Подписчики телеграм канала ЖКХ попросили проанализировать свежую практику судов по общим собраниям собственников в новостройках. Напомним, что у нас было обобщение по этой теме, там же позиция Минстроя РФ. Рекомендуем ознакомиться, иначе впечатление будет неполным.
Опубликовано 10.11.2021. Обновлено 15.02.2024
В этом обобщении:
• Голосование дольщиков в течение года с момента ввода МКД в эксплуатацию.
• Голосование застройщика.
• Голосование спустя год с момента ввода МКД в эксплуатацию.
• Просто хороший пример для собственников.
Голосование дольщиков в течение года с ввода дома в эксплуатацию
Такое право дольщиков прямо закреплено в ч. 1.1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, поэтому проблемы возникают не с голосованием, а с указанием реквизитов документов таких участников собрания.
Санкт-Петербург, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу № А56 – 38230/2020
ООО «Управляющая компания Космосервис третья» оспаривало отказ Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга во внесении изменений в реестр лицензий.
Год с ввода дома в эксплуатацию не прошел. Голосовали дольщики по акту приема-передачи. Инспекции не понравилось, что в реестре не хватает реквизитов документов, подтверждающих право собственности на помещения. Из-за этого она решила, что невозможно установить наличие (отсутствие) признаков ничтожности решения общего собрания.
Суд признал отказ ГЖИ незаконным: в реестре были указаны даты акта-приема передачи помещений.
Аналогичная история – постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А56 – 28630/2020.
Московская область, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда по делу № А41 – 9971/21
ООО «ПИК-Комфорт» оспаривало отказ Государственной жилищной инспекции Московской области во внесении изменений в реестр лицензий.
Инспекция отказала компании в том числе потому, что в реестре собственников в качестве документов, подтверждающих право собственности, были указаны договоры участия в долевом строительстве 2017 – 2019 гг.
Суд посчитал отказ законным. Он напомнил мнение Минстроя России и указал, что при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту.
Голосование застройщика
Суды смотрят, какими квартирами голосовал застройщик – построенными за счет дольщиков или за счет своих денег. Однако это не всегда имеет значение.
Левые акты о передаче помещений самому застройщику не внушают доверие судам, и судьи хотят видеть регистрацию права собственности – но есть и исключения.
Краснодар, определение Верховного Суда РФ № 308-ЭС21 – 21462 от 8 ноября 2021 г. по делу № А32 – 44838/2020 и апелляционное определение Краснодарского краевого суда по делу № 33 – 13894/2021
ООО «Управляющая компания «АлМакс-Комфорт» оспаривала отказ Государственной жилищной инспекции Краснодарского края во внесении изменений в реестр лицензий, а ГЖИ оспаривала решение общего собрания о выборе этой компании.
Суды указали:
- застройщик не вправе действовать как фактический собственник в отношении тех помещений, по которым заключены договоры участия в долевом строительстве,
- невыполнение застройщиком мер по передаче объектов дольщикам не дает ему право решать за них,
- застройщик может голосовать, но только в отношении тех помещений, которые были созданы застройщиком на свои средства, вследствие чего у застройщика возникает право зарегистрировать за собой право собственности на помещения. В таком случае его следует рассматривать как фактического собственника помещений, то есть в таком же порядке, как и участников долевого строительства в период после передачи им помещений, но до регистрации права собственности, поскольку гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.
- Застройщик оформил акт приема-передачи помещений – от генерального подрядчика самому себе, но суды отметили, что это не тот акт, и совершенно непонятно, на основании чего он составлен. В любом случае эта бумажка не дает голосовать за дольщиков, даже если квартиры им еще не переданы, а построены на их деньги.
ГЖИ победила: решение собрания признали недействительным, а отказ во внесении изменений в реестр лицензий – правомерным.
Свердловская область, определение Седьмого КСОЮ № 88 – 21427/2023
Собственник обратился с иском к ООО «Специализированный застройщик «ПИК-Урал» о признании недействительными решений общего собрания собственников.
В суде выяснилось: через две недели после ввода МКД в эксплуатацию застройщик провел “внеочередное общее собрание собственников”. Из протокола следовало, что кворум составил 100%, в собрании принял участие один собственник, обладающий всеми жилыми и нежилыми помещениями, то есть сам застройщик. Он дружно проголосовал за выбор управляющей организации (ООО «ПИК-Комфорт Профи»), условия договора управления, размер платы, по вопросам использования общего имущества и другим вопросам.
Суд первой инстанции не заметил в этом ничего незаконного даже с учетом того, что большинство помещений числились за дольщиками, хотя еще не получившими квартиры по актам приема-передачи, однако оплатившими строительство своими деньгами.
Апелляционный и кассационный суд встали на сторону жителей: застройщик спорные помещения за счет собственных средств не возводил, соответственно, он не вправе представлять интересы собственников помещений, по которым заключены договоры участия в долевом строительстве.
Суды посчитали ошибочным вывод о том, что истец не являлся собственником помещения на момент проведения собрания, поэтому якобы не вправе обжаловать решения общего собрания. Правом на иск об оспаривании ничтожного решения общего собрания обладает любое лицо, которое имеет охраняемый законом интерес в таком признании.
“Волеизъявление собственников помещений в спорном многоквартирном доме является преимущественным правом на определение судьбы своего имущества, а обязанность органов местного самоуправления по отбору управляющей организации играет компенсаторную роль только в случае, когда правообладатели не имеют намерений самостоятельно определить порядок управления”.
Санкт-Петербург, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А56 – 16483/2021
ООО «Приморский город» обратилось с заявлением о признании недействительным отказа Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга во внесении в реестр лицензий.
ГЖИ отказала потому, что к заявлению был приложен протокол с голосованием единственного участника – самого застройщика. Такое решение инспекция посчитала ничтожным, и суд с ней согласился:
- Правом на принятие решения по выбору способа управления домом и на его реализацию наделены собственники и лица, принявшие от застройщика помещения по акту приема-передачи.
- Застройщик не является владельцем помещений в МКД, построенных за счет денег дольщиков. Помещения в МКД не передавались и не могли быть переданы по передаточному акту самому себе.
- Застройщик, не являющийся собственником помещений, не наделен правом на определение способа управления спорным МКД.
- Факт отсутствия передачи жилых помещений МКД участникам долевого строительства, профинансировавшим его строительство, не дает право застройщику голосовать за счет долей этих участников по вопросу выбора способа управления домом и конкретной УК.
- До передачи помещения по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик (лицо, обеспечивающее строительство многоквартирного дома) вправе участвовать в собрании в случае оформления права собственности на нереализованные помещения.
Санкт-Петербург, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А56 – 35160/2021
АО «Сервис-Недвижимость» пыталось признать недействительным распоряжение Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга, отказавшей во внесении изменений в реестр лицензий.
Причина отказа: протокол содержит единственное решение АО «Эталон ЛенСпецСМУ» – застройщика МКД, которому принадлежит 100% голосов, принявших участие в голосовании. Однако он не является собственником каких-либо помещений в доме.
Суд согласился с ГЖИ:
«Так как фактически собрание собственников в отсутствие таковых не состоялось, представленный протокол не соответствовал требованиям закона, так как решение о выборе управляющей организации было принято не собственниками МКД, а застройщиком, что противоречит основам правопорядка, принимая во внимание, что застройщик не наделен правом выступать от имени собственников помещений даже в том случае, если строительство осуществлялось не за счет средств дольщиков, выводы Инспекции о наличии признаков ничтожности протокола являются правильными».
Такая позиция не очень сочетается с историей (дело А56 – 58207/2019), когда в том же Санкт-Петербурге в 2019 году признали недействительным конкурс по отбору управляющей организации, так как застройщик единолично уже «выбрал» УК. Тогда спор дошел до Верховного Суда РФ, но дом остался с УК от застройщика.
Санкт-Петербург, определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 11860/2021
Здесь суды признали за застройщиком право на голосование.
Собственники обратились с иском к ООО «Коммунальные сети» о признании недействительным решения общего собрания собственников. Они считали, что голоса застройщика – ООО «Бонава Санкт-Петербург» учтены неправомерно, так как право собственности на помещения было зарегистрировано после составления протокола общего собрания.
Суды сослались на возможность голосования дольщиков по их помещениям, а также на то, что застройщик несет расходы на содержание жилья в отношении помещений, не переданных другим лицам по передаточному акту; государственная регистрация собственности – право, а не обязанность владельца имущества. Отсюда суды сделали вывод, что застройщик был вправе принимать участие и голосовать по вопросам повестки общего собрания.
Москва, определение Второго кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 19167/2021
Суды признали недействительным решение общего собрания собственников о выборе управляющей организации ООО УК «ДОМС».
В голосовании участвовал застройщик АО СРЦ «АСГАРД», голосуя значительным размером площадей нереализованных квартир. Суды указали, что «достоверно не доказано наличие у застройщика АО СРЦ «Асгард» на дату голосования в собственности этих площадей».
Было допущено множество других нарушений, поэтому собственники выиграли.
Москва, постановление Арбитражного суда Московского округа по делу № А40 – 172818/20
ООО «АТЛАС» обратилось с заявлением о признании незаконным отказа Государственной жилищной инспекции города Москвы во внесении изменений в реестр лицензий.
В голосовании участвовал застройщик ООО «Кавказский плюс», однако в материалах собрания собственников не было документов, подтверждающих его право собственности на помещения. МЖИ запросило их у управляющей организации, но ответа не получила. Также не было доказательств подписания договора управления достаточным числом голосов. Все это послужило причиной отказа МЖИ, который был поддержан судами.
Чувашия, определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 3393/2021
Собственник обратился с иском к АО «Инвестиционно-строительная компания «Честр-Групп» о признании решения общего собрания ничтожным, но проиграл. Он был не согласен с голосованием застройщика и дольщиков, которые приняли квартиры уже после голосования.
Про застройщика Верховный Суд Чувашской Республики указал, что «разрешения на ввод данных объектов в эксплуатацию застройщиком получены, и застройщик в отношении помещений в доме, не переданных иным лицам по передаточному акту, с момента выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, вправе принимать участие в общем собрании и голосовать по вопросам повестки дня, обладая равными с собственниками правами».
Про дольщиков суд поддержал довод собственника, исключил из подсчета тех, кто не подписал акт приема-передачи жилых помещений до даты окончания голосования. Однако кворум составил 71%, и оснований для признания решений общего собрания ничтожным не имелось.
Голосование дольщиков после года с ввода дома в эксплуатацию
По этому вопросу по-прежнему нет однозначной позиции.
Новосибирск, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А45 – 33990/2020
ООО УК «Сервисдом» оспаривала отказ Государственной жилищной инспекции Новосибирской области о внесении изменений реестр лицензий. ГЖИ посчитала, что кворума на собрании не было: она исключила из подсчета ряд бюллетеней, в том числе тех участников собрания, кто голосовал на основании актов приема-передачи помещений, подписанных более года назад. По мнению инспекции, это противоречит требованиям части 1.1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ.
Суды в детальную оценку не вдавались, просто признали отказ инспекции законным.
Екатеринбург, апелляционное определение Свердловского областного суда по делу № 33 – 8420/2021
Прошел год с момента ввода дома в эксплуатацию, и жильцы решили создать в новостройке ТСН. Решение этого собрания оспаривал один из собственников, но больше всего таким поворотом была недовольна управляющая компания. Она ссылалась на невозможность голосования дольщиков без регистрации права собственности.
Суд оставил решение собрания в силе, указав:
«Само по себе участие в голосовании лиц, являющихся титульными владельцами помещений на ДДУ либо на основании договоров инвестирования, но не зарегистрировавших свои права на дату проведения собрания, не может быть признано существенным нарушением порядка принятия решений, поскольку осуществление государственной регистрации права собственности является правом, а не обязанностью владельца имущества, в то время как права и обязанности по содержанию помещений и общего имущества возникли с момента передачи имущества, соответственно, вопросы, в том числе по содержанию общего имущества, распоряжению и пользованию общим имуществом, выбору способа управления домом, поставленные на голосовании на общем собрании, затрагивают права указанных лиц, их отстранение от участия в голосовании исключало бы возможность принятия решений, отнесенных к компетенции общего собрания собственников. Кроме того, регистрация прав на имущество законодательством не ограничена временными рамками».
Хороший случай в пользу дольщиков
Московская область, определение Первого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 18470/2021
Собственники обратились с иском к «УК Еврогород» о признании решения общего собрания недействительным. Суды удовлетворили иск.
10 декабря 2018 г. застройщик ООО «Град Инвест» и ответчик ООО «УК «Еврогород» заключили договор временного управления МКД.
В конце декабря 2018 года – первых месяцах 2019 года УК провела собрание.
Летом 2019 г. застройщику отказали в кадастровом учете в отношении дома в связи с противоречиями в сведениях об основных характеристиках помещений. Противоречия касались общей площади в разрешении на строительстве и в технических планах.
Суды считали, что наличие кворума не доказано, так как при проведении собрания не было достоверных сведений об основных характеристиках помещений.
Еще выяснилось, что УК уведомила о собрании 4 декабря 2018 г., то есть в дату, когда она еще не управляла домом, а значит, не могла инициировать общее собрание.
Также суды указали, что назначение на 15 декабря 2018 г. очной части общего собрания являлось со стороны УК недобросовестным, заведомо направленным на исключение возможности присутствия на очной части обсуждения участников долевого строительства, не принявших от застройщика к тому моменту объекты долевого строительства, притом что срок передачи квартир по условиям ДДУ (не позднее 31 декабря 2018 г.) не наступил.
Наш сервис ДомОнлайн поможет с составлением реестра, подготовкой всех документов для собрания в любой форме (включая бюллетени с информацией о собственности), а также подсчетом голосов.