До 1 марта 2023 года можно было получить реестр собственников с помощью интернета – как через посредников, так и путем самостоятельной загрузки выписок из ЕГРН. Однако из-за изменений в законодательстве этот простой способ перестал работать. В выписках из ФГИС ЕГРН, на основе которых составлялись такие реестры, теперь нет ФИО граждан – собственника помещений. Поэтому придется составлять реестр собственников вручную, используя информацию из разных источников.
Материал опубликован 13.08.2021. Обновлен 03.03.2024
Что должен содержать реестр собственников
Решения общего собрания собственников оформляются протоколом.
Как составлять протокол, написано в Приказе Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр. Именно этим документом утверждены Требования к оформлению протоколов общих собраний.
Одним из обязательных приложений к протоколу собрания является реестр собственников помещений (подп. «а» п. 20 Требований).
Что должен содержать такой реестр:
- сведения о собственниках всех помещений в доме с указанием
- фамилии, имени, отчества собственников – физических лиц,
- полного наименования и ОГРН собственников – юридических лиц; - номера принадлежащих им на праве собственности помещений;
- реквизиты документов, подтверждающих их право собственности на эти помещения;
- сведения о форме собственности в отношении каждого из помещений;
- сведения о площади каждого помещения;
- сведения о доле в праве собственности на такие помещения, принадлежащей каждому из их собственников.
В этом материале предлагается следующий алгоритм составления реестра собственников:
- получение реестра собственников в управляющей компании;
- проверка данных с помощью справочной ЕГРН;
- дополнение его путем обхода собственников;
- получение данных по собственникам – юридическим лицам и органам власти;
- формирование и проверка реестра.
Возможно, инициатору повезет, и достаточно будет реестра, полученного от УК. Если дом маленький, то хватит и обхода.
Шаг 1 – запрос реестра собственников у управляющей организации
Управляющая организация обязана вести реестр собственников, который содержит ФИО, номер помещения и размер доли в общедомовом имуществе (ст. 45 ЖК РФ). Отсюда видно, что такого реестра недостаточно для оформления протокола собрания, но все равно он может пригодиться.
Инициатор собрания может запросить такой реестр:
“При поступлении в управляющую организацию, правление ТСЖ или кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием ГИС ЖКХ, собственника, по инициативе которого созывается общее собрание собственников, о предоставлении реестра собственников указанные лица обязаны в течение 5 дней с момента получения такого обращения предоставить этот реестр”.
Таким образом, в заявлении важно указать, что собственник является инициатором собрания, а реестр запрашивается для проведения собрания:
Я являюсь собственником помещения в многоквартирном доме по адресу: _____________________________, и инициатором общего собрания собственников помещений в этом доме.
На основании ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ прошу предоставить мне для проведения общего собрания актуальный реестр собственников.
Я осведомлен о том, что данный реестр может использоваться исключительно в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников.
Прошу предоставить мне реестр в течение 5 дней с момента получения данного заявления путем ________________.
К заявлению стоит приложить копию выписки из Росреестра о праве собственности на квартиру инициатора. Это необязательно, но поможет сократить переписку с УО, если та решит повредничать.
Итак, тот реестр, что можно получить бесплатно в управляющей компании, обычно не содержит сведений о документах жителей на квартиры, а эта информация требуется Приказом Минстроя № 44 для оформления протокола*.
*По мнению Минстроя РФ, так как реестр выдаётся для проведения собраний, то он должен содержать то, что указано в Требованиях к оформлению протоколов собраний, а не только то, что указано в ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ (Письмо Минстроя РФ от 11.02.2020 №3747-ОГ/04).
Пример противоположной позиции можно встретить у судов: они не требуют от управляющей компании сверх меры, оставляя заботы о реквизитах документов на самом инициаторе, так как компания обязана «предоставить реестр в соответствии с ч. 3.1. ст. 45 ЖК РФ для организации проведения общего собрания, а не в связи с оформлением его результатов» (Апелляционное определение Омского областного суда по делу № 33 – 6372/2019).
Если управляющая компания хорошая, заинтересована в проведении общего собрания, и у нее есть полноценный реестр, то она может выдать его инициатору. Тогда у него одной заботой меньше.
Если компания неконтактная, то в лучшем случае реестр будет содержать лишь ФИО, квартиры и доли. В плохом случае – это будет список лицевых счетов, без указания долевых собственников, неполный, недостоверный и устаревший.
Если компания не дает реестр вовсе, то можно пожаловаться в жилищную инспекцию, прокуратуру или обратиться в суд. Или окажется быстрее самим обойти собственников и составить реестр самостоятельно (Шаг 3 этой инструкции).
Шаг 2 – проверка и дополнение полученного реестра собственников через справочную Росреестра
В ситуации, когда УК предоставила тот реестр, который требуется от нее по ст. 45 ЖК РФ, – по сути, список собственников – инициатору нужно будет дополнить его сведениями о площади, документах, доле.
Бесплатно это можно сделать с помощью Справочной Росреестра.
Необходимо открыть Справочную на сайте Росреестра.
Затем выполнить вход через Госуслуги. Можно обойтись без этого, но тогда придется вводить капчу для проверки каждого помещения.
Поиск незамысловатый, но выдача ограничивается всего 100 результатами, если ввести просто адрес дома:
Если в доме больше 100 помещений, то придется уточнять адрес, чтобы найти и перебрать все помещения.
Нужно поочередно кликать на кадастровые номера интересующих помещений:
Будет открываться информация следующего вида:
Здесь можно скопировать площадь помещения, а также сведения о регистрации права собственности на помещение. Эти сведения пойдут в качестве «документов, подтверждающих право собственности на помещение»**.
**Автор материала знаком с практикой, когда в качестве реквизитов документов вместо номера и даты государственной регистрации права указывают дату и номер выписки из ЕГРН, либо и то, и другое одновременно. Последний вариант кажется предпочтительным, однако в нынешних условиях инициатор будет молодцом, если сможет собрать и указать в реестре хотя бы номер и дату государственной регистрации права, что является широко распространенной практикой.
Будут попадаться и помещения с долевой собственностью:
Из этого видно, что у квартир два собственника, но не видно доли каждого.
Бывает и совместная собственность, которая может выглядеть следующим образом:
Эту информацию нужно сопоставлять с информацией, полученной от УК, и заполнять в реестре недостающие сведения.
Например, в реестре от УК должен указываться размер доли в общедомовом имуществе, а инициатору в своем реестре нужен размер доли в праве собственности на свое помещение для случаев долевой собственности. Нужные доли таких собственников придется высчитывать, сравнивая их доли в общедомовом имуществе с долей единоличного собственника квартиры аналогичной площади (так как доля в общедомовом имуществе пропорционально площади принадлежащего собственнику помещения).
Шаг 3 – обход собственников
Управляющая компания, как и собственники-инициаторы, лишена возможности получить данные о собственниках из ЕГРН. Поэтому ее реестр может быть неполным или неточным – при этом не по злому умыслу, а из-за прихоти законодателя, придумавшего закрыть сведения в ЕГРН.
Обход часто неизбежен в новостройке, так как права собственности у многих не зарегистрированы, и нужно добыть реквизиты передаточного акта по квартире.
Поквартирный обход или ловля жильцов около лифта в вечернее время помогает не только собрать реестр, но и пополнить базу контактов. Она пригодится при сборе бюллетеней, когда надо будет уговаривать собственников проголосовать.
Также данный шаг можно дополнить созданием домового чата, если он не создан. И в нем уже просить собственников прислать недостающую информацию, а также искать помощников для проведения собрания.
Состав запрашиваемой информации будет зависеть от способа получения:
- если это полноценный обход, то можно спрашивать все, включая реквизиты документов о праве собственности;
- если это ловля в подъездах неконтактных жителей, то повезет, если они скажут хотя бы ФИО и номер квартиры, наличие долевых собственников, остальное можно будет взять из Справочной (шаг 2);
- в домовом чате можно также просить прислать полные данные. Некоторые организаторы домовых чатов впускают туда собственников только при подтверждении права собственности (то есть предоставлении нужной информации в виде выписки, фото свидетельства). Поэтому если позволяет время, можно начать с организации такого чата с таким строгим контролем входа;
- можно повесить в общедомовых местах просьбу передать инициатору нужную информацию, пояснив, что это требуется для проведения собрания. Однако, чтобы этот способ хоть как-то работал, нужно обладать известностью и авторитетом в доме.
Самостоятельный сбор сведений о собственниках можно попытаться также упростить путем:
- обращения в жилищную инспекцию для ознакомления с протоколом предыдущего общего собрания, если оно проводилось и если ГЖИ вашего региона позволяет знакомиться с протоколом и его приложениями целиком;
- поиска протокола прошлого собрания со всеми приложениями в ГИС ЖКХ (если оно проводилось);
- договоренности с вахтером, чтобы тот собирал данные.
Шаг 4 – получение данных по помещениям в собственности юридических лиц и органов власти путем запроса выписок из ФГИС ЕГРН
В выписках из ФГИС ЕГРН скрыты данные только по физическим лицам, однако по собственности юридических лиц и муниципальной, государственной собственности информация по-прежнему доступна.
Если в доме есть такие помещения – обычно нежилые – то получить выписки можно, воспользовавшись этой инструкцией. Либо можно упростить себе задачу, воспользовавшись платными сервисами и получив сразу готовый реестр, который останется дополнить ФИО.
Этот шаг актуален, если реестр УК не содержит нужных данных, либо нуждается в проверке. Зачастую такие помещения сдаются, и поэтому выйти на собственника путем обычного обхода невозможно.
Стоит обратить внимание, что выписка обычно содержит ИНН организации, а нужно ОГРН. Поэтому вбивая в поисковик ИНН, инициатору придется найти и скопировать в реестр именно ОГРН.
Муниципалитет, бывает, не регистрирует свои квартиры в Росреестре, и информация по таким помещениям есть только в реестре муниципальной собственности.
Инициатор в таком случае может направить обращение в органы местного самоуправления.
Направление такого запроса поможет выяснить, не находится ли квартира в муниципальной собственности. Если находится, то полученными сведениями можно будет дополнить реестр собственников.
Сведения из реестра муниципального имущества являются открытыми, и их может запросить кто угодно. На ответ отводится 10 дней. Это предусмотрено пунктом 8 Порядка ведения органами местного самоуправления реестров муниципального имущества (Приказ Минэкономразвития России от 30.08.2011 № 424).
Важно! В вашем муниципальном образовании может быть принят свой административный регламент по предоставлению выписок из реестра муниципального имущества. В таком случае порядок получения выписки, образец заявления, список документов, прикладываемых к заявлению, надо смотреть именно в этом регламенте.
Шаг 5 – формирование итогового реестра
Из полученных отовсюду сведений остается составить и проверить реестр собственников. Удобнее всего это делать в таблице Excel.
Также для удобства стоит указывать в реестре наряду с остальными сведениями количество голосов, принадлежащих собственнику (если подсчет будет происходить в метрах принадлежащей ему квартиры, доли на нее), либо оставить в реестре сведения о доли в праве собственности на общедомовое имущество (если подсчет будет происходить на основе этих данных).
Инициатору придется самому дополнить сведения о форме собственности.
Упрощенно говоря, она будет частная, если помещение в собственности граждан или организаций; муниципальная – если в собственности муниципального образования, государственная – если в собственности субъекта РФ или самой Российской Федерации.
После составления реестра надо будет сверить получившееся количество помещений с другими доступными источниками: ГИС ЖКХ, Реформа ЖКХ. Возможны небольшие расхождения по общей площади всех помещений. Однако стоит насторожиться, если расхождения слишком существенные и могут повлиять на подсчет голосов, установление наличия кворума на собрании.
На собрании голосующие собственники должны будут указать в бюллетене сведения о документе на квартиру. Поэтому при подсчете голосов и оформлении протокола нужно свериться и с этими данными.
* * *
Инициатору придется потратить много времени и сил, чтобы добыть, сопоставить и дополнить данные. И это без гарантии, что реестр окажется достоверным.
Однако не стоит отказываться от идеи провести собрание только лишь из-за того, что реестр наверняка получится с недостатками: это не влечет недействительность решений, принятых на общем собрании собственников.
Недействительность решений собраний устанавливает только суд, при этом решения будут недействительными, если они приняты недостаточным числом голосов или по вопросам, которые собрание не вправе решать. Но недостатки реестра как приложения к протоколу не должны влиять на выводы суда о действительности принятых решений.
Нарушения при проведении собрания или составлении протокола должны быть существенными, чтобы суд задумался о признании решений недействительными. Если инициатор продемонстрирует свою добросовестность при подготовке к собранию (использование различных способов получения данных о собственниках), то это будет большим плюсом.
Поэтому при проведении собрания важнее позаботиться о правильном оформлении бюллетеней, чтобы суд их не вычел из подсчета голосов.
Если решения собрания никто оспаривать не будет, то у инициатора еще меньше поводов для переживаний.
Кроме того, у возможного истца не сильно больше информации, чем у самого инициатора. То есть он может и не знать, что и где именно не совсем корректно указано в реестре собственников.
Если же истец окажется чересчур информированным и в подтверждение своих исковых требований притащит в суд актуальнейший и полный реестр, либо убедит суд в необходимости запроса сведений в Росреестре, то это хорошая возможность для инициатора воспользоваться полученными данными для проведения нового собрания в самое ближайшее время.
Наш сервис ДомОнлайн поможет с составлением реестра, подготовкой всех документов для собрания в любой форме (включая бюллетени с информацией о собственности), а также подсчетом голосов.
➜