Суды не смогли разобраться в деле о протечке крыши

В одном доме Приморского края с 2016 года протекала крыша. Даже небольшой дождь заливал квартиру верхнего этажа. Из-за постоянной влажности повреждалась отделка квартиры на верхнем этаже, двери, мебель, появилась плесень. 

Собственница квартиры ежегодно обращалась в управляющую компанию с требованием отремонтировать кровлю, но безрезультатно. Представители УК не оспаривали, что осадки заливают квартиру, но ничего не предпринимали. Тогда женщина отремонтировала поврежденную отделку и потребовала с УК компенсировать причиненный ущерб, но и эта претензия осталась без ответа. 

Владелица квартиры обратилась в суд с иском к управляющей компании и попросила выплатить ей материальный ущерб 84 578 р., компенсацию морального вреда 10 000 р. и расходы на оплату услуг специалиста 7 000 р. Еще она потребовала обязать ответчика отремонтировать кровлю над подъездом, в котором располагалась ее квартира. 

Местные суды отказали в этих требованиях. Как решил мировой судья, УК надлежащим образом выполняет свои обязанности по содержанию общего имущества дома, в том числе крыши. Кровлю можно восстановить только путем капитального ремонта, а его не было ни разу с момента постройки дома сорок лет назад. Текущий ремонт был неэффективен — физический износ кровли составил 60%. Ответчики предложили женщине подождать капитального ремонта. 
Суд апелляционной инстанции согласился с такими выводами. 

Однако кассационный суд общей юрисдикции нашел в судебных актах недоработки.
Вот что установила коллегия судей кассационной инстанции: 

• Жилые помещения и общее имущество собственников в многоквартирном доме, должны быть защищены от дождевой, талой и грунтовой воды. Чтобы соблюдать это правило, собственники вправе участвовать в содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
• УК отвечает перед собственниками за оказание всех услуг и выполнение работ, которые необходимы для надлежащего содержания общего имущества в данном доме. В части крыши, УК обязана проверять кровлю на отсутствие протечек, выявлять повреждение кровли, очищать кровлю и водоотводящие устройства от мусора, грязи и наледи.
• Если потребителю услуг управляющей организации будет причинен ущерб из-за недостатков работы, услуги, такой ущерб должен быть возмещен исполнителем в полном объеме. Бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на управляющей компании.

Это значит, что УК должна выполнять свои обязанности, даже если собственники не приняли решение о проведении ремонтных работ или капитального ремонта. Протечка кровли должна быть устранена в любом случае. 

Пока шло разбирательство, в доме прошел запланированный капитальный ремонт. Протечки прекратились. Истица подтвердила, что больше в ее квартиру осадки не попадают. По мнению суда, этот факт прямо говорит о том, что ранее УК не приняло все возможные меры для устранения протекания кровли. 

Но даже с учетом выполненного капремонта суд не нашел оснований в этой части оставить решение в силе. Эксперт установил, что ремонт кровли был выполнен на площади 95 кв. м, а площадь всей кровли в восемь раз больше. Был ли выполнен ремонт непосредственно над квартирой истца — неизвестно. 

В итоге кассационный суд отправил дело на новое рассмотрение (определение Девятого кассационного суда общею юрисдикции от 7.04.2022 г. № 88 – 3430/2022).

Больше материалов о проблемах с крышами:
- Памятка: что делать, если течет крыша
- Кто должен ремонтировать кровлю над муниципальной квартирой — наниматель или собственник?
- Сухие следы протечек не доказывают плохое состояние кровли
- Течет плоская кровля зимой: что делать управляющей организации?