Skip to content Skip to sidebar Skip to footer

Управляющие организации и ТСЖ – владельцы спецсчетов – периодически сталкиваются с невозможностью направить деньги по целевому назначению. Причина – дотошность банков.

По специальному счёту может проводиться закрытый перечень операций (статья 177 Жилищного кодекса РФ). Банк должен контролировать, чтобы осуществляемые операции соответствовали требованиям закона. Также в кодексе регламентировано, какие документы нужно прикладывать к платёжному поручению – протоколы собраний, договоры, акты. Банк отказывает в выполнении распоряжения владельца специального счёта о совершении соответствующей операции, если он не представит перечисленные документы.

Отказы банков вынуждают владельцев спецсчетов обращаться в суд. Во всех примерах ниже владельцы заявляли требования о признании незаконным отказа банка в совершении операций, об обязании кредитной организации перечислить деньги или исполнить платёжное поручение. Результат разный, зависит от обстоятельств дела и суда.

Практика, где выиграли владельцы спецсчетов

Дело № А40 – 238859/2018

Управляющая организация из Москвы выиграла спор с банком по перечислению денег в счёт возврата займа. Собственники приняли решение о капремонте кровли, однако денег на спецсчёте было маловато, поэтому управляющей организации пришлось привлекать собственные сбережения. Когда она попросила банк перечислить ей деньги для возмещения понесенных расходов по договору займа, тот отказал. Банк посчитал, что протокол общего собрания не содержит решения о заключении договора займа, а сам договор подписан неуполномоченным собственниками лицом.

Суд проверил представленные в банк документы и пришёл к выводу, то они соответствуют требованиям жилищного законодательства:
  • в банк представлены все необходимые документы в соответствии со ст. 177 ЖК РФ. Каких-либо дополнительных документов, необходимых для совершения операции, банк у компании не запрашивал.
  • озвученный банком мотив для отказа – отсутствие протокола общего собрания, содержащего решение о заключении договора займа, – противоречат фактическим обстоятельствам дела.
  • позже было проведено ещё одно общее собрание собственников, протокол которого соответствовал требованиям п. 1 ч. 5 ст. 177 ЖК РФ, в нём указано о заключении договора займа, определены заимодавец, сумма и цели займа.

Дело № А55 – 4137/2019

Между ТСЖ из Самарской области и банком был заключен договор банковского счёта. Согласно его условиям, со счёта можно списывать деньги для погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и (или) работ по капремонту. Для перечисления денег в таких случаях нужно предоставить в банк протокол общего собрания о выполнении работ по капремонту и договор займа. Эти условия соответствуют содержанию норм ЖК РФ. ТСЖ, руководствуясь условиями договора и кодексом, направило в банк поручение о перечислении денег председателю правления ТСЖ на покупку и ремонт насоса, возврат по договору займа.

К поручению были приложены: договор займа между ТСЖ как юридическим лицом и председателем правления как физическим лицом для покупки насоса на систему отопления и ремонт насоса, протокол общего собрания собственников, на котором рассматривался вопрос об утверждении договора беспроцентного займа с председателем правления на приобретение насоса, о возврате займа за счёт взносов на капремонт; копии квитанций об оплате и акт приёма-передачи насоса.

Банк, изучив документы, обратил внимание, что договор займа заключен ранее, чем прошло общее собрание собственников, а в самом протоколе не указан заимодавец. Он попросил товарищество прислать корректные документы.

ТСЖ посчитало действия банка незаконными и обратилось в суд, который поддержал товарищество:
  • покупка и ремонт насоса на систему отопления относится к расходам, осуществляемым за счёт взносов на капитальный ремонт.
  • решение общего собрания принято при наличии необходимого кворума.
  • операции по списанию со спецсчёта денежных средств в счёт возврата займов, полученных на проведение капремонта, могут осуществляться банком по распоряжению владельца спецсчёта на основании протокола общего собрания, содержащего решение о заключении договора займа с указанием заимодавца, суммы и цели займа. При этом статья не конкретизирует, какие реквизиты заимодавца должны быть указаны в протоколе. В протоколе общего собрания указано, что заимодавцем выступает председатель правления. В ТСЖ может быть только один председатель правления, и банк располагает всеми необходимыми документами для идентификации председателя правления.
  • банк не вправе определять направления использования денег клиента и устанавливать другие, не предусмотренные законом или договором банковского счета ограничения его права распоряжаться средствами по своему усмотрению.

Дело № А47 – 3693/2018

Между АО «Газпромбанк» и управляющей организацией из Оренбурга был заключен договор специального банковского счета. Было открыто несколько счетов в отношении нескольких домов. Согласно условиям договора, для оплаты работ по капитальному ремонту в банк необходимо предоставить протокол собрания, договор об оказании услуг или выполнении работ по капремонту; акт приемки услуг или работ. При этом банк имеет право отказать клиенту в исполнении расчётных (платёжных) документов в случаях оформления представленных документов с нарушением установленных требований; если операция по счету противоречит законодательству РФ; если клиент не представил документы, которые являются основанием для проведения операций.

Жители домов, находящихся под управлением организации, приняли решения о капремонте, после чего управляющая компания направила протоколы общих собраний и остальные необходимые документы в банк для оплаты работ.

Банк отказался выполнять распоряжения управляющей организации на перевод денег, сославшись на отсутствие необходимых документов и их ненадлежащее оформление. По мнению кредитной организации, протоколы общих собраний не соответствовали требованиям закона, так как не содержали обязательных приложений – реестра собственников и списка присутствующих лиц.

Управляющая организация обратилась в суд и выиграла дело. Позиция суда:
  • отсутствие части приложений при рассмотрении банком вопроса о перечислении денег со спецсчёта «само по себе не свидетельствует о порочности протокола общего собрания, а кредитная организация не является субъектом, обладающим правом проверки действительности решения общего собрания».
  • поскольку нет доказательств оспаривания решений собраний собственников или иных обоснованных сомнений в их действительности, то отказ банка в проведении спорных операций по перечислению средств со спецсчёта является неправомерным.

Практика, где выиграли банки

Дело № А40 – 85624/18

ТСЖ из Москвы заключило три договора подряда на общую сумму 2,2 млн. рублей на выполнение работ по капитальному ремонту. Деньги за ремонт по этим договорам были перечислены с расчётного счета товарищества. Правление ТСЖ решило, что виды работ, выполненные по этим договорам, имеют одну особенность: их можно и нужно проводить только в теплое и сухое время года. Правление признало, что в целях экономии времени товарищество вынуждено «позаимствовать» средства для финансирования этих работ с расчётного счета. Руководствуясь этими соображениями, позже правление приняло решение списать деньги со спецсчёта и вернуть эту сумму на расчётный счет ТСЖ, чтобы возместить позаимствованные денежные средства.

Товарищество направило в банк поручение о перечислении денег, а также протокол общего собрания собственников. Банк отказал, ссылаясь на то, что в законе не описана ситуация, при которой деньги на оплату договоров по проведению капремонта были «израсходованы с расчётного счета, а далее по решению собственников МКД должны быть компенсированы за счёт денежных средств, находящихся на спецсчёте капремонта». По мнению ТСЖ, отказ банка был незаконным, поэтому он обратился в суд. 

Однако судебная инстанция поддержала именно кредитную организацию:
  • банк обязан обеспечивать соответствие осуществляемых операций по специальному счету требованиям ЖК РФ.
  • банк вправе перечислять денежные средства со спецсчёта в адрес лица, оказывающего услуги и (или) выполняющего работы по капитальному ремонту, или заимодавца, при предоставлении протокола общего собрания собственников и договора займа (кредитного договора).
  • «таким образом, законодателем создан механизм, исключающий возможность поступления денежных средств со спецсчёта на расчётный счет ТСЖ, УК и иных организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами».

Суд отказал товариществу, отметив, что договор займа в банк не предоставлялся, а в распоряжении товарищества на спецсчёте находилось достаточно средств для совершения оплаты работы подрядчиков в обычном порядке, предусмотренном статьей 177 ЖК РФ. Кроме того, в представленных договорах подряда гарантийный срок на выполненные работы – 24 месяца – не соответствовал положениям статьи 177 ЖК РФ (должен быть не менее пяти лет).

Дело № А29 – 10249/2017

Банк в Республике Коми отказался исполнять платёжные поручения, к которым был приложен протокол общего собрания членов ТСЖ. На этом собрании было принято решение об утверждении плана (перечня) работ по капремонту общедомового имущества и их финансирования за счёт средств, находящихся на спецсчёте.

Отказ банка был мотивирован тем, что решение о капремонте должно принимать собрание собственников, а не собрание членов. Кроме того, на проведенном собрании не было кворума, так как фактически решение о капремонте принято простым большинством голосов собственников, что не соответствует ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, в силу которой решение должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников. Кроме того, протокол не содержал предусмотренных в п. 2 ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ сведений о стоимости работ.

Отказ банка признали законным: 
  • единственным полномочным органом для принятия решения о капремонте является именно собрание собственников, в то время как товарищество может реализовывать эти решения, заключать договоры на проведение ремонта, открывать и быть владельцем специального банковского счёта и оплачивать выполненные работы. Создание ТСЖ не предусматривает передачу ему исключительной компетенции собрания собственников.

Дело А73 – 22141/2018

Товарищество из Хабаровска не смогло добиться от Сбербанка перевода денег. 

Суд пришёл к выводу о законности отказа кредитной организации:
  • товарищество не представило надлежащий протокол общего собрания, требуемый в обязательном порядке в силу п. 1 ч. 4 ст. 177 ЖК РФ. Тот протокол, который был приложен к платёжному поручению, отражал количество голосов 56% от общего количества голосов собственников, что составляет меньше 2/3 от общего количества голосов, необходимых для принятия решения о капремонте.
Главные темы
Собрание

Общее собрание собственников

Оплата ЖКУ

Оплата услуг в сфере ЖКХ

Содержание жилья

Содержание и текущий ремонт

Отопление

Теплоснабжение многоквартирного дома

Электроснабжение

Электричество в многоквартирном доме

Мусор

Обращение с твердыми коммунальными отходами

Газоснабжние

Поставка газа и газовое оборудование

Водоснабжение

Горячее и холодное водоснабжение, водоотведение

Капремонт

Капитальный ремонт в многоквартирном доме

Лицензирование

Лицензирование и управление многоквартирным домом