Колонка редактораЖКХФЛТСЖ и ЖСКУК

Голоса на общем собрании собственников: сколько нужно?

Основные требования к числу голосов установлены в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, которая делает отсылку на перечень решений из ст. 44 ЖК РФ. Эти нормы менялись, поэтому когда собственники ищут ответ на вопрос «сколько нужно голосов для…», то находят три вида информации – устаревшую, недостоверную и правильную. Поэтому перед подсчетом голосов стоит открыть и внимательно изучить первоисточник – статьи 44, 46 Жилищного кодекса – в свежей редакции. Удобнее всего это делать в справочно-правовых системах типа Гарант, Консультант плюс.

Возможны такие варианты. Решение принято, если за него проголосовали:
- собственники, обладающие большинством голосов от общего числа голосов участников собрания,
- собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников в доме,
- собственники, обладающие не менее двумя третями голосов от общего числа голосов собственников в доме, все собственники в доме. 

Невозможен вариант «две трети голосов от участников собрания», потому что не предусмотрен ЖК.РФ ни для какого вопроса.

Про принятие решений относительным числом голосов был отдельный материал на сайте: Можно ли на общем собрании принимать решения «относительным большинством» голосов

100% голосов (всех собственников) требуется на общем собрании с таким вопросом:

темавопрос
Уменьшение общедомового имущества✓ о реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений, которые невозможны без присоединения к ним части общего имущества (ч. 2 ст. 40, ч. 3 ст. 36 ЖК РФ)

Не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников требуется на общем собрании:

темавопрос
Многие вопросы капитального ремонта✓ о размере взноса на капремонт, если он превышает минимальный размер взноса, принятый в регионе (п. 1.1 – 1 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ),
✓ о размещении временно свободных средств фонда капремонта при спецсчете на специальном депозите (п. 1.1 – 1 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ),
✓ о получении кредита или займа на капремонт общего имущества, об условиях кредитного договора или договора займа, о погашении таких кредита или займа (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ),
✓ о капремонте общего имущества, об использовании фонда капремонта (п. 1 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Вопросы, связанные с использованием общего имущества✓ о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе введение ограничений пользования им, о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении участка, относящегося к общему имуществу (п. 2 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ),
✓ о пользовании общим имуществом иными лицами (п. 3 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ),
✓ об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на
- заключение договоров об использовании общего имущества,
- представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества,
- на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении участка, относящегося к общему имуществу,
и о лицах, уполномоченных на подписание этих соглашений, о порядке получения денег на условиях, определенных решением собрания (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Другие работы в отношении общего имущества✓ о реконструкции МКД, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений (п. 1 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Некоторые суды относят к строительству сооружений возведение спортивных и детских площадок.
✓ о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества (п. 1 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
О полномочиях председателя совета МКД✓ о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в ч. 5 ст. 161.1 ЖК, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
О создании ТСЖ в нескольких домах✓ о создании ТСЖ в нескольких МКД,
✓ об утверждении его устава,
✓ об избрании правления товарищества,
✓ о наделении гражданина полномочием заявителя для обращения в ИФНС,
✓ об избрании председателя правления товарищества – в случаях, предусмотренных в уставе (ч.2 ст. 136 ЖК).

Решения принимаются более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников по таким вопросам:

темавопрос
Некоторые вопросы по капремонту✓ о выборе способа формирования фонда капремонта (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ),
✓ о выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчета в российской кредитной организации и на операции с деньгами на спецсчете (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Некоторые вопросы, связанные с созданием ТСЖ✓ о создании ТСЖ в одном МКД (ч. 1 ст. 136 ЖК), ✓ об утверждении устава ТСЖ, создаваемого в одном МКД (ч. 2 ст. 135 ЖК РФ),
✓ реорганизация многодомного ТСЖ в форме выделения (ч. 4 ст. 140 ЖК).
О полномочиях совета дома✓ о наделении совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). 

Простым большинством голосов от участвующих в собрании собственников – всё остальное, например:

темавопрос
Вопросы, связанные с общим имуществом ✓ о благоустройстве земельного участка, на котором расположен дом и который относится к общему имуществу, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на таком участке (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ),
✓ о текущем ремонте общего имущества в доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ),
✓ об определении лица, уполномоченного от имени собственников на подачу заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объекты недвижимости, входящие в силу закона в состав общего имущества, заявления о государственном кадастровом учете многоквартирного дома в связи с изменением его характеристик в результате реконструкции или при перепланировке расположенных в нем помещений (п. 3.6 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Вопросы, связанные с выбором и реализацией способа управления✓ выбор способа управления МКД (ч. 3 ст. 161, п. 4 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ),
✓ выбор управляющей организации (ч. 8.2 ст. 162 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ),
✓ утверждение условий договора управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 162 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При этом сам договор должны подписать собственники, обладающие не менее 50% голосов от общего числа голосов собственников. В связи с требованием ЖК РФ о подписании договора собственниками с 50% голосов, есть точка зрения, что решение по такому вопросу также должно приниматься не простым большинством от участвующих, а более половиной голосов по всему дому.
✓ отказ от исполнения договора управления в одностороннем порядке (ч. 8.2 ст. 162 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ),
✓ о реорганизации ТСЖ путем преобразования в жилищный кооператив или ЖСК (ч. 2 ст. 140 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ),
✓ о ликвидации ТСЖ, если его члены не обладают более чем 50% голосов от голосов всех собственников (ч. 2. ст. 141 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Вопросы о совете МКД ✓ выбор и переизбрание совета МКД и его председателя, избрание комиссий собственников (ч. 1, 6, 12 ст. 161 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ),
✓ об установлении вознаграждения членам совета МКД, в том числе председателю (ч. 8.1 ст. 161 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)
✓ о сроке полномочий совета МКД (по умолчанию – 2 года) (ч. 10 ст. 161 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ),
✓ об использовании информационной системы в деятельности совета МКД и его председателя, комиссий собственников в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на обеспечение деятельности совета, председателя, комиссий (ч. 13 ст. 161 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Вопросы проведения общих собраний✓ о финансировании расходов, связанных с созывом и организацией собрания управляющей организацией, правлением ТСЖ или кооператива в соответствии с ч. 6 ст. 45 ЖК (п. 3.5 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ),
✓ о способе направления собственникам сообщения о проведении общего собрания или о доступном для всех собственников месте размещения таких сообщений (ч. 4. ст.45 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ),
✓ о сроках проведения годового общего собрания (ч.1 ст.45 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ),
✓ о месте (адресе) хранения копии протоколов собраний и решений собственников (ч. 4 ст. 46 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ),
✓ о помещении, доступном для всех собственников, в котором инициатор размещает итоги собрания (ч. 1 и ч. 3 ст. 46 ЖК РФ),
✓ об использовании при проведении общего собрания собственников в форме заочного голосования информационной системы (п. 3.2 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ),
✓ принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее – администратор общего собрания) (п. 3.3 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ),
✓ принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы (п. 3.4 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)
О переходе на прямые договоры✓ о заключении собственниками, действующими от своего имени, договоров, содержащих положения о предоставлении коммунальных услуг, договора на оказание услуг по обращению с ТКО с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с ТКО (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ),
✓ о дате заключения договоров, содержащих положения о предоставлении коммунальных услуг, договора на оказание услуг по обращению с ТКО с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с ТКО (п. 1 ч. 7 ст. 157.2 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Про оплату✓ об определении размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества исходя из среднемесячного объема их потребления, с проведением перерасчета по показаниям ОДПУ или исходя из объема потребления, определяемого по ОДПУ (ч. 9. ст. 156 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Решение вопросов при непосредственном управлении домом✓ о заключении договоров оказания услуг (выполнения работ) по содержанию и ремонту общего имущества в доме с непосредственным управлением (ч. 1 ст. 164 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ),
✓ о лице, уполномоченном действовать в отношениях с третьими лицами от имени собственников в доме с непосредственным управлением (ч. 3 ст. 164 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)
Все остальные вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания собственников (п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК), например: ✓ об отказе от указания в платежном документе штрихкодов при управлении домом ТСЖ или кооперативом (пп. к(1) п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг № 354 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ),
✓ о дополнении перечня «иных документов», связанных с управлением, не указанных в п. 26 Правил содержания общего имущества № 491 (подп. «е» п. 26 Правил содержания общего имущества № 491+ ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)
✓ о заключении энергосервисного договора (контракта) (п. 38(2) Правил содержания общего имущества № 491 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Некоторые формулировки в законе прямо не указаны, поэтому у инициатора возникают вопросы – куда их отнести, ведь от этого будет зависеть количество голосов:
Шлагбаум – это благоустройство или про пределы использования земельного участка?
Перегородка в местах общего пользования – это просто перепланировка или уменьшение общего имущества?
Заваривание мусоропровода – это какая-то реконструкция или уменьшение общего имущества, или вовсе просто выбор способа сбора отходов?
Установка видеонаблюдения – это использование общего имущества, переустройство или ничего из перечисленного?

Инициаторам стоит ориентироваться на местную судебную практику, либо можно заранее озадачить вопросом жилищную инспекцию.

Голоса на собрании о включении МКД в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, об исключении дома из границ такой территории, из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки или из решения о комплексном развитии территории жилой застройки (п. 4.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Эти вопросы – редкий случай, когда в собрании могут участвовать наниматели жилья по договорам социального найма или по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. В этом случае наниматели считаются представителями собственников. Решения считаются принятыми, если за них проголосовало:

по вопросу о включении МКД в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территориине менее чем 2/3 голосов собственников жилых помещений либо их представителей от общего числа голосов собственников таких жилых помещений (п. 1 ч. 1.3 ст. 46 ЖК РФ)
по вопросу об исключении МКД из границ территории, подлежащей комплексному развитию, и из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройкине менее чем 1/3 голосов собственников жилых помещений либо их представителей от общего числа голосов собственников таких жилых помещений (п. 2 ч. 1.3 ст. 46 ЖК РФ)

В расчете кворума тоже учитываются только собственники и представители собственников, владеющих жилыми помещениями.

Для собраний о переводе помещений нужен особый кворум, чтобы собрание считалось правомочным что-либо решать. Кворум и необходимое количество голосов за перевод зависит от количества подъездов в доме:

в доме больше одного подъездав доме 1 подъезд
Собрание правомочно, если:
в собрании участвовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников, в том числе собственники помещений в доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственниковв собрании участвовали собственники, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов всех собственников в доме
Решение принимается:
большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников, в том числе собственниками помещений в доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, участвующих в собраниибольшинством голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участвующих в собрании

Скачать памятку по количеству голосов можно на сайте ДомОнлайн. В самом сервисе можно подготовить документы для собрания и посчитать голоса. 

Похожие новости
ЖКХФЛ

Особенности расчёта дохода для получения жилищной субсидии ИП

ЖКХФЛТСЖ и ЖСКУК

Случай незаконного начисления платы за обслуживание крышной котельной

ЖКХФЛ

Чтобы возвести объект благоустройства, предусмотренный проектом и ДДУ, согласие собственников не требуется

ЖКХТСЖ и ЖСК

Ликвидация ТСЖ по иску ГЖИ из-за недостаточного числа членов товарищества