Незаконное начисление платы за содержание жилья и дополнительные услуги в новостройке очень часто беспокоит наших читателей.
Положительным опытом решения проблемы поделился читатель из Москвы. Он с соседями добивался перерасчета платы от «УК от застройщика». Та начисляла её на основании решения общего собрания, которое было признано недействительным.
Управляющая компания отказывалась пересчитывать плату по ставкам, утвержденным Правительством Москвы (около 29 р./кв.м). Начисления основывались на ее старом договоре с застройщиком. В этом договоре содержалось условие о пролонгации, на котором и стояла УК.
Однако суд встал на сторону собственников:
• Условия договора управления между застройщиком и управляющей компании (без участия собственников) об автоматической пролонгации прямо противоречит императивным требованиям жилищного законодательства, а также приводит к установлению повышенного объема обязанностей для собственников без учета их мнения.
• Согласно ч. 4 ст. 158 ЖК РФ если собственники не приняли решение о выборе способа управления, установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом власти.
• Так как решение собрания о размере платы признали недействительным, а другого решения в доме не принималось, то должен применяться размер платы от Правительства Москвы, а не от застройщика дома.
В пользу тех собственников, которые обратились в суд (а их больше 15 человек), суд взыскал:
- убытки (за год в среднем получилось больше 30 тысяч на истца),
- штраф в 50% от этой суммы, предусмотренный Жилищным кодексом за неправильные начисления,
- бонусом – небольшие компенсацию морального вреда и штраф в порядке Закона о защите прав потребителей.
На необоснованные начисления УК от застройщика также реагируют жилищные инспекции – особенно, когда нет моратория на проверки.
Свежее дело – № А53 – 21848/2021 из Ростова-на-Дону.
УО и застройщик заключили договор управления на 3 месяца. Размер платы по нему – 36,7 р/кв.м.
После истечения срока этого договора ГЖИ по Ростовской области провела проверку и обнаружила, что размер платы как был 36,7, так и остался.
Собраний собственников об установлении размера платы за содержание жилья не было.
ГЖИ потребовала сделать перерасчет и считать по «муниципальному тарифу» (в районе 20 р./кв.м.).
По заявлению и жалобам УО предписание проверили и признали законным три судебные инстанции.
Суды установили: решения собственников о выборе способа управления не было, а в таких случаях Жилищный кодекс прямо предусматривает применение размера платы от органа местного самоуправления.
Договор управления есть только с застройщиком, с собственниками же такого договора нет.
УК хоть и не обязана проводить собрание, но могла бы это сделать, чтобы утвердить размер платы, как и положено, на общем собрании собственников.
«Установленный договором тариф на обслуживание и содержание общего имущества не может быть использован после истечения срока действия договора (в силу пункта 3 части 5 статьи 162 Жилищного кодекса РФ заключается на срок не более чем три месяца) без учета позиции собственников, поскольку это является нарушением их прав и законных интересов».
«Жилищным кодексом РФ определен императивный порядок установления платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также круг лиц, обладающих такими полномочиями. Застройщик многоквартирного дома и управляющая компания таким правом не наделены».