Иногда при выдаче ключей в новостройке собственников принуждают подписать бюллетень – письменное решение участника собрания, по которому собственник «выбирает» управляющую компанию от застройщика, согласен на договор управления, который в глаза не видел, а также на дополнительные услуги.
Не все УО поступают таким образом, но случается и такое. Хорошо, если собственники начнут самоорганизовываться в домовые чаты, вникать в то, что подписывают, а дальше – принимать осознанные решения, а не под обманом или угрозой невыдачи ключей от квартиры.
Возьмем такую ситуацию для разбора: новостройка, собственники начинают заселяться, параллельно управляющая организация проводит собрание. В повестке – выбор этой же компании для управления МКД, утверждение условий невидимого договора (либо видимого, но с совершенно кабальными для собственников условиями), утверждение высокого размера платы и дорогих дополнительных услуг. Другими словами, собственникам не повезло, и им попалась не особо добросовестная УО.
Что можно / нужно сделать собственникам, какие варианты развития событий возможны, – разбираем в этом материале.
УО от застройщика, обратите внимание, что материал – ответ-разбор вполне конкретной ситуации, указанной выше. То есть речь про недобросовестные компании, а не про все.
Наличие нормальных УО от застройщика автором не отрицается, и сейчас они не рассматриваются.
В теории (по Жилищному кодексу РФ)
Застройщик заключает с УО договор управления только на 3 месяца (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). Это время нужно, чтобы орган местного самоуправления провел конкурс, на котором будет отобрана новая УО для дома.
В течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору УО на официальном сайте и не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения такого извещения проводит открытый конкурс (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ).
На практике
Муниципалитет часто не проводит вовремя конкурс, и дом «зависает» с УО от застройщика.
Так как местные власти рано или поздно всё же проведут конкурс, либо собственники сами объединятся и выберут нужную им УО, то УО от застройщика проводит свое собрание по выбору самой себя.
Если собрание состоится, то дом останется с УО от застройщика.
Если собрание не состоится, то УО, скорее всего, будет собирать новые собрания – пока муниципалитет не опомнится и не проведет свой конкурс.
Что делать на текущем собрании
По возможности не стоит голосовать за предложенный договор управления (выбор этой УО, дополнительные услуги и т.д.), иначе:
- зафиксируется повышенный размер платы;
- останется договор управления с невыгодными условиями и без условий, нужных собственникам (отчетность, экономия и т.д.), который потом уже будет не поменять – разве что УО сама смилостивится и пойдет на изменения.
Что хорошего, если договор не будет утвержден:
Можно, используя уже обкатанную судебную практику, постараться добиться снижения размера платы до уровня муниципального тарифа. Также можно начать выстраивать диалог с УО – с учетом интересов обеих сторон.
Не пострадает ли качество работ
УО отвечает за минимальный перечень работ (тот, что обычно указан в приложении к договору), и эта ответственность не зависит от размера платы. Суды называют это «предпринимательским риском» УО.
Нарушения возможны при любом размере платы и лечатся они одинаково: через претензии, ГЖИ (Роспотребнадзор, прокуратуру) или суд.
Что действительно может пострадать – это дополнительные услуги (типа охраны). Они не входят в минимальный перечень, соответственно, если не будут утверждены через ОСС, то УК может их не оказывать.
Если текущее собрание всё же состоится
Если собрание состоится, а решения будут приняты, то это возможно в двух случаях:
1. Бюллетени подделаны, в таком случае можно:
- Полностью смириться с результатами собрания и остаться жить с этой УО.
- Смириться, но ненадолго, а именно искать новую УО и выбирать ее для управления МКД (либо создавать ТСЖ).
- В некоторых субъектах (например, Санкт-Петербурге), можно обратиться в ГЖИ, чтобы заявить о неучастии в собрании (возможно, поможет, «но это не точно»).
- Обратиться в суд с иском об оспаривании решений собраний (+ еще можно обратиться в правоохранительные органы, но как показало обобщение практики, это малоперспективно).
При рассмотрении дела в суде при ознакомлении с материалами – не забыть сфоткать реестр собственников (будет нужен для проведения своих собраний).
2. Собственники сами так неосознанно проголосовали, в таком случае можно:
- Полностью смириться с результатами собрания и остаться жить с этой УО.
- Смириться, но ненадолго, а именно искать новую УО и выбирать ее для управления МКД (либо создавать ТСЖ).
Процедура отзыва бюллетеня, переголосования не предусмотрена законом. Другими словами, попробовать что-то из этого можно, но УО, скорее всего, проигнорирует подобные заявления, и ничего с этим нельзя будет сделать. Но если прям неспокойно на душе («надо же что-то делать»), то попытаться можно – хуже от этого никому не станет.
После собрания (или в ходе него) управляющая организация постарается получить подписи и под договором управления. По общему правилу, нужны подписи собственников, обладающих 50% голосов по всему дому.
Последствия неподписания договора управления собственниками с 50% голосов
Теоретически ГЖИ может посчитать выбранный способ управления нереализованным и сослаться на то, что в ГИС ЖКХ не размещен договор управления (размещен проект незаключенного договора).
Однако споры и отказы по такому вопросу в практике арбитражных судов встречаются нечасто. Поэтому велика вероятность, что никаких неблагоприятных последствий для УО не наступит и неподписание договора планам УО не помешает.
Если текущее собрание не состоится
Если кворума так и не наберется, то дальнейшие действия зависят от того, насколько собственников устраивает УО от застройщика – нормально ли она сейчас работает, идет ли на контакт и т.д.
Если УК от застройщика не устраивает совсем, но проводить свои собрания тоже не хочется, то можно потыкать органы местного самоуправления (в том числе через прокуратуру), чтобы провели наконец-то свой конкурс.
Не устроит УК по конкурсу – ее тоже можно будет сменить на собрании и – вопреки расхожему мнению – раньше чем через год сменить УК по конкурсу тоже можно.
Если УК от застройщика не устраивает совсем, но УК в мешке по конкурсу тоже не хочется, то нужно искать новую УК, договариваться, обсуждать проект договора управления, проводить собрание и выбирать ее.
Если УК от застройщика то ли нравится, то ли нет (пока не успели понять), то нужно организоваться (сейчас – на стадии инициативной группы), вступить в переговоры относительно условий договора управления, предложить свою помощь в проведении собрания – при наличии уступок с ее стороны в отношении корректировки договора. Возможно, негативные ожидания собственников напрасны, и УО очень даже адекватная.
- Если УО идет на контакт и держит слово, не кормит завтраками, то на этом же собрании нужно выбрать совет МКД и его председателя.
- Если УО не идет на контакт или слова расходятся с делами, то все равно нужно выбрать совет МКД. Для этого тоже потребуется собрание. Можно тогда же и поменять УК, если будет подходящий кандидат.
Совет дома нужен в любом случае – актировать некачественные работы и услуги, подписывать акты приемки работ. Также его можно наделить полномочием на принятие решений по текущему ремонту – чтобы каждый раз не созывать собрания по этому поводу. Собрание по выбору совета МКД и его председателя – не такое серьезное, чтобы нашлись желающие оспорить его результаты, но при этом хороший вариант для пробного собрания, отработки алгоритма, знакомства собственников с этой процедурой.
Выводы
Дальнейшие действия зависят от желаний собственников и их отношения к текущей УО.
Если собственники хотят контроль над текущей УО, то должен быть нормальный договор управления. Для этого нужен диалог с УО, а для диалога – достаточная мотивация у управляющей организации к уступкам.
Однако даже с плохим договором можно жить какое-то время – для этого есть контролирующие органы, претензионный порядок, суды.
Если собственники сразу настроены на другую УО, то нужно искать эту другую УО и выбирать ее. Также можно рассмотреть вариант создания ТСЖ.
Отсюда следует, что первейшие шаги собственников:
- дождаться результатов текущего собрания;
- вступить с УО в переговоры, чтобы организовать новое собрание во взаимодействии с инициативной группой.
Возможно, уже в ходе переговоров выяснится, что компания, вопреки опасениям, добросовестная, готова общаться и идти навстречу собственникам. Тогда вопрос о дальнейших шагах отпадет сам собой.
➜ Собрание собственников в новостройке, голосование застройщика
➜ Подписаться на канал автора в Telegram