В домах, где создано ТСЖ (ТСН) периодически возникают вопросы, какие решения можно принять только на собрании собственников, а для каких достаточно собрания членов товарищества.
Общее собрание собственников – главный орган управления в доме. Оно может решать вопросы, перечисленные в статье 44 Жилищного кодекса РФ и разбросанные по другим нормам.
Перечень этих вопросов и количество голосов по ним можно посмотреть в материале «Голоса на общем собрании собственников: сколько нужно?».
Общее собрание членов товарищества – высший орган управления самого товарищества как юридического лица. Основной список вопросов для такого собрания содержится в статье 145 Жилищного кодекса РФ (ссылка на типовые вопросы повестки собрания членов – в конце материала).
Смешение компетенций
Общее собрание собственников хоть и главный орган управления в доме, однако не должно решать вопросы, которые относятся к компетенции собрания членов, например, вносить изменения в устав товарищества.
ТСЖ нормально существует, если в нем состоят собственники с более чем 50% голосов по всему дому. Теоретически возможна ситуация, когда собственники-не-члены созвали собрание собственников и большинством голосов приняли изменения в устав товарищества, проигнорировав мнение большинства членов ТСЖ. В таком случае получается, что не-члены действующей организации принимают решения относительно ее главного документа и указывают, что и как в этой организации будет регламентироваться.
На подобные случаи – когда собрание принимает решения не в своей компетенции – Гражданский кодекс РФ предусмотрел, что такие решения считаются ничтожными, то есть недействительными вне зависимости от того, признаны ли они таковыми судом (п. 3 ст. 181.5 ГК РФ).
На практике возникают ситуации, когда без суда не разобраться:
- на собрании собственников принимают решения, которые относятся к компетенции собрания членов,
- на собрании членов принимают решения, которые относятся или могут быть отнесены к компетенции собрания собственников,
- проводятся совмещенные собрания,
- рассматриваются вопросы, которые Жилищный кодекс как будто относит к компетенции того и другого собрания,
- собрание членов ТСЖ утверждает размер платы за содержание, но собственникам это не нравится.
Рассмотрим примеры, чтобы обратить внимание на проблемные места и предложить некоторые рекомендации по снижению рисков.
Важно! Если в вашем ТСЖ вопросы решаются как-то по-своему (о капремонте решают на собрании членов, а смету утверждают на собрании собственников и т.д.), при этом никто не жалуется, не идёт в суд, всё прекрасно работает, собственники и жилищная инспекция довольны, – поступайте так, как считаете нужным, можете не ориентироваться на примеры ниже, а также не стоит возмущаться, что у вас «по-другому». Материал написан в первую очередь для того, чтобы подсветить потенциально проблемные моменты для тех, кто только создал товарищество или приступил к руководству.
На собрании собственников приняли решения, которые относятся к компетенции собрания членов
Пример, о котором уже писали на сайте ЖКХ Ньюс: в Екатеринбурге собрание собственников утвердило размер вознаграждения членам правления ТСЖ – 25 000 рублей в месяц. Когда один из членов правления решил обратиться в суд за взысканием причитающихся ему сумм, он получил отказ в двух инстанциях. Суды написали, что утверждение вознаграждения – компетенция собрания членов, а то, что решения собрания собственников не оспорены, не говорит о законности вознаграждения.
Кто-то умудряется на собрание членов вынести вопрос об обеспечении беспрепятственного доступа на придомовую территорию пешим путем и на автотранспорте – апелляционное определение Свердловского областного суда по делу № 33 – 14006/2020 – решение собрания было признано ничтожным.
Выбор правления, председателя правления при создании товарищества в одном доме – более частая проблема.
Выбор этих лиц отнесен жилищным законодательством к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (п. 3 ч. 2 ст. 145, ч. 3 ст. 147 Жилищного кодекса РФ). В уставе ТСЖ определяется, что председатель правления избирается либо правлением, либо общим собранием членов ТСЖ.
Однако чтобы зарегистрировать товарищество как юрлицо, ему нужен руководитель, а председатель правления должен выбираться из членов правления.
В разных регионах к этой проблеме относятся противоречиво:
- одни инспекции отказывают во внесении изменений в реестр лицензий, используя подвод ничтожности принятых решений о выборе председателя.
Наглядный пример – история с ГЖИ Ивановской области, которая отказалась внести изменения в реестр лицензий и прошла три инстанции в споре с товариществом. Суды встали на сторону ТСН.
Также на свою инспекцию жаловались читатели из Московской области. - вторые инспекции скромно указывают, что это нарушение, но вносят изменения в реестр лицензий, так как ничтожность одного решения не влияет на действительность решений о создании товарищества и утверждении его устава (встречалось в Красноярском крае);
- в других регионах у инициатора могут быть проблемы с регистрацией товарищества в налоговой, если на собрании они не выберут правление и из него – руководителя товарищества (писали читатели из Москвы).
В данном случае стоит еще до создания товарищества узнать позиции местного органа жилищного надзора и налоговой инспекции.
Бывают ситуации, что ТСЖ уже создано, руководство выбрано и работает.
Тут кто-то из собственников решает взять власть в свои руки и, не сильно вдаваясь в тонкости жилищного законодательства, проводит собрание собственников по выбору нового правления и его председателя, прекращению полномочий ранее действовавших органов.
В таком случае суд или решит, что компетенция собрания нарушена и признает решения ничтожными (например, апелляционное определение Мосгорсуда № 33 – 21107/2020), либо – если повезёт – пересчитает голоса по реестру членов ТСЖ, вычтет голоса собственников-не-членов и будет ориентироваться на наличие или отсутствие кворума относительно голосов членов товарищества.
На собрании членов приняли решения, которые относятся к компетенции собрания собственников
Пример 1. В статье про отказы банков в перечислении денег на капремонт мы уже упоминали случай, когда в Республике Коми товарищество принесло в банк протокол собрания членов с решением о капремонте. При этом решения о капремонте относятся к компетенции собрания собственников и требуют две трети голосов по всему дому (ст. п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46, ст. 189 ЖК РФ).
Банк отказал в перечислении денег, и суд признал этот отказ законным:
«единственным полномочным органом для принятия решения о капремонте является именно собрание собственников, в то время как товарищество может реализовывать эти решения, заключать договоры на проведение ремонта, открывать и быть владельцем специального банковского счёта и оплачивать выполненные работы. Создание ТСЖ не предусматривает передачу ему исключительной компетенции собрания собственников».
Орган жилищного надзора тоже может посчитать решение ничтожным, так как нарушена не только компетенция, но и, скорее всего, решение принято недостаточным числом голосов. Если речь пойдет о том же использовании денег со спецсчета на капремонт, то инспекция может потребовать возврата денег на специальный счет.
Ещё 2 примера. Мы уже писали о случае, когда в Москве суд признал недействительными решения собрания членов ТСЖ об определении состава общего имущества и регистрации прав на него. Судебные инстанции посчитали, что решения приняты с нарушением компетенции и при отсутствии нужного кворума.
Аналогичным образом сложилась судьба решений общего собрания членов другого московского ТСЖ. Там разрешили всем членам установить вентиляционные решетки на фасаде и трубопроводы вентиляции в коммуникационных шахтах дома. Это была попытка легализовать уже обустроенную дополнительную вентиляцию одного из помещений. Суды указали на ничтожность таких решений.
Проведено совмещенное собрание
Жилищный кодекс не содержит запрета на проведение совместных собраний, но и не предусматривает такой формы.
На практике такие собрания проводятся. В повестку включаются вопросы, которые должны решаться только членами ТСЖ (например, внесение изменений в Устав) и вопросы, которые решаются всеми собственниками (например, о капремонте). Голоса считают с учетом членства по тем вопросам, где это требуется.
Этот вариант по своей надежности сильно уступает параллельному проведению обоих собраний: инициатор уведомляет о собраниях отдельно членов и отдельно всех собственников, выдает членам по 2 бюллетеня, остальным собственникам – по одному, на очной части сначала обсуждает вопросы собрания собственников, а потом объявляет, что очная часть такого собрания закончилась и начинается очная часть собрания членов, дальше идет параллельный сбор бюллетеней, по итогам составляется 2 протокола со своими приложениями.
Последний вариант рекомендуем, а первый – нет. Есть опасность, что суду такая экономия бумаги придется не по душе.
Рассмотрены спорные по компетенции вопросы
Типичный случай – использование общедомового имущества, в том числе посторонними лицами, определение, куда тратить доход от аренды.
- С одной стороны, эти вопросы прописаны в ст. 44 Жилищного кодекса РФ как компетенция собрания собственников.
- С другой стороны, к компетенции собрания членов отнесено определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества, к которой статья 153 ЖК РФ относит сдачу в аренду общедомового имущества. Еще Жилищный кодекс предусматривает право товарищества предоставлять в пользование часть общего имущества (ч. 2 ст. 137) и обязанность обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников при установлении условий и порядка владения, пользования общим имуществом (п. 6 ст. 138).
Чтобы не было проблем, некоторые ТСЖ выносят подобные спорные вопросы на голосование сразу на оба собрания: если суд признает нарушение компетенции и из-за этого ничтожность решений одного собрания, то решения второго останутся в силе. Однако надо иметь в виду возможную сложность: если одно собрание примет решение, а второе – нет или проголосует против, то инициатору придется разбираться с возникшей дилеммой.
В случае вопросов об использовании общего имущества также распространена практика, когда собрание собственников принимает решение о наделении ТСЖ полномочиями по решению вопросов об аренде общего имущества, определению условий договоров. Дальше все вопросы решает товарищество.
Утверждение размера платы за содержание жилья (взносов)
Такой вопрос актуален практически каждому товариществу, поэтому остановимся на нём отдельно.
Собственники-не-члены невнимательно читают Жилищный кодекс (ч. 8 ст. 156) и Правила содержания общего имущества № 491 (п. 33), в которых прямо написано, что размер платы в домах с ТСЖ определяют органы управления товарищества на основе сметы. Органом управления товарищества является собрание его членов, а не собрание собственников. Невнимательные потребители идут в суд с исками к ТСЖ, но проигрывают:
- Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 6682/2020.
Жильцы оспорили решение годового отчетного собрания членов ТСН из Воронежа. На этом собрании был утвержден размер платы за содержание и текущий ремонт жилья, техническое обслуживание и текущий ремонт лифтов. В собрании участвовали члены товарищества с 56% голосов от общего числа голосов членов ТСН.
Кассационная инстанция пришла к выводу, что при избранном способе управления домом товариществом собственников недвижимости размер обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, определяется органами управления ТСН, к которым в силу ч. 1 ст. 145 ЖК РФ относится общее собрание членов товарищества. - Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 11563/2020, 88 – 11566/2020.
Житель из Тольятти обратился в суд с иском о признании недействительным общего собрания членов ТСЖ. Ему не понравились истцу вопросы об установлении размера обязательного платежа по статье «содержание», о текущем ремонте общего имущества и об установлении размера обязательного платежа по статье «текущий ремонт», а также о согласовании Плана работ по текущему ремонту. Собственник считал, что эти вопросы должно решать общее собрание собственников, а не членов ТСЖ.
Суды отказали собственнику, так как решение было принято в рамках компетенции общего собрания членов ТСЖ. - Апелляционное определение Московского городского суда по делу № 33 – 22561/2020.
Собственник пытался оспорить решение общего собрания членов ТСЖ «Дом на Трубецкой» об утверждении ставки за содержание и текущий ремонт. Истец тоже ошибочно думал, что утверждать размер платы надо было на собрании собственников. Он проиграл суд.
В этих примерах речь идет о плате, связанной с содержанием и текущим ремонтом общего имущества. Если собрание членов принимает решения по каким-то другим платежам, не связанным с подобными расходами, то собственники-не-члены могут избежать оплаты дополнительных взносов. На сайте уже приводили пример с членскими взносами, которые товарищество требовало с собственника-не-члена, добросовестно оплачивавшего стандартные жилищно-коммунальные услуги. Суды отказали товариществу во взыскании членских взносов.
Поэтому если надо возложить дополнительные платежи на всех собственников, то можно:
- при утверждении на собрании членов хорошо связать дополнительные строки с содержанием общего имущества.
Положительные примеры можно прочитать в материалах про дела о дополнительной плате за диспетчерскую службу и в резервный фонд.
- принять решения о дополнительных услугах на собрании собственников.
Всевозможные типовые вопросы повестки и решения по ним для собрания членов товарищества можно скачать на сайте ДомОнлайн.