Верховный суд РФ разбирался, когда собственники многоквартирного дома вправе сменить управляющую компанию по итогам открытого конкурса.
Опубликовано 10.02.2021. Обновлено 05.10.2024
Жители Благовещенска были недовольны услугами управляющей компании ООО «Восток». Поэтому на одном из очередных общих собраний собственники решили расторгнуть договор, а в качестве новой УК выбрали ООО «Амурстрой ЖКХ». Для внесения изменений в реестр лицензий общество обратилось в Государственную жилищную инспекцию, но та ей отказала. Не согласившись с решением ГЖИ, организация решила обратиться в арбитражный суд.
УК потребовала признать решение ГЖИ недействительным (дело № А04 – 7213/2019).
Инспекция настаивала на обоснованности отказа. ООО «Восток» является управляющей компанией МКД по итогам открытого конкурса. Внесение изменений в реестр лицензий до истечения срока договора управления, то есть раньше одного года, невозможно (ч. 8.1 ст. 161 ЖК РФ).
Арбитражный суд Амурской области удовлетворил иск. Такие выводы поддержали апелляционная и кассационная инстанции. Суды указали на право собственников жилых помещений сменить управляющую компанию в любое время, в том числе в случае заключения договора управления путем открытого конкурса:
- владельцы квартир вправе отказаться от исполнения договора по результатам открытого конкурса, если до истечения его срока общее собрание приняло решение об изменении способа управления (ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ);
- собственники помещений вправе отказаться от исполнения договора, если УК не выполняет свои обязанности, и выбрать другую управляющую организацию (ч. 8.2 статьи 162 ЖК РФ);
- из положений статьи 162 ЖК РФ не следует, что часть 8.1 является специальной нормой по отношению к части 8.2, равно как и ограничение по срокам в реализации права собственников МКД на смену управляющей компании.
Вышестоящая инстанция подтвердила незаконность решения ГЖИ.
Верховный суд РФ отказал в передаче кассационной жалобы на рассмотрение в Судебную коллегию по экономическим спорам (Определение от 03.02.2021 г. № 303-ЭС20 – 22563):
- «деятельность любой управляющей организации зависит от волеизъявления собственников жилья, которые могут в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления не только в случае, если управляющая организация не выполняет такой договор, но и в случае, если они приняли решение о выборе иной управляющей организации.
- Оценка правомерности действий собственников при принятии решения о выборе способа управления в силу части 6 статьи 46 Жилищного кодекса относится к судебному контролю и не может осуществляться государственным органом исполнительной власти при рассмотрении заявления лицензиата о включении многоквартирного дома в реестр МКД.
- Кроме того, оспариваемое решение инспекции фактически принято в отсутствие оснований для отказа, предусмотренных Порядком № 938/пр, что свидетельствует о его незаконности».
Важно! В августе 2023 года в Жилищный кодекс были внесены изменения.
Теперь сменить УО можно либо через год ее работы и позже, либо раньше — но с обоснованием ее плохой работы. Также до года можно сменить способ управления (на ТСЖ или непосредственное управление). Это предусмотрено в ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ. Эта часть применяется судами наравне с ч. 8.1 (про УК по конкурсу).
То, что эти поправки затронули и расторжение договора с УО, отобранной для дома по результатам конкурса, подтверждается спором между ГЖИ Камчатского края и ООО «УК Ковчег» (дело № А24 – 1666/2024).
Инспекция на основании решения общего собрания собственников внесла изменения в реестр лицензий, и вместо ООО «УК Ковчег» (УО, отобранной по конкурсу) домом стало управлять ООО УК «КамчатЖКХ».
Такое решение не понравилось старой УО, она обратилась в суд и пока выигрывает две инстанции.
В части 8.1 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в МКД в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня его заключения в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников принято решение о выборе или об изменении способа управления.
При этом договор управления с ООО «УК Ковчег» по результатам открытого конкурса заключен 12.12.2023, а решение о заключении договора с ООО УК «КамчатЖКХ» принято собственниками 11.01.2024.
ГЖИ настаивала, что применение части 8.1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, является необоснованным; собственники воспользовались своим правом по выбору способа управления, провели общее собрание и реализовали свое право посредством выбора ООО УК «КамчатЖКХ».
Однако суд отклонил эти возражения:
— собственникам надо было проводить собрание и реализовывать свои права раньше;
— наличие УО по конкурсу не мешает в будущем выбрать свою УК, но с соблюдением ограничений, предусмотренных Жилищным кодексом РФ.
