Актуальный и полный реестр собственников пригодится для уведомления собственников о собрании, если инициатор захочет кого-то уведомить персонально; для оформления «именных» бюллетеней инициатором или для проверки правильности их заполнения собственниками; для подсчёта голосов.
Важно! До сентября 2025 года реестр был обязательным приложением к протоколу общего собрания. С 1 сентября (по новому приказу № 266) этого больше не требуется. Поэтому этот шаг можно пропустить (например, если уведомлять о собрании будете только в ГИС ЖКХ и на досках объявлений, именные бюллетени делать не будете, а голоса посчитаете исходя из известной общей площади жилых и нежилых помещений).
Возможный алгоритм составления реестра:
- получение реестра собственников в управляющей компании;
- проверка данных с помощью справочной ЕГРН;
- дополнение его путём обхода собственников;
- формирование и проверка реестра.
Шаг 1 – запрос реестра собственников у управляющей организации
По статье 45 ЖК РФ, управляющая организация обязана вести реестр собственников, который содержит ФИО, номер помещения и размер доли в общедомовом имуществе.
Собственник может запросить такой реестр:
При поступлении в управляющую организацию, правление ТСЖ или кооператива обращения (в письменной форме, в том числе обращения с использованием ГИС ЖКХ) собственника, по инициативе которого созывается общее собрание, о предоставлении реестра собственников указанные лица обязаны в течение 5 дней с момента получения такого обращения предоставить этот реестр (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ).
В заявлении важно указать, что собственник является инициатором собрания, а реестр запрашивается для проведения собрания:
Я являюсь собственником помещения в многоквартирном доме по адресу: _____________________________, и инициатором общего собрания собственников помещений в этом доме.
На основании ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ прошу предоставить мне для проведения общего собрания актуальный реестр собственников.
Я осведомлен о том, что данный реестр может использоваться исключительно в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников.
Прошу предоставить мне реестр в течение 5 дней с момента получения данного заявления путем ________________.
К заявлению стоит приложить копию выписки из Росреестра о праве собственности на квартиру инициатора. Это необязательно, но поможет сократить переписку с УО, если та решит повредничать.
Если компания откажется от выдачи реестра, сославшись на защиту персональных данных или то, что заявитель не доказал, что он собственник или инициатор, то такой отказ является незаконным. В таком случае можно пожаловаться в жилищную инспекцию, прокуратуру или обратиться в суд. Или окажется быстрее самим обойти собственников и составить реестр самостоятельно (если реестр вообще нужен).
Важно! Инициатор собрания не должен доказывать проведение собрания для получения реестра.
Таких примеров на практике много, приведем один из них.
В ТСН «Цвиллинга, 36» из Челябинской области обратился собственник нежилых помещений, просил предоставить актуальный реестр собственников для проведения общего собрания.
Товарищество отказало в предоставлении информации, сославшись на то, что инициатор не доказал проведение общего собрания.
Собственник обратился в ГЖИ. Та сначала объявила предостережение, но это не подействовало. Тогда инспекция провела полноценную проверку и выдала товариществу предписание.
Так как игнорировать предписание сложнее, чем предостережение, товариществу пришлось обратиться в суд. А собственник тем временем обратился в другой суд — со своим иском об обязании ТСН предоставить реестр собственников.
Результаты рассмотрения:
— ТСН проиграло ГЖИ три инстанции, предписание инспекции признано законным (определение Седьмого КСОЮ № 88а-18462/2024);
— производство по иску собственника было прекращено в связи с добровольным исполнением его требований в ходе судебного разбирательства, а на ТСН возложили расходы по уплате госпошлины (дело № А76 – 7166/2023).
Суды пришли к выводу: указание в обращении на то, что реестр запрашивается в целях созыва и организации проведения собрания, является достаточным основанием для предоставления товариществом такого реестра. При этом необходимость предоставления каких-либо документов, подтверждающих факт проведения собрания и информирования собственников о проведении общего собрания путем размещения соответствующей информации в подъездах, исходя из буквального толкования ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, не следует.
«Иное толкование ТСН «Цвиллинга, 36» положений части 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса РФ со ссылкой на правила русского языка является ошибочным».
Шаг 2 – проверка и дополнение полученного реестра собственников через справочную Росреестра
Шаг 2 (работа со Справочной Росреестра) стоит пропустить, если инициатор пользуется сервисами по формированию готовых реестров на основе тех данных, что есть во ФГИС ЕГРН (типа ДомОнлайн или реестрмкд.рф).
В ситуации, когда УК предоставила тот реестр, который требуется от нее по ст. 45 ЖК РФ, – по сути, список собственников – инициатору можно дополнить его сведениями о площади, номере и дате регистрации права собственности (это пригодится в случае, если инициатор решил сам сделать именные бюллетени, чтобы минимизировать ошибки при заполнении письменных решений самими собственниками). Бесплатно это можно сделать с помощью Справочной на сайте Росреестра. Следует войти через Госуслуги. Можно обойтись без этого, но тогда придётся вводить капчу для проверки каждого помещения.
Поиск незамысловатый, но выдача ограничивается всего 100 результатами, если ввести просто адрес дома:
Если в доме больше 100 помещений, то придется уточнять адрес, чтобы найти и перебрать все помещения.
Нужно поочередно кликать на кадастровые номера интересующих помещений:
Будет открываться информация следующего вида:
Здесь можно скопировать площадь помещения, а также сведения о регистрации права собственности на помещение. Эти сведения пойдут в качестве «документов, подтверждающих право собственности на помещение»**.
**Автор материала знаком с практикой, когда в качестве реквизитов документов вместо номера и даты государственной регистрации права указывают дату и номер выписки из ЕГРН, либо и то, и другое одновременно. Последний вариант кажется предпочтительным, однако в нынешних условиях инициатор будет молодцом, если сможет собрать и указать в реестре хотя бы номер и дату государственной регистрации права, что является широко распространенной практикой.
Будут попадаться и помещения с долевой собственностью:
Из этого видно, что у квартир два собственника, но не видно доли каждого.
Бывает и совместная собственность, которая может выглядеть следующим образом:
Эту информацию нужно сопоставлять с информацией, полученной от УК, и заполнять в реестре недостающие сведения.
Например, в реестре от УК должен указываться размер доли в общедомовом имуществе, а инициатору в своем реестре нужен размер доли в праве собственности на свое помещение для случаев долевой собственности. Нужные доли таких собственников придется высчитывать, сравнивая их доли в общедомовом имуществе с долей единоличного собственника квартиры аналогичной площади (так как доля в общедомовом имуществе пропорционально площади принадлежащего собственнику помещения).
Шаг 3 – обход собственников
Управляющая компания, как и собственники-инициаторы, лишена возможности получить данные о собственниках из ЕГРН. Поэтому ее реестр может быть неполным или неточным – при этом не по злому умыслу, а из-за прихоти законодателя, придумавшего закрыть сведения в ЕГРН.
Обход часто неизбежен в новостройке, так как права собственности у многих не зарегистрированы, и нужно добыть реквизиты передаточного акта по квартире.
Поквартирный обход или ловля жильцов около лифта в вечернее время помогает не только собрать реестр, но и пополнить базу контактов. Она пригодится при сборе бюллетеней, когда надо будет уговаривать собственников проголосовать.
Также данный шаг можно дополнить созданием домового чата, если он не создан. И в нем уже просить собственников прислать недостающую информацию, а также искать помощников для проведения собрания.
Состав запрашиваемой информации будет зависеть от способа получения:
- если это полноценный обход, то можно спрашивать все, включая реквизиты документов о праве собственности;
- если это ловля в подъездах неконтактных жителей, то повезет, если они скажут хотя бы ФИО и номер квартиры, наличие долевых собственников, остальное можно будет взять из Справочной (шаг 2);
- в домовом чате можно также просить прислать полные данные. Некоторые организаторы домовых чатов впускают туда собственников только при подтверждении права собственности (то есть предоставлении нужной информации в виде выписки, фото свидетельства). Поэтому если позволяет время, можно начать с организации такого чата с таким строгим контролем входа;
- можно повесить в общедомовых местах просьбу передать инициатору нужную информацию, пояснив, что это требуется для проведения собрания. Однако, чтобы этот способ хоть как-то работал, нужно обладать известностью и авторитетом в доме.
Самостоятельный сбор сведений о собственниках можно попытаться также упростить путем:
- обращения в жилищную инспекцию для ознакомления с протоколом предыдущего общего собрания, если оно проводилось и если ГЖИ вашего региона позволяет знакомиться с протоколом и его приложениями целиком;
- поиска протокола прошлого собрания со всеми приложениями в ГИС ЖКХ (если оно проводилось);
- договоренности с вахтером, чтобы тот собирал данные.
Шаг 4 – формирование итогового реестра
Из полученных отовсюду сведений остается составить и проверить реестр собственников. Удобнее всего это делать в таблице Excel. Также для удобства в реестре наряду с остальными сведениями стоит указывать количество голосов, принадлежащих собственнику (если подсчет будет происходить в метрах принадлежащей ему квартиры, доли на нее), либо оставить в реестре сведения о доли в праве собственности на общедомовое имущество (если подсчет будет происходить на основе этих данных).
Ещё раз обратите внимание, что реестр никуда прикладывать не надо. Его можно составить и использовать исключительно для своего удобства.
Материал опубликован 13.08.2021. Обновлен 01.09.2025
➜ Подписаться на канал автора в Telegram или MAX
➜ Обратиться за помощью в подготовке документов для собрания