Опубликовано Постановление Конституционного Суда РФ от 18.04.2024 №19‑П, в котором сделан неутешительный для управляющих организаций вывод: при истечении срока договора управления и внесении соответствующих сведений в реестр лицензий не получится устраниться от управления МКД до тех пор, пока муниципалитет не подыщет для дома новую управляющую организацию.
Правду искало ООО Управляющая компания «Мир» из Красноярска.
Предметом оценки были ч. 10 ст. 162 и ч. 3 ст. 200 Жилищного кодекса РФ, а поводом для обращения стало взыскание с УК денег за коммунальные ресурсы, потреблённые при содержании общего имущества, в тот период, когда управление домом было фактически прекращено в связи с истечением срока действия договора. В спорный период компания была исключена из реестра лицензий, не выставляла квитанций жителям, но благодаря щедрости судов оплатила ресурснику воду и водоотведение – так как управление домом какой-либо другой организацией не подтверждалось материалами дела.
Заявитель в жалобе в Конституционный Суд РФ указал, что нормы допускают сохранение за УО обязательств по управлению МКД и статуса исполнителя коммунальных услуг после прекращения договора управления и исключения из реестра лицензий, если УО не передала какой-либо другой организации (в том числе по причине принципиального отсутствия таковой) техническую документацию.
Конституционный Суд РФ отметил, что в Жилищном кодексе РФ порядок прекращения деятельности по управлению МКД в случае окончания срока действия договора управления детально не урегулирован, поэтому на практике сложилось два подхода:
- Первый подход (в пользу УО) вытекает из пункта 27 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2021), письма Минстроя РФ от 11 марта 2019 года № 8514-ОГ/04.
- Второго подхода придерживаются арбитражные суды, игнорирующие позицию Верховного Суда РФ («до возникновения обязательств по управлению МКД у других лиц УО не вправе уклониться от указанной деятельности в интересах обеспечения непрерывности деятельности по управлению многоквартирным домом и его обслуживанию, без которых невозможно создание безопасных условий реализации права на жилище…»).
Конституционный Суд РФ симпатизирует вторым.
По его мнению, возложение на УО, не исполнившую требование по передаче технической документации новому субъекту управления (поскольку таковой не определён), обязанности продолжать свою управленческую деятельность после прекращения договора управления с сохранением за ней права на получение платы объективно продиктовано целями непрерывного обеспечения безопасной эксплуатации многоквартирного дома.
Теоретически обязанность УО по продолжению управления и оплате коммунальных ресурсов, поставленных для содержания общего имущества, – временная мера, так как Жилищный кодекс предусматривает обязанность органа местного самоуправления провести открытый конкурс или назначить управляющую организацию. В случае неисполнения этой обязанности предыдущая УО может развлечься оспариванием незаконного бездействия муниципалитета в судебном порядке.
Итоговая позиция Конституционного Суда РФ:
Нормы не противоречат Конституции РФ в той мере, в какой предполагают, что во всяком случае УО, не передавшая техническую документацию новому субъекту управления, обязана продолжить управление МКД после прекращения договора управления в связи с окончанием срока его действия и внесения об этом сведений в реестр лицензий до возникновения обязательств по управлению домом у другого лица или до наступления других обстоятельств из ч. 3 ст. 200 Жилищного Кодекса РФ.
«Выявленный в настоящем Постановлении конституционно-правовой смысл взаимосвязанных части 10 статьи 162 и части 3 статьи 200 Жилищного кодекса РФ является общеобязательным, что исключает любое иное их истолкование в правоприменительной практике».
В качестве ложки мёда Конституционный Суд РФ отметил, что невыполнение УО указанной обязанности, имевшее место до вступления в силу рассматриваемого Постановления, не может служить основанием для привлечения такой организации к административной ответственности.