Ошибки в формулировках вопросов на общем собрании собственников

Инициатора общего собрания собственников часто беспокоит правильность формулировок вопросов и решений, которые выносятся на голосование. Напомним, какие есть правила на этот счет, и расскажем о некоторых ошибках.

Как правильно формулировать вопросы

Приказ Минстроя России № 44/пр утвердил Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников. В п. 17 этих Требований есть несколько правил:
✔ Формулировки вопросов повестки дня общего собрания должны отражать суть обсуждаемых на собрании вопросов и исключать возможность их неоднозначного толкования.
✔ Если формулировка вопроса установлена законом, то в протоколе указывается именно такая формулировка.
✔ Нельзя включать в повестку вопросы с формулировками «Разное», «Другие вопросы» или другими подобными формулировками.
✔ Нельзя объединять в одной формулировке разные по смысловому содержанию вопросы.
✔ Если вопрос касается принятия решения по какому-либо документу, то формулировка должна содержать полное название и реквизиты этого документа.

Самое важное правило содержится в ч. 2 ст. 46 Жилищного кодекса РФ: собрание должно принимать решение по тем вопросам, которые включены в повестку (содержится в сообщении о собрании), и не может её изменять.

Ошибки из практики

◉ Соединение нескольких важных вопросов в один (Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции делу № 88 – 11623/2020)

Суд признал недействительными некоторые решения собрания собственников из Санкт-Петербурга.

Одним из пунктов повестки дня общего собрания был вопрос об ограждении придомовой территории и установке системы видеонаблюдения и контроля управления доступом (СКУД) за счет собираемых денежных средств без привлечения дополнительных взносов с собственников в соответствии с проектом ограждения территории.

Суды пришли к выводам, что это разные вопросы – о благоустройстве и о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом. В связи с этим решения по каждому из этих вопросов должны были приниматься отдельно:
«при одновременном голосовании за два разных вопроса (один из которых требует квалифицированного большинства голосов) установить действительное волеизъявление собственников не представляется возможным».

◉ Значительное расширение вопросов (Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 11764/2020)

Суд признал недействительным решение собрания собственников из Пскова. Он посчитал, что собственники приняли решение по вопросу, которого не было изначально заявлено.

В уведомлении о собрании	В решении
Рассмотрение вопроса о необходимости проведения косметического ремонта подъездов, утверждение перечня необходимых ремонтных работ.	Признать необходимым проведение косметического ремонта подъездов. Утвердить перечень необходимых ремонтных работ (Приложение № 3). Обратиться в ООО «Услуги ЖКХ» с целью организации и проведения указанных работ за счет денежных средств собственников с возможностью рассрочки оплаты за данные работы в течение 3 (трех) месяцев.

По мнению судов, собранием дополнительно было принято решение по вопросу, связанному с определением источника финансирования работ по косметическому ремонту подъездов, тем более что таким источником были определены деньги собственников.

Еще один интересный пример мы нашли в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А26 – 1907/2020. Там оспаривалось предписание Государственного комитета Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору. Комитет считал незаконным начисление платы за вывоз строительного мусора, а управляющая организация, напротив, считала, что решение об оплате принято на общем собрании.

Суд поддержал орган жилищного надзора.
Изначально вопрос повестки был сформулирован как «Утверждение размера платы за содержание помещения и плана работ на 2019 год (видеонаблюдение, ограждения и прочие вопросы)».
Далее в содержательной части протокола этот вопрос был разделен на 5 вопросов:
3.1 Место установки жесткого диска системы видеонаблюдения.
3.2 Установка ограждений.
3.3 Установка вывесок нежилых помещений на фасаде.
3.4 Уменьшение парковочных мест для инвалидов.
3.5 Утверждение размера платы за содержание помещения на 2019 год.
При этом вопрос 3.5 также разбит на 5 вопросов для утверждения:
1) Содержание общего имущества и работы по управлению.
2) Текущий ремонт.
3) Содержание лифтового хозяйства.
4) Содержание газового хозяйства.
5) Затраты на коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества, в числе которых далее поименованы дополнительные услуги отдельными строками с 01.02.2019: обслуживание домофона; обслуживание пожарной сигнализации в кладовых; услуги спецтехники по уборке межквартальных проездов, вывозу снега, услуги автовышки; вывоз строительного мусора.

Комитет и суды пришли к выводу, что решение об утверждении размера дополнительной платы за вывоз строительного мусора принято без включения этого вопроса в повестку дня, а формулировка вопроса не исключает возможность его двоякого толкования. Из содержания повестки не представляется возможным установить, что в туда включен вопрос об утверждении дополнительной платы за вывоз строительного мусора.

◉ Неуказание реквизитов документов, которые выносятся для утверждения на голосование (апелляционное определение Мосгорсуда по делу N 33 – 7324/2021)

Здесь собственнику удалось сохранить решения общего собрания, так как суд не посчитал нарушение существенным. На этом собрании решался вопрос об устройстве входов и выходов из подвальных помещений дома. Предполагалось, что эти работы будут сделаны на основе проектной документации.

Собственник, который оспаривал решение собрания, одним из доводов указывал: в нарушение требований п. 17 Приказа Минстроя России № 44/пр, полное наименование и реквизиты научно-проектной документации в протоколе отсутствуют, что является основанием для признания решения недействительным.

Однако суд указал следующее:
«Утвержденная документация является приложением к протоколу общего собрания, в составе комплекта материалов собрания была представлена в Мосжилинспекцию, в связи с чем нарушение требований п. 17 Приказа Минстроя России № 44/пр в части отсутствия полного наименования и реквизитов обозначенной документации не может само по себе служить основанием для признания решения недействительным, т.к. отсутствие реквизитов принятой документации не может рассматриваться в качестве существенного нарушения прав истца, равно как существенного нарушения требований по составлению протокола».

Кроме правильных формулировок вопросов нужно грамотное оформление протокола собрания. Автоматизировать подготовку документов к собраниям можно с помощью сервиса ДомОнлайн, который позволит:
▪️ сформировать реестр собственников на основе данных из ФГИС ЕГРН;
▪️ подготовить протокол собрания со всеми обязательными приложениями;
▪️ сделать именные бюллетени на каждого собственника, чтобы их было проще заполнять;
▪️ посчитать голоса и распечатать «лист голосования» (например, для суда).

Другие материалы про проведение общих собраний собственников:

Как правильно уведомлять об общем собрании собственников

Можно ли на общем собрании принимать решения «относительным большинством» голосов

Как провести собрание без помощи УК: положительный опыт читателей

Что включить в повестку годового общего собрания собственников

Можно ли продлить срок проведения общего собрания собственников