Суды нередко обязывают жильцов МКД демонтировать балконное остекление. Причин для этого несколько: изменение архитектурного облика здания, увеличение нагрузки на несущие конструкции, отсутствие разрешительной документации и согласия других собственников МКД на использование общедомового имущества, потенциальный риск для жизни и здоровья других лиц. Однако в некоторых случаях отстоять непроектное балконное остекление всё же удается. Подобрали на эту тему несколько реальных случаев из жизни.
Опубликовано 08.09.2023. Обновлено 20.03.2024.
УО пыталась обязать новых собственников демонтировать старое балконное остекление с козырьком
Позиция УО. Остекление и козырек на балконе сособственников (ответчиков) возведены самовольно, с креплением к наружной стене МКД, являющейся общедомовым имуществом. На козырьке скапливается снег и наледь, которые создают угрозу жизни и здоровью граждан, сохранности имущества. Добровольно демонтировать остекление и козырек ответчики отказались.
В исковом заявлении УО просила обязать ответчиков демонтировать спорную конструкцию, а также взыскать с них судебные расходы — 6000 рублей и судебную неустойку — 500 рублей за каждый день просрочки исполнения вынесенного решения.
Позиция сособственников. Балкон застеклен бывшими жильцами еще в 1980‑х гг., когда квартира была коммунальной. Ответчикам жилплощадь досталась с готовой перепланировкой. УО также принимала дом в управление уже с остеклением и балконным козырьком.
Угроза жизни и здоровью граждан не доказана: под балконом находится газон, а вот пешеходных дорожек, тропинок и проезжей части там нет. После получения копии иска ответчики очистили балконный козырек от снега.
Суды первой и апелляционной инстанций согласились с доводами ответчиков и в иске отказали. На момент остекления балкона Жилищный кодекс РФ еще не был принят, Правила благоустройства г. Ярославля и Правила содержания общего имущества МКД № 170 не действовали, согласование проведенных работ со всеми собственниками МКД не требовалось. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска нет.
Второй кассационный суд общей юрисдикции решил иначе (определение по делу № 88 – 30889/2023).
— Нижестоящие суды не учли, что в соответствии с действовавшим ранее законодательством на проведение спорных работ требовалось разрешение органа местного самоуправления. Однако в материалах дела такого разрешения нет, стороны спора на него не ссылались.
— «Сам по себе факт переоборудования квартиры прежними владельцами не означает, что истец не имеет права требовать от ответчиков приведения имущества в прежнее состояние, поскольку обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения» (п. 14 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 от 16.02.2017).
— УО вправе требовать устранения препятствий в содержании общедомового имущества и в интересах всех собственников обращаться в суд с настоящим иском.
— Наличие под балконом газона, а не пешеходной дорожки или проезжей части, не свидетельствует об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, имуществу. Квартира ответчиков расположена на верхнем этаже МКД, ниже — фасад дома и квартиры других собственников. Нахождение жильцов и имущества под спорным козырьком не исключено.
— Суды не установили, что устранить допущенные нарушения можно без демонтажа возведенных конструкций.
Апелляционный суд заново рассмотрел дело и принял новое решение, которым удовлетворил иск УО частично: обязал ответчиков привести балкон в первоначальное состояние, демонтировав остекление и козырек, а также в солидарном порядке взыскал с них судебную неустойку — 100 рублей за каждый день просрочки исполнения вынесенного решения.
Исходил из того, что остекление балкона и установка козырька являются перепланировкой, которую нужно отражать в техпаспорте на квартиру. Вопреки нормам действовавшего ранее законодательства, а также Правилам благоустройства территории г. Ярославля от 30.01.2004, перепланировка выполнена без согласования с ОМСУ. Сохранение балкона с самовольно измененными техническими характеристиками может создать угрозу жизни и здоровью граждан.
При этом отметил: ответчики представляли суду заключение специалиста, согласно которому проведенные работы не относятся к перепланировке или переустройству квартиры, а балкон соответствует строительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не ухудшает техническое состояние МКД и не нарушает прочность его конструкций.
Однако это заключение «подготовлено на коммерческой основе по заказу ответчика экспертом, не предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и, следовательно, представляет собой лишь мнение указанного специалиста, в связи с чем не может быть признано достаточным доказательством отсутствия создания угрозы жизни и здоровью окружающих спорной конструкцией» (определение Ярославского областного суда № 33 – 967/2024).
Еще один случай, когда период остекления балкона оказался принципиально важен
В г. Липецке непроектное остекление с козырьком помешало УО очищать кровлю от снега и наледи. Присовокупив к этому аргументы об угрозе жизни и здоровью граждан, увеличении нагрузки на несущие конструкции, УО обратилась в суд.
В исковом заявлении просила:
— обязать собственника за свой счет и своими силами демонтировать конструкцию остекления с металлическим козырьком;
— взыскать с него судебную неустойку — 10 000 рублей за каждый день просрочки исполнения вынесенного решения, расходы на уплату госпошлины — 6000 рублей и почтовые расходы — 108 рублей.
Собственник не растерялся и подал встречный иск к УО и администрации г. Липецка о сохранении квартиры в переустроенном, перепланированном виде. Не отрицал, что остекление непроектное, но утверждал: выполнено оно много лет назад, никому не мешает и опасности собой не представляет.
В подтверждение представил заключение эксперта, из которого следует:
— монтаж козырька и стеклопакетов не относятся к переоборудованию и перепланировке жилого помещения;
— спорные конструкции соответствуют действующим строительным и санитарным нормам;
— строительно-монтажные работы не привели к снижению несущей способности конструкций МКД, негативно не повлияли на его дальнейшую безаварийную эксплуатацию;
— установка козырька и остекления не изменили целевое назначение помещения, колористическое решение фасада, архитектурное решение МКД.
МЧС, в свою очередь, указало на соответствие квартиры требованиям пожарной безопасности.
Кроме того, в марте 2023 г. решением общего собрания собственники выразили согласие с оставлением балконных остеклений и устройством козырьков в том числе в отношении квартиры ответчика. Исходили из того, что ничему конструкции остекления не угрожают, права других жильцов не нарушают, установлены для улучшения условий проживания.
С учетом этого суд первой инстанции отказал УО в иске и удовлетворил требования собственника о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) виде.
Апелляционный суд решил иначе:
— отказал собственнику в удовлетворении требований и обязал его за свой счет демонтировать конструкцию остекления и металлический козырек;
— взыскал с собственника расходы по уплате госпошлины и почтовые расходы — 6 108 рублей, а также судебную неустойку — 150 рублей за каждый день просрочки исполнения вынесенного решения.
Подтверждения того, что устройство остекления и козырька соответствуют строительным и санитарным нормам, недостаточно. В данном случае нужно было в порядке ч. 2 ст. 40 ЖК РФ согласовать переустройство, затрагивающее общее имущество МКД, со всеми собственниками. Это не сделано. Само по себе остекление балкона до введения ЖК РФ в действие еще не означает, что требование ч. 2 ст. 40 ЖК РФ не должно применяться при попытке узаконить ответчиком выполненные работы.
Первый кассационный суд общей юрисдикции направил дело на новое апелляционное рассмотрение (определение № 88 – 2117/2024).
Ответчик утверждает, что балкон остеклен в 2004 г. Однако действующее на тот момент законодательство не требовало согласовывать переустройство со всеми собственниками МКД. Нужно было лишь согласие органа местного самоуправления. При этом ответчик представил копию техпаспорта на квартиру с отметкой об узаконивании перепланировки в 2004 г. и наличии в квартире балкона с остеклением.
Таким образом, суды должны были установить:
— период проведения работ по остеклению и установке козырька;
— в какой части была проведена и узаконена в 2004 г. перепланировка спорной квартиры.
Теперь эти пробелы предстоит восполнить при новом рассмотрении дела.
Остекление балкона в МКД, входящем в состав объекта культурного наследия
В г. Перми четыре долевых собственника квартиры без согласования с другими собственниками МКД остеклили балкон и обшили его пластиком. ТСЖ обратилось в суд и указало: ответчики фактически выделили в натуре часть общедомового имущества; непроектное остекление мешает проводить капремонт фасада, а также ухудшает сохранность и внешний вид МКД, создает угрозу имуществу, жизни и здоровью третьих лиц.
Суды трех инстанций обязали собственников демонтировать балконное остекление и восстановить стены в местах крепления конструкций (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 9565/2023). Проведение работ не было согласовано с другими собственниками. Кроме того, МКД относится к объектам, формирующим историко-архитектурную среду достопримечательного места «Проспект им. Сталина».
Приказ Министерства культуры, молодежной политики и массовых коммуникаций Пермского края от 22 ноября 2013 г. № СЭД-27 – 01-12 – 372 строго определяет характеристики такого объекта — материалы и характер отделки фасадов, колористическое решение, форму окон и др.
Так, отделка фасадов осуществляется в соответствии с колерными паспортами, утвержденными органом местного самоуправления, а остекление, изменение исторического внешнего вида ограждений балконов, лоджий, изменение материала, рисунка и цвета оконных переплетов запрещены (п. 3.4.1, 3.4.4 Приказа № СЭД-27 – 01-12 – 372).
Собственник самовольно заменил старое балконное остекление
В 2000 г. житель г. Мурманска купил квартиру с остекленным балконом и заменил старые деревянные рамы на современные ПВХ-конструкции. В 2021 г. УО обнаружила непроектное остекление и предложила новоиспеченному собственнику два варианта — демонтировать возведенную конструкцию или предоставить разрешительную документацию на нее. Так как требования остались без удовлетворения, УО обратилась в суд. Настаивала на том, что имущество ответчика находится в состоянии, влекущем угрозу жизни, безопасности и здоровью граждан, а также причинение материального ущерба третьим лицам.
Суды первой и апелляционной инстанций обязали собственника демонтировать непроектное остекление балкона. Исходили из того, что законность спорной конструкции и наличие оснований для ее сохранения не доказаны. Типовой проект МКД остекление балконов не предусматривает, архитектурный облик дома изменился, нагрузка на плиты перекрытия и отделку фасада увеличилась. Конструкция остекления способствует дополнительному увлажнению конструктивных элементов МКД и образованию снежно-ледяных отложений.
Третий кассационный суд общей юрисдикции отменил вынесенные решения и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (определение № 88 – 18588/2022).
Нижестоящие суды не решили вопрос о назначении судебной экспертизы относительно конструктива МКД после строительства и в период его эксплуатации, не истребовали и не исследовали документы технического учета жилищного фонда, проектную документацию МКД. Не установили суды и следующее:
- ухудшилось ли физическое состояние МКД после проведенных работ;
- влечет ли монтаж балконного остекления угрозу жизни, а также безопасности и здоровью граждан;
- расположена ли спорная конструкция на ограждающей несущей стене МКД, относящейся к общедомовому имуществу, и требовалось ли для установки остекления получать согласие всех собственников дома.
Суд первой инстанции оставил исковое заявление о демонтаже остекления без рассмотрения — при надлежащем уведомлении представитель УО дважды не явился в судебное заседание (определение по делу № 2 – 307/2023).
Собственник изменил проектное остекление и архитектурный облик МКД
Вместо алюминиевого «холодного», собственник установил на своем балконе «теплое» ПВХ-остекление. УО обратилась в суд, так как посчитала: новую конструкцию нужно демонтировать — она нарушает целостность восприятия фасада, не соответствует проекту, утвержденному Комитетом по градостроительству и архитектуре г. Санкт-Петербурга.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили исковые требования УО: ответчик установил спорную конструкцию самовольно, без согласования с другими собственниками МКД и компетентными органами; новое остекление изменило фасад дома и увеличило нагрузку на несущие конструкции; не доказано, что произведенное переустройство соответствует действующим нормам, безопасно для жизни и здоровья граждан.
При этом суды отметили, что нельзя менять изначально предусмотренное для МКД остекление на стеклопакет большей массы без привлечения проектной организации, проведения соответствующих технических изысканий и создания проектной документации.
Третий кассационный суд общей юрисдикции с выводами нижестоящих судов не согласился (определение по делу № 88 – 3363/2023). В соответствии с п. 14.6 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 9 ноября 2016 г. № 961, «размещение (устройство) остекления балконов и лоджий многоквартирных домов, осуществленное до 01.01.2021 с нарушением действовавших на момент его осуществления требований к проектированию (согласованию) такого остекления, не является самовольным».
Не позднее 01.01.2030 фасад с таким остеклением нужно привести в соответствие с проектной документацией дома или изменить путем разработки и согласования комплексного решения в отношении остекления балконов и лоджий МКД. При этом требование о приведении фасада в соответствие с проектной документацией не может быть предъявлено ранее 01.01.2028.
Ответчик установил проектное остекление в 2020 г., однако нижестоящие суды этот факт не приняли во внимание.
Не учли суды и другие нюансы. В частности, что в компетенцию общего собрания собственников не входит согласование балконного остекления. Стекла и рамы — собственность лица, которому принадлежит жилое помещение с балконом (лоджией), а балконная плита — общедомовое имущество, не затрагиваемое при остеклении. Кроме того, не установлено (хотя и подлежало установлению), что остекление балкона повлекло переустройство квартиры или уменьшение общедомового имущества.
Апелляционный суд пересмотрел дело и на этот раз отметил следующее:
— обращение истца в суд с настоящим иском оказалось преждевременным и противоречащим региональному законодательству;
— УО не доказала, что замена остекления изменила несущую способность МКД, нарушила его противопожарное устройство и ухудшила сохранность фасада в целом;
— другие приведенные доводы УО также не обосновала;
— Правила № 170 не содержат прямого запрета на замену витражей лоджии в МКД.
С учетом этих обстоятельств суд отказал УО в иске (определение Санкт-Петербургского городского суда № 33 – 10006/2023).
Собственник попытался оспорить предписание ГЖИ о демонтаже или согласовании балконного остекления
Житель Калужской области остеклил балкон и установил над ним козырек. С другими собственниками МКД использование общедомового имущества не согласовал. Зато получил предписание от ГЖИ, которое попытался оспорить.
Суды трех инстанций в удовлетворении административного иска отказали (определение Первого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88а-4478/2023). Работы по остеклению балкона можно отнести к реконструкции помещения МКД, а значит, на их проведение требовалось получить согласие всех собственников дом (ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ). Раз такого согласия нет, предписание ГЖИ вполне законно и обоснованно.
Суды разрешили собственнику сохранить балконное остекление
Суды трех инстанций отказали УО в иске, и жителю г. Кирова удалось отстоять балконное остекление в своей квартире (определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 6597/2021).
По результатам судебной экспертизы оказалось, что при отсутствии согласованной проектной или исполнительной документации на строительство МКД невозможно достоверно определить, было ли изначально предусмотрено остекление и устройство козырьков балконов. Нормативным требованиям существующее устройство балкона не противоречит, угрозу общедомовым конструкциям и безопасности граждан не создает.
➜ Больше материалов про остекление балконов — законное и не очень