Всё, что написано ниже, является субъективным мнением автора, основанным на его личном опыте. Опыт может быть разным и мнения тоже.
Плюсы и минусы сильно зависят от двух параметров:
- ответственность и инициативность собственников;
- насколько «правильным» является непосредственное управление в конкретном доме с точки зрения закона, то есть заключены ли с обслуживающей организацией договоры на содержание и ремонт или нет.
На что влияют эти параметры:
- на размер платы;
- качество обслуживания и состояние дома;
- наличие ответственного лица и возможность привлечь его к ответственности.
Что хорошего и плохого в непосредственном управлении
Ленивые собственники + «неправильное» непосредственное управление, без договоров
Так получилось, что этот вариант мне попадался чаще всего по моей первой работе в прокуратуре: очень распространен в сельских поселениях, где нет обслуживающих компаний.
Из хорошего для собственников – отсутствие платы за содержание жилья, из плохого – дом разваливается. При этом часто жильцы думают, что содержать дом им должны органы местного самоуправления, поэтому вся активность сводится к написанию бесперспективных жалоб.
Ленивые собственники + «правильное» непосредственное управление, с договорами на содержание
Этот вариант также распространён в небольших населенных пунктах, где теплятся какие-то муниципальные предприятия ЖКХ, но не имеющие лицензии на управление МКД.
Плюсы: размер платы за содержание поменьше, чем если бы платить по договору управления. Дом как-то обслуживается, за его содержание отвечает обслуживающая организация.
Минусы: спрос с обслуживающей организации меньше, штрафы меньше, что может влиять на её мотивацию, деньги не всегда идут по целевому назначению, отчетность никакая. Если собственники не утвердили на собрании размер платы, то он определяется органом местного самоуправления (п. 36 Правил содержания общего имущества № 491).
Активные собственники + «неправильное» непосредственное управление, без договоров
В жизни встречала всего 4 подобных дома (в одном жила, трём готовила документы для общих собраний собственников).
Плюсы: жители сами оперативно решают, что нужно сделать по дому, деньги идут чисто на нужные работы, экономия также достигается за счёт самостоятельного труда.
Минусы: собственники определяют необходимость работ по собственному усмотрению, не ориентируясь на правила эксплуатации жилфонда или другие нормативные требования (например, дымоходы и вентиляционные каналы выпадают из содержания почти полностью); жильцы выполняют работы также самостоятельно, за техникой безопасности никто не следит. Всё это может угрожать жизни, здоровью, имуществу. Также непонятен механизм получения денег с тех соседей, которые не хотят участвовать в общих расходах.
Здесь бы подошло ТСЖ, но тогда возрастает ответственность отдельных собственников (руководства ТСЖ), увеличивается размер платы, а само товарищество замучают проверками и штрафами.
Активные собственники + «правильное» непосредственное управление, с договорами на содержание
Не смогла вспомнить реальных примеров.
Плюсы: теоретически должен быть меньший размер платы за содержание и ремонт, чем за полноценное управление МКД; оперативность в принятии решений; возможность спросить за качество работ (найти крайнего не из числа собственников); обслуживающую компанию несложно поменять при наличии других кандидатов.
Минусы: ответственность обслуживающей организации меньше, чем при управлении домом управляющей организацией.
Сравнение с другими способами управления
Многие путают непосредственное управление домом и товарищество собственников жилья
Это совершенно разные способы управления. Первое куцо регулируется статьёй 164 Жилищного кодекса РФ, а второе подробно прописано в главах 13 и 14 того же кодекса.
При непосредственном управлении не создается юридического лица, которое занимается управлением дома, но обычно выбирается совет МКД (если в доме больше четырёх квартир). Это проще и дешевле, но качество управления зависит от ответственности собственников
Непосредственное управление и управление управляющей организацией
✔ Преимущество непосредственного управления в том, что обслуживающую компанию проще менять, она не привязана к реестру лицензий, при смене организации не надо ждать решения органа жилищного надзора, который может и отказать при управлении домом управляющей организацией.
✔ Размер платы за содержание и ремонт будет чуть меньше, так как не включает управленческие расходы управляющей организации.
✖ Недостатком кому-то может показаться меньшая ответственность обслуживающей организации за содержание жилья по сравнению с управляющей организацией с лицензий: первая за ненадлежащее содержание жилья получит штраф 40 000 рублей, а вторая – 250 000 рублей (как за нарушение лицензионных требований).
✖ Раз от обслуживающей организации не требуется наличие лицензии на управление домами, то может страдать качество обслуживания (а может и не страдать, так как лицензия не гарантия качества).
✖ Многим неудобно получать кучу платежек вместо одной из-за того, что договоры на содержание и коммунальные услуги заключаются отдельно с каждой организацией.
✖ При некачественных коммунальных услугах жители дома под управлением управляющей организации получат перерасчет вне зависимости от того, где услуга превратилось в некачественную – до ввода в дом или уже во внутридомовых системах. А при непосредственном управлении ресурсоснабжающая организация сделает перерасчет только если нарушения произошли до границ общего имущества и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения дома (ч. 12 ст. 157.2 Жилищного кодекса РФ).
✖ Договор на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования заключает не управляющая организация, а сами собственники. Собственники обязаны назначить на общем собрании лицо, ответственное «за обеспечение взаимодействия с исполнителем по вопросам исполнения договора, а также доведение до сведения собственников информации, касающейся планируемых даты и времени технического обслуживания и (или) ремонта внутридомового газового оборудования, и иной информации, касающейся исполнения указанного договора» (подп. «д» пункта 42 Правил пользования газом №410).
✖ Информацию в ГИС ЖКХ о доме размещает орган местного самоуправления (раздел 7 Состава, сроков и периодичности размещения информации в ГИС ЖКХ, приказ №74/114/пр). Субъективно – они это делают сильно хуже, чем управляющие организации. Объективно – посмотрите в ГИС ЖКХ на «Размещение информации о многоквартирных домах в разрезе способов управления»:
Раз уж речь зашла о ГИС ЖКХ, то можно сразу глянуть процент износа домов:
При непосредственном управлении износ выше, но это не следствие непосредственного управления, а одна из его причин: такие дома не нужны управляющим организациям. Непосредственное управление там не потому, что это хорошо, а потому что других вариантов собственники не видят. И в целом – непосредственное управление, чаще всего, – это вынужденная необходимость, а не желанный собственниками выбор.