Правила осуществления государственного контроля (надзора) за соблюдением региональными операторами капитального ремонта установленных требований № 1702 расставили точки в вопросах компетенции ОГЖН при осуществлении контроля за деятельностью региональных операторов (далее — РО, ФКР). Мы обобщили первые результаты судебной практики, связанной с проведением такого контроля, и делимся результатами с заинтересованными лицами. В этом материале рассмотрим случаи выявления дефектов в течение гарантийного срока.
Также читатели могут скачать обобщение полностью:
Суд может не обратить внимание на причины появившихся дефектов и возложить ответственность на РО.
В Нижегородской области суд отказал в признании недействительным предписания ОГЖН об устранении нарушений, выразившихся в появлении провалов грунта над установленной накопительной ёмкостью для сбора канализационных стоков, деформации указанной ёмкости.
Работы по договору между РО и подрядчиком были приняты комиссией без замечаний. Впоследствии в адрес РО поступило письмо от ОМСУ о необходимости устранения недостатков выполненных работ путём восстановления канализационного отстойника. После проведения осмотра комиссией в составе заказчика, подрядчика и ОМСУ были выявлены дефекты в части деформации канализационной ёмкости для сбора канализационных отходов, провалы грунта над ёмкостью, однако подрядчик утверждал, что дефекты не могут рассматриваться в качестве гарантийного случая, вызванного некачественностью ремонта, поскольку связаны с действиями третьих лиц (после сдачи работ на участке происходила стоянка автомобилей, а также проводились дорожные работы в непосредственной близости от ёмкости). Таким образом, по мнению РО, выявленные дефекты не являются гарантийным случаем.
Суд установил, что вопросы причин появившихся дефектов и лиц, ответственных за их появление, в рассматриваемом случае правового значения не имеют, поскольку именно РО в силу требований закона обязан обеспечить ремонт МКД и несёт ответственность перед жильцами за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению ремонта подрядчиками.
(решение Арбитражного суда Нижегородской области по делу № А43 – 4678/2023, оставлено без изменения апелляционной инстанцией).
Также в Нижегородской области было отказано в признании недействительным предписания ОГЖН об устранении нарушений, выразившихся в разрушении штукатурного и окрасочного слоёв цоколя в отдельных местах.
При проверке ОГЖН установил, что по состоянию на 27.10.2022 в ходе осмотра МКД выявлено разрушение штукатурного и окрасочного слоёв цоколя в отдельных местах. При этом РО 20.12.2019 подписан акт приёмки работ по капремонту фасада.
РО отметил, что разрушение происходит из-за неорганизованной системы водостока дома и не связано с исполнением РО обязательств по осуществлению капремонта.
Доводы РО о снятии с крыши и фасада дома системы водостока, приводящей к повышенной влажности и разрушению цоколя МКД, суд отклонил, поскольку работы по договору с подрядчиком приняты РО и на них до настоящего времени распространяется гарантийный срок.
При этом, являясь заказчиком при проведении капремонта, РО надлежит обеспечить их качество вне зависимости от действий третьих лиц. В свою очередь, качество выполненных работ подтверждается беспретензионной эксплуатацией МКД в части принятых РО работ при условии воздействия, в том числе факторов, обуславливающих техническое состояние иного общего имущества дома.
Исследовав и оценив оспариваемое предписание, суд установил, что из него не следует обязание устранить недостатки работ непосредственно РО; способ исполнения предписания вправе выбирать сам региональный оператор.
(решение Арбитражного суда Нижегородской области по делу № А43 – 1917 /2023).
Мнение РО об истечении гарантийного срока на предъявление претензий к подрядчику не влияет на обязанности РО перед собственниками.
В МКД Мурманской области в 2020 году заменили лифт, который сломался в январе 2023 года. Причина поломки – неисправность частотного преобразователя.
Оспаривая полученное предписание, РО указывал, что предъявление требований о восстановлении работоспособности вышедшего из строя оборудования к подрядчику не представляется возможным в связи с истечением срока гарантийного обслуживания частотного преобразователя, установленного заводом-изготовителем (18 месяцев со дня ввода в эксплуатацию или 24 месяца со дня изготовления).
Суд отклонил этот довод.
Из буквального толкования п. 11 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ не следует, что ответственность РО перед собственниками действует в рамках гарантийного срока, предоставленного привлечённым РО для капремонта Подрядчиком.
Исполнение договора и определение его условий, является гражданско-правовыми взаимоотношениями сторон такого договора и на ответственность РО, возложенную в силу положений жилищного законодательства перед собственниками, не влияет.
Более того, по условиям заключённого между РО и подрядчиком договора, гарантийный срок действует не только в отношении выполненных работ, но и в отношении используемых материалов.
«В этой связи следует признать, что РО несёт ответственность за качество выполненных работ в результате капремонта лифта перед собственниками в течение не менее пяти лет с момента его ввода в эксплуатацию».
Однако предписание ГЖИ всё равно признали недействительным.
- Вместе с тем, частью 6 статьи 182 ЖК РФ установлено, что РО несёт ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями. Таким образом, для привлечения РО к устранению недостатков необходимо доказать, что нарушение работоспособности лифтового оборудования вызвано неисполнением или ненадлежащим исполнением привлечённого им подрядчика.
- О том, что спорный дефект являлся производственным или возник при монтаже оборудования по вине подрядчика, из материалов дела не следует. Причинами выхода из строя частотного преобразователя могли являться и иные факторы, не относящиеся к зоне ответственности подрядчика, а связанные с ненадлежащей эксплуатацией лифта или с вмешательством в лифтовое оборудование сторонних лиц, например, путём ослабления затяжки проводов (сотрудниками УО или привлечённой для обслуживания лифта подрядной организации), которое могло привести к короткому замыканию.
- Демонтаж оборудования, на который представитель Фонда не вызывался, препятствует в возможности определения обстоятельства, послужившего основанием выхода из строя частотного преобразователя и осуществлению мониторинга качества проведённого капитального ремонта лифта.
- Учитывая вышеизложенное, суд считает недоказанным ответственность РО за причину поломки частотного преобразователя, в связи с чем возложение на заявителя обязанности по восстановлению работоспособности оборудования в рассматриваемом случае является незаконным и нарушает права заявителя.
(решение Арбитражного суда Мурманской области по делу №А42 – 4146/2023, не обжаловалось).
Отсутствие вины подрядчика не исключает ответственности РО за выявленные недостатки капремонта.
В Ставропольском крае спустя некоторое время после проведения капремонта крыши были обнаружены недостатки: сорваны металлическая пелена, металлическое ограждение, деревянная обрешетка, разрушены бетонная стяжка и кирпичная кладка парапета, повреждён вентканал.
ОГЖН потребовал от РО устранить нарушения, однако суд первой инстанции пришёл к выводу об отсутствии причинно-следственной связи между действиями фонда по капитальному ремонту крыши и разрушением.
Дело в том, что РО уже судился с подрядчиком по срыву кровельного покрытия и проиграл то дело: необходимые работы по устройству каркаса ската кровли на карнизном свесе, ремонту кирпичной кладки, усилению узла крепления каркаса ската к кирпичной кладке и карнизной плите, которые изначально были предусмотрены в договоре, но в процессе были исключены самим фондом, с заменой сметной документации – не выполнялись подрядчиком, выявленные недостатки признаны не гарантийными, следовательно, подрядчик не обязан их устранять.
Апелляционная инстанция, отменяя решение нижестоящего суда и отказывая РО в признании предписания недействительным, отметила, что в споре между ФКР и подрядчиком вопрос об ответственности фонда не рассматривался.
Именно Фонд обязан был подготовить необходимую проектную документацию, содержащую исчерпывающий перечень работ по капитальному ремонту кровли в МКД, с применением необходимых мер по укреплению каркаса ската кровли на карнизном свесе, ремонту кирпичной кладки, усилению узла крепления каркаса ската к кирпичной кладке и карнизной плите.
(постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А63 – 1357/2023).
Другие материалы по спорам между ФКР и ГЖИ:
➜ Срок исполнения предписания
➜ Передача функций технического заказчика
➜ Проектная документация
➜ Недопуск собственниками в квартиры
➜ Сроки выполнения работ по капремонту
➜ Формулировки предписаний
➜ Обращение в суд как способ устранения нарушений
➜ Влияние административок по ст. 19.5 КоАП РФ на оценку предписаний
Обобщение написано для нашего Telegram-канала «Жилищный инспектор»