Статья 161 Жилищного кодекса РФ закрепляет основные правила о выборе способа управления и устанавливает общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом
Собственники обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление МКД, количество квартир в котором составляет не больше 30;
- управление управляющей организацией – на основании лицензии;
- управление ТСЖ или кооперативом (лицензия не нужна).
Сравнение способов управления в отдельных материалах:
✔ Что выбрать для управления домом – управляющую организацию или ТСЖ
✔ Непосредственное управление домом. Плюсы и минусы
Способ управления выбирается на общем собрании собственников и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией, а не по частям – разными. Также невозможно, чтобы половиной дома законно управляло одно товарищество, а другой половиной – другое. Хотя на практике бывает всякое.
Возможен вариант так называемого «ленивого ТСЖ», когда собственники создают товарищество, а оно привлекает по договору управляющую организацию.
Выбрать способ управления нужно, чтобы обеспечить жильцам:
- благоприятные и безопасные условия проживания,
- надлежащее содержание общедомового имущества,
- решение вопросов пользования общим имуществом,
- предоставление коммунальных услуг,
- постоянную готовность инженерных к предоставлению коммунальных услуг (при так называемых «прямых договорах»).
Требования ко всему этому закреплены в разных подзаконных нормативно-правовых актах, основными из которых являются:
- Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416);
- Правила предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354);
- Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491);
- Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290).
- Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170).
Если собственники не выберут способ управление сами, то муниципалитет проведет конкурс по отбору управляющей организации. И не факт, что эта компания и цены на ее услуги понравятся жильцам. Орган местного самоуправления формально созовет собрание собственников сам, но только для того, чтобы соблюсти процедуру, предусмотренную Жилищным кодексом РФ.
Если вдруг конкурс не состоится, то есть никакая компания не изъявит желание управлять домом, то орган местного самоуправления назначит «временную управляющую организацию». Она назначается в тех случаях, когда домом некому управлять: собственники не выбрали или не реализовали способ управления, конкурс признан несостоявшимся. Собственников уведомят о назначении компании. Договор управления между управляющей организацией и собственниками будет считаться заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации.