Члены ТСН (Ж) могут решать далеко не все вопросы, касающиеся управления многоквартирным домом. Особенно, если принятые решения затрагивают права и обязанности всех собственников, а не только членов товарищества. К такому выводу пришёл Московский городской суд (дело № 33 – 43823/2021).
Члены ТСН (Ж) «Берёзовая роща 6» на своем годовом общем собрании, среди прочих вопросов, решили:
- Обязать управляющего товариществом принимать ответные меры на незаконные действия сторонних управляющих организаций и других лиц по прекращению или приостановлению ресурсоснабжения МКД. Предоставить управляющему право ограничивать или отключать подачу транзитных ресурсов в целях ответных действий на незаконные мероприятия сторонних управляющих организаций и других лиц, которые осуществляют подобные действия (пункт 11).
- Ввести запрет на нахождение и размещение в МКД организаций и лиц, осуществляющих деятельность, связанную с оказанием медицинской помощи, которая подлежит лицензированию (пункт 12).
- Признать весь фасад МКД, включая стеклянные и алюминиевые конструкции лоджий, за исключением квартирных окон и окон в помещениях общедомовой собственностью (пункт 14).
- Утвердить состав общего имущества МКД в соответствии с выданной справкой МосгорБТИ (пункт 15).
- Поручить исполнительному органу товарищества провести государственную регистрацию права общей долевой собственности на общее имущество МКД (пункт 16).
- Утвердить полномочия управляющего товариществом на подачу заявления о регистрации права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 17).
- Определить доли собственников помещений МКД в праве общей долевой собственности на общее имущество пропорционально площадям принадлежащих собственникам помещений (пункт 18).
Собственники нежилых помещений членами товарищества не являлись, поэтому не принимали участия в собрании.
Владельцы нежилой недвижимости посчитали, что принятые решения ущемляют их права, и обратились в суд с требованием признать их недействительными ввиду ничтожности.
В суде истцы сослались на следующие обстоятельства:
- В нежилых помещениях истцов размещена лицензированная стоматологическая поликлиника.
- Истцы заключили самостоятельные договоры с ресурсоснабжающими организациями.
Однако Председатель и управляющий ТСН (Ж) неоднократно отключали коммунальные ресурсы (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, лифт) в нежилой части дома. По этому факту прокуратура вносила председателю товарищества представление и предостережение.
Суд удовлетворил иск, спорные пункты решения признал ничтожными.
Первая инстанция приняла во внимание следующее:
- вопросы повестки общего собрания членов ТСН (Ж) в части пунктов 11, 12, 14, 15, 16, 17, 18 касаются не только прав и законных интересов членов ТСН(Ж);
- оспариваемое решение является обязательным, в том числе и для собственников, не являющихся членами ТСН (Ж);
- спорные вопросы относятся к компетенции собрания всех собственников недвижимого имущества, а не только членов товарищества.
Апелляционная инстанция с решением согласилась.
Московский городской суд отметил, что законодательство не предусматривает право членов ТСН ограничивать владельцев нежилых помещений в выборе коммерческой деятельности.
Ответчик не доказал в суде, что деятельность истцов нарушает права и законные интересы иных собственников.
Относительно других спорных пунктов решения кассационный суд подчеркнул, что решения общего собрания членов ТСН (Ж) закон относит к компетенции собрания всех собственников недвижимости МКД.
При этом суд учёл отсутствие доказательств того, что все собственники помещений были уведомлены о проведении собрания. Как подчеркнул суд, общее собрание, на котором были приняты спорные решения, состоялось с существенным нарушением требований ГК РФ.
В частности, решение принято вне компетенции общего собрания членов ТСН и в отсутствие кворума. Эти обстоятельства влекут недействительность принятого решения.