды ГЖИ не потребовала (ухудшение положения плательщиков ЖКУ недопустимо).
ТСЖ оспорило предписание жилинспекции в суде, но безуспешно (постановление Пятнадцатого ААС по делу № А32 – 31206/2023).
Суды двух инстанций исходили из следующего:
- Размер платы за содержание и ремонт определяется органами управления товарищества на основе утвержденной сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
- ТСЖ не представило сметы за проверяемый период, на основании которых утверждена плата в размере 21,84 руб./кв.м.
- Включение в квитанции платы за дополнительные услуги правомерно только в том случае, если ОСЧ принимало соответствующие решения.
В Пермском крае члены ТСЖ пытались оспорить решение собрания об утверждении сметы ТСЖ «Урал Вест Дом»
Истцам не нравилось следующее:
- Смета утверждена на 2 года, а не на один.
- Общему собранию членов ТСЖ не были представлены план текущего ремонта, материалы в виде расчетов и обоснования финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ по текущему ремонту, в том числе с учетом ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение видов работ.
- Смета не содержит расчета и обоснования размера платы за содержание жилого помещения с тарифом 17,30 руб./кв. м и с тарифом 4,32 руб./кв. м по текущему ремонту, нет детализации размера платы, нет указания расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и периодичности их выполнения.
- Несмотря на экономию по исполнению сметы за 2020 г., смета по содержанию на 2021 – 2022 г. в целом увеличена.
Три судебные инстанции поддержали ТСЖ: решение принято в пределах компетенции собрания членов товарищества и необходимым числом голосов (определение Седьмого КСОЮ № 88 – 3793/2023).
По поводу обоснованности сметы и размера платы суды отметили:
- согласно заключению ревизионной комиссии по результатам проверки финансовой отчетности ТСЖ «Урал Вест Дом» за 2019 г. у ТСЖ имелся перерасход как по содержанию МКД, так и по статье текущий ремонт, поэтому установление тарифов за содержание жилого помещения имело соответствующее обоснование;
- установленные оспариваемым собранием тарифы меньше, чем установленные Постановлением администрации г. Перми на тот же период.
Именно истцы должны были доказать, что размер платы существенно завышен, но не сделали этого.
В Ленинградской области суд оказался признавать недействительным решение членов ТСЖ «32» об утверждении размера платы за прошлые периоды
Собрание было в 2021 году, в повестку включены вопросы «утверждение годового плана содержание и ремонта общего имущества многоквартирного на 2020, 2021 годы» и «утверждение тарифа на 2019, 2020, 2021 годы».
Суды отклонили доводы истца о том, что установление общим собранием членов ТСЖ тарифов и утверждение сметы за прошедший период нарушает закон (определение Третьего КСОЮ № 88 – 6563/2023).
Они сослались на правовую позицию Конституционного Суда РФ в Определении от 20 марта 2014 года № 563 – 0, согласно которой положения части 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, не содержащие запрета на установление размера платы за прошлое время, не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявителей, так как отвечают общим интересам собственников помещений в многоквартирном доме, направлены на поддержание общего имущества в таком доме в состоянии, соответствующем санитарным и техническим требованиям, предусматривают определение размера платы в том числе с учетом уже понесенных управляющей организацией расходов.
В Хабаровском крае ТСЖ вынесло на утверждение два размера платы
Несколько собственников оспаривали решения собрания членов ТСЖ «Луч».
На голосование были поставлены вопросы об утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт и об утверждении сметы расходов на 2020 – 2021 гг.
При этом в вопросе № 13 предложен размер платы (тариф) за содержание и текущий ремонт – 41,77 руб. за 1 кв. м, а вопросе № 14 – размер платы за содержание и текущий ремонт – 40,00 руб. за 1 кв. м.
Соответственно в вопросах № 15 и № 16 предложены разные сметы расходов исходя из обоих вариантов размера платы.
Первые две инстанции отнеслись к этому спокойно, однако кассационный суд направил дело на новое рассмотрение:
- В ходе голосования значительное количество участников отдали свой голос за утверждение обоих указанных тарифов и обеих смет, хотя предложенные решения являлись взаимоисключающими.
- Как следствие, в протоколе общего собрания членов ТСЖ было отражено, что за тариф 41,77 руб. за 1 кв. м отдано 45,56% голосов, а за тариф 40,00 руб. за 1 кв. м – 52,31% голосов, то есть всего по указанному вопросу за принятие того или иного тарифа отдано 97,87% голосов, в то время как в собрании принимало участие только 74% голосов.
- Суды не учли, что принятие решений об утверждении платы за содержание и текущий ремонт и об утверждении соответствующей сметы доходов и расходов допускалось только на основании волеизъявления участников собрания, и в случае невозможности установления такого волеизъявления эти решения не могли считаться принятыми.
- Указание в протоколе собрания членов ТСЖ на то, что все названные решения являются принятыми, нельзя признать законным, так как эти решения носят взаимоисключающий характер и препятствуют взиманию с членов ТСЖ платы, установленной в предусмотренном законом порядке.
- Последующее взимание платежей исходя из наиболее низкого размера платы за содержание и текущий ремонт без учета выраженного членами ТСЖ волеизъявления и в отсутствие надлежаще принятого решения, не может свидетельствовать о законности оспариваемого решения, а также о том, что права истцов не нарушены, поскольку истцы вправе рассчитывать на утверждение тарифа в установленном законом порядке.
«Кроме того, утверждение более низкого тарифа не соответствует позиции тех членов ТСЖ, которые считают правильным установление более высокого тарифа исходя из себестоимости услуг, при этом соотношение таких голосов с общим количеством голосов в данном случае не было определено, и оснований говорить о том, что таких голосов было меньшинство, не имелось» (Определение Девятого КСОЮ № 88 – 4850/2023).
В Рязанской области член ТСН «Мещера» успешно оспорил утверждение сметы
На собрании было принято несколько решений, в том числе утверждение сметы и размера платы, а также изменений в Устав товарищества.
Суд признал недействительным решение, указанное в протоколе собрания:
«Утверждение сметы доходов и расходов на ДД.ММ.ГГГГ г.г. и взносов за содержание помещений (тариф для домов с лифтами <…>., без лифта <…>., для кладовок – <…>.)».
Причина: в уведомлении о проведении общего собрания был указана несколько другая формулировка, а именно: «Утверждение сметы доходов и расходов и взносов за содержание помещений (тариф)». Тот же вопрос повестки дня приведен в бюллетенях для голосования при проведении спорного собрания (Определение Второго КСОЮ № 88 – 13175/2023).
Можно ли утвердить размер платы на содержание общего имущества в составе сметы доходов и расходов ТСЖ
Ежегодно ТСЖ «Малаховский» (г. Екатеринбург) утверждало на ОСЧ смету доходов и расходов товарищества. При этом доходная часть сметы определялась на основе предлагаемой ставки платы на содержание общего имущества на текущий год. Члены ТСЖ голосовали за смету в целом. В повестке собрания не значился самостоятельный вопрос об утверждении размера обязательных платежей и взносов.
Фактически тариф на содержание общего имущества утверждался ОСЧ в составе сметы. Это не вызывало нареканий до тех пор, пока собственник нежилого помещения не оспорил очередное решение ОСЧ об утверждении сметы.
Истец указал следующее. Вопрос об установлении тарифа на содержание общего имущества на 2022 году в повестке собрания не значится, решения по нему не принималось. Утвердить смету – еще не значит утвердить тариф, даже если он и обозначен в смете. Тем не менее ТСЖ выставляет собственникам плату на содержание общего имущества исходя из нового тарифа 34,51 р./кв.м. Смета на 2022 год утверждена в июне 2022 года. На ее основании размер платы на содержание общего имущества ретроспективно изменен с 1 января 2022 года. Это противоречит закону.
Суды трех инстанций согласились с этими доводами (определение 7 КСОЮ по делу № 88 – 2467/2024):
— Формулировки вопросов повестки дня должны отражать суть обсуждаемых на собрании вопросов и исключать возможность их неоднозначного толкования (п. 16, 17 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных приказом Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр).
— Фактически вопрос об установлении размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ являлся частью вопроса утверждения сметы, но с самостоятельной формулировкой на повестку дня не выносился, голосование по нему не проводилось.
— Поскольку вопросы утверждения сметы и размера платы на содержание общего имущества не включены должным образом в повестку дня, решения по ним ничтожны (п. 1 ст. 181.5 ГК РФ).
— Решение ОСЧ об утверждении сметы ничтожно в полном объеме, поскольку невозможно признать его ничтожным лишь в части. Кроме того, без доходной части (которая определена на базе «нелегального» тарифа) смета доходов и расходов утрачивает свою сущность как таковая.
— В отличие от оспоримого, ничтожное решение исправить нельзя. Поэтому последующее утверждение (на ОСЧ в 2023 году) отдельными вопросами повестки сметы и размера платы на содержание жилья на 2022 год, не имеют правового значения для разрешения спора (п. 2 ст. 181.4 ГК РФ, п. 108 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).
При этом суды не рассматривали по существу доводы истца о неправомерном распространении тарифа на прошлый период (с 1 января 2022 года), указав, что это не требуется с учетом ничтожности решения ОСЧ.
Многие собственники ошибочно считают, что размер платы должен утверждаться на собрании собственников
Однако суд вынужден их разочаровать. Приведем несколько примеров.
Жильцы оспорили решение годового отчетного собрания членов ТСН из Воронежа. На этом собрании был утвержден размер платы за содержание и текущий ремонт жилья, техническое обслуживание и текущий ремонт лифтов. В собрании участвовали члены товарищества с 56% голосов от общего числа голосов членов ТСН.
Собственники и суды двух инстанции посчитали, что принятие решения о текущем ремонте общего имущества и установление размера платы относится к исключительной компетенции собрания собственников, а не только членов ТСН. Суды пришли к выводу, что процедура собрания была нарушена, а кворум отсутствовал, так как участвовавшие в голосовании члены ТСН обладали всего 29% голосов от общего количества голосов собственников в доме. Решение общего собрания членов признали недействительным.
Кассационная инстанция это решение отменила: размер обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для всех собственников независимо от членства в товариществе, определяется органами управления ТСЖ на основе утвержденной этими органами сметы доходов и расходов на содержание общедомового имущества на соответствующий год (п. 33 Правил содержания общего имущества № 491).
Суд пришёл к выводу, что при избранном способе управления домом товариществом собственников недвижимости размер обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, определяется органами управления ТСН, к которым в силу ч. 1 ст. 145 ЖК РФ относится общее собрание членов товарищества. Дело было направлено на новое рассмотрение, при котором Воронежский областной суд отказал в иске (определение Первого КСОЮ № 88 – 6682/2020).
Собственники из Реутова оспаривали решения шести общих собраний в доме, который находился под управлением ТСН. Решения касались утверждения размеров платы, целевых платежей, утверждения сметы на капремонт. При этом все они были приняты в 2012 – 2015 года.
ТСН в суде заявило о пропуске срока исковой давности, и суд отказал в удовлетворении требований. Другие доводы собственников суды также отклонили:
«Доводы о том, что правление ТСЖ не вправе было инициировать собрания, основаны на неправильном толковании норм материального права, поскольку согласно пункту 8 статьи 148 ЖК РФ в обязанности правления ТСЖ входят созыв и проведение общего собрания членов товарищества.
Довод об отсутствии оснований для применения срока исковой давности суд во внимание не принимает. Истцам было известно о принятых общим собранием решениях, поскольку они регулярно получали счета-извещения о начисленной плате и применяемых измененных тарифах за содержание жилого помещения и имели возможность обратиться в правление товарищества для выяснения обстоятельств изменения тарифов, включения или исключения отдельных строк в счета-извещения» (определение Первого КСОЮ № 88 – 9011/2020).
Житель из Тольятти обратился в суд с иском о признании недействительным общего собрания членов ТСЖ.
Обоснование иска было стандартным: истец не получил бюллетень, не был уведомлен о голосовании, на собрании не было кворума, решения приняты по вопросам, не относящимся к компетенции собрания членов ТСЖ. Особенно не понравились истцу вопросы об установлении размера обязательного платежа по статье «содержание», о текущем ремонте общего имущества и об установлении размера обязательного платежа по статье «текущий ремонт», а также о согласовании Плана работ по текущему ремонту. Собственник считал, что эти вопросы должно решать общее собрание собственников, а не членов ТСЖ.
Суды отказали собственнику. Факт уведомления о собрании подтверждался показаниями свидетелей, порядок уведомления, предусмотренный в уставе, был соблюден. Истец присутствовал на очной части собрания и даже расписался об этом в документах:
«Разрешая спор и отказывая истцу в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцу было известно о проводимом собрании, она принимала участие в очном обсуждении вопросов, что подтверждается ее подписью в листе регистрации, в связи с чем пришел к обоснованному выводу о том, что отсутствуют основания для признания недействительным очередного общего собрания членов ТСЖ и решений, принятых на нем. Материалы дела содержат данные о наличии необходимого кворума, решение принято в рамках компетенции общего собрания членов ТСЖ, по установленной повестке собрания» (определение Шестого КСОЮ № 88 – 11563/2020).
Должник обратился с иском к ТСЖ из Хабаровска, считая, что решение об утверждении членских взносов было принято без надлежащего уведомления всех членов товарищества, в связи с чем не влечет правовые последствия и не может быть основанием взыскания задолженности.
Товарищество заявило о пропуске срока для обращения в суд, поскольку, получая с января 2016 года квитанции с указанием размера взносов, истец не мог не знать о состоявшемся в 2015 году решении общего собрания.
Суд с этим согласился:
«истцу с 2016 года ежемесячно направлялись квитанции, в которых имелось указание на установленные оспариваемым собранием членские взносы, приняв во внимание, что ранее истец являлся председателем правления товарищества, учитывая отсутствие доказательств уважительности причин пропуска срока для обращения в суд, суд пришел к правильному выводу о том, что предусмотренный ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, п. 5 ст. 181.4 ГК РФ шестимесячный срок для обращения в суд истцом пропущен» (определение Девятого КСОЮ № 88 – 8156/2020).
Собственник из Москвы пытался оспорить решение общего собрания членов ТСЖ «Дом на Трубецкой» об утверждении ставки за содержание и текущий ремонт. Истец ошибочно думал, что утверждать размер платы надо было на собрании собственников.
Решение суда ожидаемое – в иске отказать:
«Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку в доме создано ТСЖ, утверждение на общем собрании членов ТСЖ ставки на содержание и текущий ремонт и сметы доходов-расходов является правомерным, соответствует нормам ЖК РФ и иным нормативным актам» (апелляционное определение Московского городского суда по делу № 33 – 22561/2020).
А вот в Новосибирске само ТСЖ вынесло вопрос об установлении размера платы на собрание собственников. Суд признал ничтожными решения ОСС о размере платы за содержание общего имущества, а также об «автоматическом» членстве в ТСЖ.
ТСН «ТСЖ на Медкадрах» (Новосибирск) все вопросы относительно деятельности товарищества решало на ОСС, а не ОСЧ. Общие собрания членов ТСЖ не проводились. Товарищество считало собрания собственников равнозначными собраниям членов ТСЖ, основываясь на том, что членство в ТСЖ возникает «автоматически» при приобретении помещения в МКД. В реестре членов ТСЖ значились все собственники помещений, хотя заявлений о вступлении в члены товарищества они не писали.
По инициативе председателя правления «ТСЖ на Медкадрах» состоялось ОСС, на котором:
- утвердили четыре отдельных перечня общего имущества МКД:
1) для собственников квартир, парковочных мест подземной автопарковки и овощных кладовок в цокольном этаже;
2) для собственников квартир;
3) для собственников парковочных мест;
4) для собственников овощных кладовок;
- установили размеры платы за содержание общего имущества для собственников квартир (23,96 р./кв.м.), для собственников кладовок (2 р./кв.м.), на текущий ремонт для всех собственников квартир, парковочных мест и кладовок (2 р./кв.м.);
- закрепили в уставе положение о членстве в ТСН: «Всякий собственник данного МКД автоматически становится членом ТСН после приобретения права собственности в МКД»;
- избрали членов и председателя правления ТСН.
Принятые по этим вопросам решения собственник квартиры В. оспорил в суде, указав:
- Общее имущество в МКД нельзя разделить между собственниками жилья, кладовок и парковки, это запрещено законом (п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).
- Вместо раздела общего имущества в МКД, следовало распределить работы по его содержанию между различными категориями собственников. Для этого необходима смета, а она не составлялась. Утвержденные размеры платы на содержание и текущий ремонт не обоснованы расчетами. Неясно, какие работы планирует выполнять ТСЖ, необходимы и достаточны ли они.
- Собственники парковочных мест и кладовок, наравне с собственниками квартир, должны участвовать в расходах на управление МКД, содержание придомовой территории. Но в рамках утвержденных тарифов бремя этих расходов целиком ложится на собственников квартир.
- Избрание членов и председателя правления ТСН не относится к компетенции ОСС. При этом в протоколе ОСС не указано, являются ли голосовавшие собственники членами ТСН.
Суд первой инстанции посчитал, что оспариваемые В. решения ОСС не противоречат закону и уставу товарищества. Но апелляционный и кассационный суды признали решения ОСС ничтожными (определение 8 КСОЮ по делу № 88 – 1819/2024):
- Членство в товариществе возникает на основании заявления собственника, а не «автоматически» при приобретении помещения в МКД (ст. 143 ЖК РФ).
- Избрание правления ТСН относится к компетенции ОСЧ, а не ОСС (п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). В бюллетенях для голосования нет сведений о членстве собственников в ТСЖ. Реестр членов ТСЖ при отсутствии соответствующих заявлений собственников не может подтверждать их членство в ТСЖ.
- Состав общего имущества собственников помещений в МКД регламентирован ст. 36 ЖК РФ, п. 2, 5 – 7 Правил содержания общего имущества № 491. Решения ОСС об утверждении перечней общего имущества собственников квартир, кладовок и парковочных мест не относятся к компетенции ОСС и противоречат федеральному законодательству.
- Утверждение размера платы за содержание и ремонт относится к компетенции ОСЧ, а не ОСС. Кроме того, предложенные размеры экономически не обоснованы ни сметой, ни расчетом, что недопустимо (п. 1 ст. 156 ЖК РФ, постановление КС РФ от 19.01.2018 № 5‑П, п. 14, 16 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).
Авторы: Елена Шоломова и Антонина Юдина – для Telegram-канала «ТСЖ (ТСН) – судебная практика»