Всего существует 3 способа управление многоквартирным домом: непосредственное управление, с помощью управляющей организации, через ТСЖ (кооператив).
Что такое непосредственное управление
Непосредственное управление – один из способов управления небольшими домами (до 30 квартир включительно), при котором все собственники (или большинство) по решению общего собрания заключают договоры на содержание и ремонт общего имущества, а каждый собственник от своего имени заключает договоры на предоставление коммунальных услуг (статья 164 Жилищного кодекса РФ).
Собственники вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с заключенными договорами (ч. 8 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, п. 32 Правил содержания общего имущества №491).
При этом плата за коммунальные услуги включает в себя плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общедомового имущества (ч. 5 ст. 154 Жилищного кодекса РФ), хотя при других способах управления плата за ресурсы, потребляемые при содержании имущества, относится к плате за содержание, а не за коммунальные услуги.
На общем собрании или с помощью доверенности собственники могут наделить кого-то одного действовать от имени собственников в отношениях с третьими лицами – с обслуживающей организаций, Фондом капремонта (региональным оператором) и т.д. Чаще всего это председатель совета дома.
Обслуживающая организация отвечает за соблюдение Правил содержания жилья; организации, предоставляющие коммунальные услуги – за соблюдение Правил предоставления коммунальных услуг, а все вместе – за выполнение обязанностей, прописанных в договорах.
Собственники при непосредственном управлении должны не забывать Правила управления многоквартирными домами, утверждённые постановлением Правительства РФ №416. В частности, проект перечня услуг и работ по содержанию общего имущества составляется и представляется собственникам для утверждения одним из собственников (пункт 5). Аварийно-диспетчерское обслуживание включается в договоры по содержанию и ремонту, водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению, отоплению, или собственники заключают договор об аварийно-диспетчерском обслуживании с организацией, осуществляющей такую деятельность (пункт 9). В последнем случае собственники должны передать в АДС комплект технической документации, нужной для обслуживания (пункт 15). Также собственники обеспечивают свободный доступ сотрудников АДС к общедомовому имуществу (пункт 16).
Как выглядит в жизни
Собственники заключают договоры на содержание общего имущества с обслуживающими организациями, которыми нередко выступают те же управляющие организации. Но так бывает не всегда.
На практике часто непосредственное управление заключается в полном отсутствии какой-либо обслуживающей организации: жильцы сами моют подъезды и чистят снег по графику, скидываются по устной договорённости на ремонт того, что сломалось, и собственными силами ремонтируют.
Формально, если большинство собственников не заключили договоры, то муниципалитет должен провести конкурс для отбора управляющей организации, так как способ управления считается нереализованным (подп. 2 п. 3 Порядка проведения открытого конкурса, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75). Однако в жизни такие «самостоятельные» дома обычно расположены в небольших населенных пунктах, там нет управляющих организаций с лицензией. Поэтому муниципалитет либо не проводит конкурс, либо делает это для галочки, чтобы удовлетворить прокуратуру. Жителей такой порядок устраивает, ведь не надо платить ежемесячные платежи за невидимые для них услуги и работы.
Знаю примеры домов, где собственники на общем собрании всё же утверждают ежемесячный размер платы, определяют, что будут скидываться председателю совета дома. Тот нанимает дворника, а также привлекает других специалистов – разово, для выполнения конкретных задач. Едва ли законодатель рассчитывал на такое воплощение непосредственного управления, поэтому нет готового и точного ответа на вопрос, реально ли взыскать задолженность в таком случае.
Ещё раз акцентирую внимание на том, что правильно содержать общедомовое имущество через заключение договоров о содержании и ремонте (подп. а» п. 16 Правил содержания общего имущества №491), а в реальности может быть что угодно.
Общие собрания собственников при непосредственном управлении
Общие собрания почти ничем не отличаются от собраний при других способах управления. Они проводятся в порядке, предусмотренном статьями 44 – 48 Жилищного кодекса РФ, а решения оформляются по требованиям приказа Минстроя России №44/пр.
При непосредственном управлении инициатор собрания должен передать подлинник протокола с бюллетенями напрямую в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания.
Роль совета дома
Функции совета стандартные, как и при управлении домом управляющей организацией: контроль, обеспечение выполнения решений собраний, подготовка предложений по вопросам, связанным с управлением домом.
Председатель совета дома может вступать в переговоры по условиям договоров, заключаемых собственниками. По доверенности или решению собрания он может также заключить эти договоры от имени собственников на условиях, определённых собранием. Если председатель выступает по решению собрания, то приобретают права и становятся обязанными все собственники. Если он действует по доверенностям, то приобретают права и становятся обязанными собственники, которые дали доверенности. В любом случае собственники вправе потребовать у организаций копии договоров (ч. 8 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ).
Он же осуществляет контроль в отношении работ по содержанию и ремонту общедомового имущества, подписывает акты приемки работ. Таким полномочием тоже стоит наделить на общем собрании или с помощью доверенностей.
В следующей заметке я напишу плюсы и минусы непосредственного управления (субъективно), небольшое сравнение другими способами управления.
Предыдущая статья серии: Непосредственное управление домом как способ управления. Часть 1. Ограничение по количеству квартир
Следующая статья: Непосредственное управление домом. Часть 3. Плюсы и минусы