Для УО и ТСЖ: получение сведений о собственниках из ЕГРН без их согласия по новому закону

Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ внёс изменения в законы «О персональных данных», «О государственной регистрации недвижимости» и другие законодательные акты.
Изменения вступили в силу с 1 марта 2023 года. Управляющим организациям, ТСЖ и ЖСК, а также активным собственникам придется самим адаптироваться под новые, едва ли выполнимые требования закона.

Материал опубликован 22.07.2022. Обновлен 01.03.2023.

В чем проблема

Если нас читают люди, далекие от ЖКХ, то поясним, что у управляющих организаций (ТСЖ, ЖСК) есть предусмотренная законом обязанность вести актуальный реестр собственников в обслуживаемых домах, при прямых договорах на коммунальные услуги – отслеживать изменения среди собственников и оперативно сообщать об этом ресурсоснабжающим организациям, предоставлять реестр собственников инициатору общего собрания, вести претензионно-исковую работу с должниками. Все это немыслимо при отсутствии возможности получить данные из ЕГРН.
Активные собственники, которые знают о своей обязанности проводить общие собрания в доме, столкнутся с проблемами при оформлении результатов таких собраний.

Если ранее сведения из ЕРГН были общедоступными, то теперь появились ограничения. Они касаются сведений об определенных персональных данных – фамилии, имени, отчестве и о дате рождения собственника – физического лица. Для такой информации прописали особый порядок предоставления (ст. 36.3 закона «О государственной регистрации недвижимости»).

Примечание. Речь идет не только о собственниках, но и о лицах, в пользу которых зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости. Для простоты понимания будем называть лицо, не пожелавшее раскрыть свои данные, гражданином N.

Теоретически гражданин N. сможет подать заявление о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных, содержащихся в ЕГРН. Если найдутся такие желающие, то по их недвижимости в ЕГРН появится соответствующая отметка.
Только при наличии такой отметки третьи лица смогут получить персональные данные гражданина N. в составе выписки из ЕГРН. Без отметки о согласии третьи лица получат выписку без Ф. И. О., даты рождения:

Предусмотрен ряд исключений из этого общего правила.

Кто сможет узнать ФИО собственника без его согласия?

Без дополнительных условий персональные данные гражданина N. будут доступны сособственникам недвижимости и мужу (жене).

Дальше в законе идет ряд лиц, который может получить сведения при наличии определенных условий:

Также сведения смогут получить:
- обладатель сервитута или публичного сервитута, установленных применительно к объекту недвижимого имущества, в отношении гражданина N. – правообладателя такого объекта или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости;
- правообладатель объекта недвижимого имущества или лицо, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, о гражданине N., в пользу которого применительно к такому объекту установлен сервитут или публичный сервитут.

В некоторых случаях сведения будут доступны кадастровому инженеру и нотариусу

Уже плодятся мифы, что полными выписками из ЕГРН для всех желающих будут барыжить нотариусы и кадастровые инженеры. Однако это не совсем так.

Эти лица могут получить сведения о Ф. И. О. гражданина N. в строго определенных случаях.

Кадастровый инженер может получить сведения, если он выполняет кадастровые работы, для которых нужна эта информация. При этом инженер должен предоставить копию документа, на основании которого выполняет работы (выписку из такого документа).

Нотариус может получать информацию в случаях, предусмотренных частями 14 и 14.1 статьи 62 закона о государственной регистрации недвижимости.

Часть 14 действовала и раньше, вот что и почему может согласно этой норме запрашивать нотариус:

Часть 14.1 вводится в действие с 1 марта 2023 года вместе с изменениями Основы законодательства РФ о нотариате.

Вместе они предусматривают такой механизм как «удостоверение факта наличия сведений в ЕГРН о фамилии, имени, отчестве и о дате рождения» гражданина N.

Эти сведения нотариус сможет запросить на основании:

• письменного заявления лица, которому такие сведения необходимы для защиты своих прав и законных интересов,
• письменного совместного заявления гражданина N. и другого заинтересованного лица в случае, если им нужны сведения для сделки с недвижимостью.

«Удостоверение» будет стоить 300 рублей + до 150 рублей за услуги правового и технического характера (если нотариальное действие совершается не удаленно). Оформляется всё это свидетельством.

Итак, через нотариуса сведения можно получить для защиты своих прав и законных интересов. При подаче заявления нужно обосновать свое право на получение информации, а именно приложить доказательства, что требуется защита прав и интересов. Это могут быть доказательства:

1. наличия договора, сторонами которого являются заявитель и гражданин N., предметом которого являются работы, услуги в отношении недвижимости либо передача заявителю во владение и (или) пользование объекта недвижимости;
2. наличия предварительного договора, сторонами которого являются заявитель и гражданин N., предметом которого является обязательство заключить в будущем договор об отчуждении такого объекта заявителю;
3. намерения заявителя обратиться в суд за защитой своего права на участие в приватизации недвижимости;
4. намерения заявителя обратиться в суд за возмещением причиненного ущерба его личности или имуществу, если для возмещения такого ущерба необходимы сведения об объекте недвижимости и о гражданине N.;
5. наличия оснований для предъявления заявителем иска к гражданину N., в том числе об истребовании имущества из чужого владения, о защите прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения, а также иска о взыскании с гражданина N. задолженности по уплате платежей, связанных с использованием недвижимости;
6. наличия у заявителя предусмотренных законом оснований для обращения взыскания на принадлежащую гражданину N. недвижимость.

Если не доказать необходимости защиты своих прав и законных интересов, то нотариус откажет в удостоверении. Отказ можно будет обжаловать в суде.

Что делать УК и собственникам

Управляющие организации могут использовать нотариуса и первый пункт из перечня выше для получения данных о собственнике. Но если УК нужны эти сведения, то очевидно, что подписанного гражданином N. экземпляра договора управления у нее на руках нет. Посчитает ли нотариус достаточным договор управления, подписанный с другими собственниками, – покажет практика.
Еще можно будет пофантазировать с «намерениями обратиться в суд о взыскании задолженности по уплате платежей, связанных с использованием недвижимости» (пятый пункт), но тоже пока неясно, как будут толковать этот пункт нотариусы.

До развлечений с нотариусом управляющим компаниям остаётся отслеживать изменения прав собственности на помещения в управляемых домах. Это можно делать вручную с помощью раздела «Справочная» на сайте Росреестра, либо автоматически с помощью компаний, которые помогают вести учет собственников и их изменений.

Возможно, хотя в это трудно поверить, когда-нибудь в ГИС ЖКХ будут нормально отображаться сведения о собственниках, без танцев с бубнами со стороны самих собственников и УК.

Вариант, что сами должники, незаконные перепланировщики квартир, захватчики общедомового имущества или просто замкнутые собственники возьмут и предоставят УК свои данные, в этом материале мы не рассматриваем.

На сайте ГИС ЖКХ есть новость о разработке некого сервиса в помощь работе с должниками:

«Спроектирован сервис подготовки претензий на оплату ЖКУ. В нём будут содержаться предзаполненные сведения о должниках. Информация автоматически загрузится из ЕГРН. Функционал позволит организациям вести претензионно-судебную работу, несмотря на ограничение доступа к персональным данным должников в ЕГРН с 1 марта».

Но как это будет работать, пока непонятно.

Кроме того, Госдума приняла во втором чтении законопроект, согласно которому в случае, если истцу, взыскателю задолженности за помещение, машино-место в многоквартирном доме, коммунальные услуги, по взносам на капитальный ремонт, за энергетические ресурсы, неизвестна фамилия, имя, отчество такого должника, то истец, взыскатель в заявлении вправе указать об этом, и такая информация предоставляется суду организацией, уполномоченной на предоставление сведений из Единого государственного реестра недвижимости.

Однако и этот проект не решает проблему ведения актуальных реестров и проведения общих собраний.

Обычные собственники-соседи поставлены в затруднительное положение при проведении общих собраний.

Уведомление о собрании. Если собственники по техническим причинам не могут разместить сообщение о собрании в ГИС ЖКХ, а в доме не принят упрощенный порядок уведомления (на досках объявлений), то остается уведомление каждого собственника под роспись, либо заказными письмами, что при отсутствии данных о Ф. И. О. неосуществимо.

Реестр собственников. Нужен для оформления протокола в соответствии с приказом Минстроя №44/пр. Как вариант для инициатора – брать кривой реестр от УК (другого при таком нормативно-правовом регулировании у нее быть не может) и стыковать его с той информацией, что видно на сайте Росреестра в бесплатной общедоступной «справочной» или дешёвом ФГИС ЕГРН. На все последующие претензии отвечать: мы используем реестр, полученный от УК в порядке ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ.

Едва ли жилищная инспекция сможет нормально проверить актуальность реестра собственников. А при оспаривании решений собрания в судебном порядке судья уже будет смотреть на кворум: если он есть, и все остальное в порядке, то некоторые недостатки реестра на действительность решения собрания не повлияют (в большинстве случаев).

К сожалению, безынициативному большинству собственников, безразличному к управлению своим домом, такие нововведения только в радость.
Типичный комментарий: «На самом деле я за. Не хочу, чтобы все, кто попало, смотрели мои данные и данные семьи. Если решу продать квартиру, сама возьму все документы и предоставлю покупателю, а любой любопытной Варваре информация должна быть закрыта».

Кто еще имеет доступ к персональным данным в ЕГРН

Доступ к сведениям о Ф. И. О. имеют и будут иметь лица, указанные в части 13 статьи 62 закона о регистрации недвижимости. Список вполне логичный, но там нет управляющих организаций:

• сами правообладатели или их законные представители;
• лица, имеющим доверенность (с 01.03.2023 – нотариально удостоверенную) от правообладателя или его законного представителя;
• залогодержатель в отношении объектов недвижимого имущества, которые находятся у него в залоге, или права на которые предоставлены ему в залог;
• руководители федеральных органов исполнительной власти, их территориальных органов, региональных органов государственной власти, органов местного самоуправления и их заместители – если сведения необходимы для осуществления полномочий, в том числе для оказания государственных или муниципальных услуг;
• руководители МФЦ и их заместители – для предоставления государственных или муниципальных услуг;
• суды, правоохранительные органы, судебные приставы-исполнители, имеющие в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями;
• органы прокуратуры РФ – для надзора за исполнением законодательства РФ;
• органы, осуществляющие оперативно-разыскную деятельность;
• лица, имеющие право на наследование недвижимого имущества правообладателя;
• арбитражный управляющий, лица по доверенности от арбитражного управляющего, внешний управляющий, конкурсный управляющий в деле о банкротстве в отношении объектов недвижимости должника, лица, в составе органов управления должника, контролирующие должника лица, временная администрация финансовой организации в отношении объектов недвижимости должника, если сведения нужны для осуществления полномочий в соответствии с законом «О несостоятельности (банкротстве)»;
• Председатель Счетной палаты РФ, его заместитель и аудиторы Счетной палаты РФ, председатели контрольно-счетных органов субъектов РФ, их заместители – для обеспечения деятельности этих органов;
• должностные лица, перечень которых определяется указом Президента РФ, – для исполнения ими обязанностей по противодействию коррупции;
• генеральный директор единого института развития в жилищной сфере, его заместители – при осуществлении институтом своих задач;
• руководители государственных внебюджетных фондов, их территориальных органов, Председатель Центрального банка РФ, их заместители– если сведения необходимы для осуществления полномочий органов, фондов;
• руководитель госкорпорации «Агентство по страхованию вкладов» и его заместители – если сведения необходимы для осуществления полномочий корпорации;
• генеральный директор ППК «Фонд развития территорий», его заместители – при осуществлении полномочий ППК в отношении объектов недвижимости, являющихся предметом договоров участия в долевом строительстве, или объектов, непосредственно связанных с такими объектами;
• генеральный директор (его заместители) Госкорпораций «Росатом», «Роскосмос», если сведения необходимы для оказания государственных услуг этими корпорациями.

Остаётся надеяться, что Росреестр не сумеет за полгода внести изменения в подзаконную нормативку, разработать техзадание, выделить деньги и реализовать все эти изменения во ФГИС, а срок вступления закона в силу перенесут, как это часто бывает с другими непродуманными инициативами.