Собственник пристроенного помещения и оплата аренды земельного участка

Арбитражный суд Уральского округа разбирался, в каком случае собственник пристроенного помещения к многоквартирному дому не обязан оплачивать аренду земельного участка.

Администрация Екатеринбурга обратилась в арбитражный суд с иском к собственнику нежилого помещения. В обоснование требований орган власти указал, что собственник приобрел пристроенное помещение к жилому дому и разместил в нем магазин. Согласно сведениям ЕГРН пристрой располагается на земельном участке (см. фото выше), использование которого разрешено под объекты здравоохранения и соцобеспечения, а право государственной собственности на земельный участок не разграничено.
Так как договор аренды между сторонами не заключался, администрация потребовала возместить стоимость пользования земельным участком в 2 млн. руб. и проценты за пользование чужими средствами (дело № А60 – 73381/2019).

Судебное разбирательство

Арбитражный суд Свердловской области отказал истцу. Судебная коллегия апелляционной инстанции оставила решение без изменения.
Поскольку пристройка из состава жилого дома в качестве самостоятельного объекта не выделялась, формирование под ней самостоятельного земельного участка невозможно. Следовательно, оба участка необходимы для эксплуатации жилого дома и встроенно-пристроенных помещений ответчика, которые находятся в МКД:
«земельный участок, на котором расположен жилой дом, имеет кадастровый номер 66:41:0501033:7, разрешенное использование – для объектов жилой застройки. Из него был выделен земельный участок 66:41:0501033:11, права на который не разграничены. В соответствии с техническим паспортом объект ответчика представляет помещение 1 этажа в жилом доме и встроенно-пристроенные помещения. Выделение помещений из состава жилого дома не производилось».

Администрация обжаловала судебные акты:

• согласно проекту межевания и схеме расположения земельного участка, на кадастровый учет поставлен участок 66:41:0501033:11 под помещения торгового назначения. Именно его приобрел ответчик;
• пристрой не является частью жилого дома: у помещения организации и МКД отсутствуют общие фундамент, крыша, лестничные клетки. Назначения объектов различны;
• помещения ответчика – самостоятельный объект недвижимости: пристрой расположен на отдельном земельном участке с собственными выходом и коммуникациями.

Арбитражный суд Уральского округа согласился с выводами нижестоящих инстанций и оставил жалобу без удовлетворения.
Объект ответчика не выделен из состава жилого дома, расположен в части МКД. Следовательно, плата за пользование земельным участком взысканию не подлежит (Постановление от 26.03.2021 г. № Ф09 – 1219/2021):
«факт формирования отдельного земельного участка под встроенно-пристроенным помещением не предопределяет решение такого вопроса.
Собственник пристроя вправе доказывать, что помещение и МКД – единое здание… К признакам единства отнесены, в частности, фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения и материала. При отсутствии единого фундамента и сообщения может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение (Приложение 1 к Инструкции, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37).
В случае же признания составной частью земельный участок под ним в составе земельного участка под домом является общим имуществом собственников помещений (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ)».

Суд указал, что взыскание платы за землю зависит от решения этих вопросов:
1) входит ли такое помещение в состав МКД как конструктивная часть, или является отдельным объектом недвижимости;
2) относится ли земельный участок, на котором расположено помещение, к общему имуществу жилого дома.

Исходя из ответов на эти вопросы, администрации и было отказано в удовлетворении требований.

Похожий случай из другого города: