Когда собственник в коттеджном поселке не должен платить за содержание инфраструктуры

Верховный Суд РФ поддержал выводы судебных инстанций, согласно которым товарищество собственников жилья не вправе требовать оплату с владельца индивидуального жилого дома, если он — не член ТСЖ, а земельный участок, на котором расположены дома и находится инфраструктура, товариществу не принадлежат (Определение № 301-ЭС21 – 2022).

ТСЖ требовало от собственника жилого дома оплачивать коммунальные услуги и содержание общего имущества. При этом собственник не участвовал в создании ТСЖ и был не согласен вносить платежи.
Госжилинспекция рассмотрела жалобу владельца дома, установила незаконность требований и предписала товариществу прекратить нарушение и сделать перерасчёт.

Товарищество обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области и просило признать предписание недействительным (дело № А43 – 44455/2019).

В числе доводов заявителя указывалось:

• предписание ГЖИ нарушает права товарищества;
• собственник обязан вносить оплату независимо от наличия членства в ТСЖ;
• жилой дом собственника расположен в границах территории ТСЖ;
• ТСЖ несёт бремя содержания общего имущества.

Суд указал, что товарищество собственников жилья может быть создано владельцами нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках с общей границей, в пределах которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов (п. 2 ч. 2 статьи 136 ЖК РФ).
Чтобы собственники нескольких близко расположенных домов могли создать товарищество, необходимо соблюдать два условия:
- наличие общей границы;
- нахождение в пределах этой границы сетей инженерно-технического обеспечения, других элементов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания более чем одного жилого дома.

В ходе разбирательства суд пришёл к выводам:

• Сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом закон непосредственно не связывает с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования.
• У ТСЖ отсутствует закрепленная за ним на праве собственности территория (земельный участок).
• «Коттеджный поселок» — не самостоятельный населенный пункт. Он не имеет своей территории.
• Пешеходная и проезжая части вдоль домов — территория общего пользования, на которой в соответствии с решением Городской думы запрещено устанавливать шлагбаумы и другие сооружения, которые препятствуют проходу граждан и проезду транспорта.
• Инженерные сети, автодороги, линии электропередач, трубопроводы, коммуникации, которые обслуживают больше одного дома, как линейные объекты, не относятся к общему имуществу, а входят в комплекс инженерных сетей муниципального образования.

В итоге суд пришёл к выводу, что при таких обстоятельствах требовать от собственника оплату за содержание и ремонт неправомерно.

Вышестоящие инстанции, вплоть до Верховного Суда РФ, эту позицию поддержали.