На сайте Государственной жилищной инспекции Ростовской области опубликован доклад о правоприменительной практике за 2020 год. Самое интересное в нём — про размер платы за содержание жилья, а именно про применение муниципального тарифа.
Опубликовано 12.01.2021. Обновлено 06.10.2024
Госжилинспекция указывает, что есть пять возможных случаев начисления платы за содержание жилья в размере, утвержденном органами местного самоуправления:
- Собственники помещений ранее не принимали решение об утверждении размера платы за содержание жилого помещения.
- Собственники на общем собрании приняли решение применять размер платы за содержание жилого помещения в размере, установленном органом местного самоуправления, либо такое условие указано в договоре управления, при этом конкретный размер платы не устанавливался.
- Условие о применении размера платы за содержание жилого помещения, установленного органом местного самоуправления, содержится в конкурсной документации при проведении конкурса по отбору управляющей организации и (или) договоре управления, заключённого по результатам такого конкурса.
- В случае, если органом местного самоуправления назначена временная управляющая организация в соответствии с ч. 17 ст. 161 ЖК РФ.
- Собственники на общем собрании ранее приняли решение об установлении конкретного размера платы за содержание жилого помещения со сроком действия такого размера, который истёк, при этом новое решение об установлении размера платы не принималось.
Пример из практики по последнему пункту, когда суд посчитал законным применение УК муниципального размера платы
ГЖИ Новосибирской области проиграла спор ООО Управляющая компания «Центр Домоуправления», которому до этого выдала предписание по поводу размера платы за содержание жилья.
Ситуация
В 2016 году собственники утвердили размер платы за содержание жилья на период с 01.01.2017 по 31.12.2017, составивший 20,84 р. за 1 кв.м общей площади помещения.
В феврале 2022 года собственники на общем собрании не утвердили предложенный УО размер 24,75 р. за 1 кв.м, предполагавшийся к применению с 01.03.2022 (не было кворума).
Тогда УО стала начислять плату в размере, установленном органом местного самоуправления – 24,55 р. за 1 кв.м.
Позже УО еще раз попыталась провести через собрание повышение размера платы, однако собственники повторно не приняли решение (не было кворума).
Тогда УО с октября 2023 года стала начислять плату в новом (повышенном) размере, установленном органом местного самоуправления – 26,76 р. за 1 кв.м.
Такой алгоритм не понравился одному из собственников и жилищной инспекции. Последняя выдала УО предписание, настаивала на том, что “из протокола от 10.12.2016 не следует, что в нем предусмотрена дата окончания его действия, в связи с чем должен применяться размер платы, установленный данным протоколом”.
Позиция судов
Первая инстанция отказала УО в иске, а апелляционная признала предписание недействительным. Суд округа тоже поддержал УО.
“Увеличение управляющей компанией размера тарифов за содержание жилого помещения при отсутствии ежегодного решения общего собрания собственников помещений об изменении такой платы не нарушает требований действующего законодательства”.
Суды сослались на часть 4 статьи 158 Жилищного кодекса РФ.
Вопреки доводам ГЖИ, суд пришел к выводу, что срок действия утвержденного в 2016 году размера платы всё-таки истёк.
В ноябре 2016 года УО предлагала собственникам установить размер платы 23,99 р. за 1 кв.м. помещения. Собственники этот размер не утвердили, но параллельно провели другое собрание и утвердили свой размер платы в размере 20,84 руб. с 1 кв.м. помещения на период с 01.01.2017 по 31.12.2017 (п. 2.1. протокола). То есть срок действия размера платы был установлен, и он, правда, закончился (дело № А45 – 37402/2023).
Если брать первую причину, то в судебной практике доходит до того, что ТСЖ могут обязать пересчитать плату по муниципальному тарифу
В январе 2017 года общим собранием членов ТСЖ «Голева, 13а» была утверждена смета доходов и расходов товарищества на 2017 год, а на ее основании – плата за содержание жилья в размере 31,84 р./кв.м. (22,24 р./кв.м. – за содержание общего имущества плюс 9,6 р./кв.м. – за текущий ремонт).
Последующие 5 лет на ОСЧ не утверждались ни сметы ТСЖ, ни плата за содержание жилья. Но ТСЖ начисляло плату в размере 31,55 р./кв.м. в 2018 г. и 30,27 р./кв.м. в 2019 – 2022 гг. ИГЖН Пермского края выявила это при документарной проверке в 2022 году и потребовала, чтобы ТСЖ сделало собственникам перерасчет за последние 3 года, исходя из тарифов, утвержденных Администрацией г. Перми для данной категории МКД (24,82 р./кв.м. за июль 2019-январь 2022 г. и 28,31 р./кв.м. за февраль-июнь 2022 г.).
ТСЖ перерасчетов не сделало, и инспекция обратилась в суд.
Позиция ИГЖН: если размер платы за содержание и текущий ремонт не утвержден на ОСЧ, применению подлежит размер платы, установленный ОМСУ (ч. 8 ст. 156, ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).
Позиция ТСЖ:
— Размер платы за содержание жилья утвердили на ОСЧ в 2017 году, и он действует по сей день.
— ИГЖН направляла документы по проверке в Роспотребнадзор, но тот отказал в возбуждении дела об административном правонарушении в отношении ТСЖ.
— Размер платы за содержание жилья может определяться только расчетным путем, с учетом особенностей конкретного МКД. А инспекция никаких расчетов не производила.
Суды трех инстанций согласились с позицией жилинспекции (определение 7 КСОЮ по делу № 88 – 16393/2024):
— Размер платы за содержание жилья определяется ОСЧ на основе сметы доходов и расходов на соответствующий год (п. 2, 3 ч. 1 ст. 137, п. 8.1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, п. 33 Правил содержания общего имущества № 491).
— Плата за содержание жилья была утверждена ОСЧ только на 2017 год. В 2018 – 2022 гг. никаких решений ОСЧ об утверждении смет доходов и расходов, а также размера платы за содержание жилья не принималось. Поэтому эта плата выставлялась товариществом неправомерно. Применять следовало тарифы ОМСУ (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).
— Определение Роспотребнадзора об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении и изложенная в нем оценка не имеют значения для суда.
— Обоснование размера платы за содержание жилья в отсутствие утвержденных ОСЧ смет доходов и расходов – это обязанность ТСЖ, а не жилинспекции.
Не может применяться размер платы за содержание жилого помещения, установленный органом местного самоуправления, в следующих случаях:
- Размер платы был ранее утверждён решением общего собрания собственников помещений без срока его действия. В таком случае такой размер платы действует бессрочно, до утверждения нового размера платы в установленном законодательством порядке.
- Размер платы был установлен при проведении открытого конкурса в размере, не соответствующем установленному органом местного самоуправления, что отражено в конкурсной документации и (или) договоре управления.
- Размер платы установлен решением общего собрания собственников помещений, но в договоре управления предусмотрены различные условия индексации размера платы за содержание жилого помещения, в том числе с применением размеров платы, установленных органом местного самоуправления (например, с формулировкой, что если утверждённый ранее размер платы за содержание жилого помещения меньше, чем установленный органом местного самоуправления, то применяется последний), однако такие условия не утверждены решением общего собрания.
В таких случаях должны применяться ранее утверждённые размеры платы, их изменение недопустимо. В случае нарушений орган жилищного надзора выдает управляющим организациям предписания.