Верховный Суд РФ оценил законность предписания ГЖИ Приморского края, которая требовала от управляющей организации ООО УК «Дерсу» не уклоняться от содержания дома после прекращения договора управления (определение от 19 апреля 2021 года № 303-ЭС20 – 23313 по делу № А51 – 21536/2019).
Управляющая компания утверждала, что исполнение предписания нарушает её права.
За последние 3 года управления она начислила жильцам за содержание и ремонт 1,7 млн руб., а собственники оплатили только половину от этой суммы. Так как они нарушали условия договора управления, то компания решила расторгнуть его в одностороннем порядке, тем более, что срок действия договора как раз истекал. Она уведомила муниципалитет, собственников, написала заявление в жилищную инспекцию. Дом был исключён из лицензии организации, после чего компания перестала полностью его содержать и выставлять платёжки.
Жилищная инспекция по жалобам жителей выдала компании предписание, чтобы та управляла домом до тех пор, пока собственники на собрании или муниципалитет через конкурс не определят новую управляющую организацию.
ООО УК «Дерсу» обжаловала предписание, но все нижестоящие суды оставили предписание ГЖИ Приморского края в силе.
Они согласились с позицией инспекции в том, что в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий компания должна управлять домом, содержать и ремонтировать общее имущество до дня наступления обстоятельств, указанных частью 3 статьи 200 Жилищного кодекса РФ:
Последняя надежда управляющей организации оставалась на Верховный Суд РФ, и решение этого суда её не разочаровало.
Жилищный кодекс РФ разграничивает основания, порядок внесения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий субъекта (части 2, 3 статьи 198) и основания, порядок исключения сведений о многоквартирном доме из указанного реестра (части 5– 5.4 статьи 198).
Изменение перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, может иметь место в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления, при этом названные обстоятельства обязывают лицензиата в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения договора разместить эти сведения в ГИС ЖКХ, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.
В этих случаях лицо, осуществляющее деятельность по управлению многоквартирным домом, представляет органу государственного жилищного надзора заявление о внесении изменений в реестр согласно Приказу Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр.
Самостоятельное исключение органом жилищного надзора сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий регламентировано частями 5 – 5.4 статьи 198 Жилищного кодекса РФ. Это банкротство компании, назначение административного наказания в определённых в статье случаях. Именно в этих случаях и еще при прекращении или аннулировании лицензии применяются правила из статьи 200 Жилищного кодекса РФ, обеспечивающие непрерывность управления домом.
Таким образом, порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий не совпадает с порядком прекращения деятельности в силу прекращения договора управления по окончании срока его действия.
Статья 200 Жилищного кодекса РФ не обязывает другие организации управлять домом после внесения изменений в реестр лицензий, в том числе в случае в связи с прекращением договора управления по окончании срока его действия.
В последнем случае обязанности организации сводятся к уведомлению собственников, органов местного самоуправления, жилищной инспекции, и передаче технической документации на дом.
Дополнительно Верховный Суд РФ напомнил, что выбирать управляющую организацию должны собственники, а если они с этим не справляются, то существуют такие процедуры, как проведение конкурса или назначение «временной» управляющей компании муниципалитетом.
«В нарушение отмеченных выше процессуальных требований судами отклонены без указания мотивов доводы ООО УК «Дерсу»:
- об иных фактических и правовых основаниях и порядке прекращения деятельности по управлению МКД,
- соблюдении истцом как лицензиатом необходимых требований действующего жилищного законодательства, включая нормы о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами».
Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края, которому предстоит учесть разъяснения Верховного Суда РФ и вынести новое решение.